购买拆迁安置房，能否取得房屋所有权？

一、案情简介

2016年7月22日，李天成与温宇签订二手房买卖协议一份，约定李天成购买温宇位于天津市东海岸家园66号房屋，房屋面积98平方米，总价款人民币128万元。合同约定李天成于2016年7月25日交付定金20万元，贷款下来以后交付房款100万元（此款于2016年9月30日前交付），温宇积极协助李天成办理房屋产权变更手续后，李天成将剩余房款8000元交付温宇。同时合同约定，本协议签订后双方不得反悔，如买方反悔则定金不退，卖方反悔则双倍退还定金。同日，原告交付被告购房定金20万元。

李天成称在合同履行过程中，温宇要求房屋涨价至180万元，否则不再出售房屋，温宇该行为已构成违约，故要求温宇承担违约责任，解除双方签订的买卖合同，温宇双倍返还定金40万元，并赔偿房屋涨价损失40万元。温宇称诉争房屋未登记在其名下，该二手房买卖协议为无效合同，且李天成未按约定在2016年9月30日前交付房款1000000元，已构成违约。后李天成起诉至天津市西青区人民法院，要求解除二手房买卖协议，并要求温宇双倍返还购房定金400000元。

经查，该房屋现登记权利人为天津市西青区环城安居建设有限公司（简称环城安居公司），诉争房屋为环城安居公司为温宇提供的还迁房屋，虽登记在环城安居公司名下，但温宇为该房屋的实际所有人，提供了拆迁安置补偿协议。

二、法院判决

天津市西青区人民法院经审理后判决：

一、原告李天成、被告温宇于2016年7月22日就位于天津市东海岸家园66号房屋签订的二手房买卖协议予以解除；

二、被告于本判决生效之日起十日内双倍返还原告购房定金400000元；

三、驳回原告其他诉讼请求。

温宇不服天津市西青区人民法院（2017）津0111民初7456号民事判决，向天津市第一中级人民法院提起上诉。

天津市第一中级人民法院经审理判决驳回上诉，维持原判。

天津市第一中级人民法院认为，本案诉争房屋的权利人虽登记为环城安居公司，但经一审法院与该公司核实，该房屋为环城安居公司为被告提供的还迁房屋，实际所有人为被告，因此被告作为房屋的所有人与原告签订的买卖协议应有效。原告提供的录音证据可以证实在履行合同过程中，被告违反约定，要求涨价否则不再出售，已构成违约，因此被告应承担违约责任，原告现要求解除合同，予以准许。根据合同约定，卖方违约的应双倍返还定金，故原告要求被告双倍返还定金400000元的诉讼请求一审法院予以支持。

本案的争议焦点为双方当事人签订的二手房买卖协议是否无效。依据一审法院审理查明的事实，涉案房屋系上诉人因拆迁取得的安置房屋，尚未取得产权证书，上述事实双方当事人均无异议，本院予以确认。上诉人主张涉案房屋为拆迁安置房屋禁止交易，因此双方签订的房屋买卖协议应为无效。因房屋管理部门对拆迁安置房屋作出限制交易的规定，只是管理性的规定，并不涉及民事合同的效力。据此，双方当事人签订的二手房买卖协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，本院予以确认。上诉人主张涉案房屋买卖协议无效，没有依据，本院不予支持。

三、律师点评

问：购买拆迁安置房，能否取得房屋所有权？

答：拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受地方政府政策的约束，所以和一般的商品房交易有很大的不同。但如果拆迁安置房取得房权，并且没有规定限制对外出售，或者限制转让的期限已满，这样的拆迁安置房和一般的商品住宅没什么区别，这样的安置房可以买卖，并且能够取得房屋所有权书。

拆迁安置房享受土地划拨、规划费用减免等相关政策，具有社会保障性质，其供应对象为集体土地的被拆迁居民家庭。与普通商品房相比，拆迁安置房最大的特点在于购买对象特定和交易时间受限，即只有符合条件的被拆迁人才有资格购买拆迁安置房，并且被拆迁人在取得拆迁安置房房产证的一定时间内（通常为五年）无法将该房过户给其他人。

虽然拆迁安置房交易受到限制，但在实际生活当中，由于拆迁安置房与普通商品房之间通常存在着较大的差价，因而在民间已经形成了事实上的拆迁安置房交易市场。虽然买卖双方先签订买卖合同、办理款项及房屋交接手续，五年后再办理房屋过户手续的做法并未违反法律规定，属于合法行为；但与普通的商品房相比，拆迁安置房的交易风险大了许多。

来源：网络