与高房价、地方债、银行资产的流动危机等“灰犀牛”同行

“中国现在的房地产，三分之一已经完全没有价值，三分之一将来准备被拆，只有三分之一的房产集中在少数区域，未来还可能维持，极少数区域还可能翻3-5倍，但是那是极少的区域。”

与高房价、地方债、银行资产的流动危机等“灰犀牛”同行

来源：师董会

4月26日，著名经济学家、有“索罗斯的中国门徒”之称的金岩石博士出席师董会首届导师股东大会并发表了题为《随新经济崛起 与灰犀牛同行》的主题演讲。现将演讲内容进行节选及解读，以飨读者。

1、隐藏在视野死角里的灰犀牛

解读：

视而不见的危机，并非危机小到难以引起我们的重视，而是缺乏一个鲜明的视角，去看待危机。这正如海面上看冰山，和海底下看冰山，水下的冰山要比水面露出的一角大上十倍。

2、“第一只灰犀牛，是高房价。”

解读：

房产价值，来自于使用价值。在2017年以前，房屋产权与医疗、教育等资源之间的捆绑，让“学区房”等概念一度成为炒房者的投资焦点。然而，2017年住建部表示，将立法明确“租售同权”，打破房屋产权的稀缺资源属性。为“买房”向“租房”的转变埋下了伏笔。

解读：

从90年代末至今，房价的急剧攀升，让很多人把房产视为一种投资品，而逐渐忽略了房产的本质属性——居住。今天，很多三四线城市正在变成“遍地楼房的空城”，实质上就是开发商、炒房者过度追求房产的投资属性，而忽视了房产价值源自于使用刚需的客观规律。

解读：

中国的城市化（进程）结束，意味着什么？意味着农村人口向城市流动过程的减缓乃至停止。更多的是人口在城市之间的彼此流动。在这种人口争夺过程中，少数超一线城市的规模依然在增大，这些地区的房产会进一步成为稀缺资源；但更多的城市，面临的是人口流失、房产需求度减少的状况，冗余的房产将失去市场成为负累。

而中国总人口上升趋势的降低，也在随着中国老龄化社会的到来而不断加剧。虽然国家也出台了二孩政策，然而宏观上的人口减退却是大势所趋。受此影响，房产市场的整体刚需必然下降，冗余房产又将何去何从？

解读：

中国的房产市场虽然正在面临整体下滑，然而由于绝大多数房产与金融信贷不存在必然关联，质押房产或举债买房的群体比例有限，所以不会对社会金融构成重大威胁。

3、第二只灰犀牛，是地方债不断创新高

解读：

虽然今天地方债务依然还在增加，但是我们要客观看到，债务的增加与中国经济总量之间的关系。债务虽然增加了风险，但同时也刺激了投资与项目的成长。比如中国素有“基建狂魔”之称，大量基础设施的建设，虽然带来了一定阶段的负债，但同时也为国计民生的发展、为地方经济体系的建设打下了坚实的基础。正是因为有了这些负债投入，中国才有了举世瞩目的高速经济增长、以及国家经济总量的快速增长。

今天，国家聚焦的，不是该不该负债，而是如何优化债务结构，确保“好钢用在刀刃上”。正如金岩石导师所讲的：“它会长期存在。”

4、第三只灰犀牛，是银行资产的流动危机

解读：

在旧经济时代，企业创造价值过度依赖于设备、资源等重资产，依赖于规模生产、降低边际成本的方式追求“生产为导向的社会效率”。

这种追求，就导致了大多数旧经济时代的企业，迫切需要通过重资产投入、信贷扩张的方式，来实现产业规模化，从而提高生产效率提高利润。

然而新经济的出现，正在用数据、思想、信用构建基于“需求为导向的社会效率”。从根本上改变了新经济时代企业提高利润的底层逻辑。在这种冲击下，依靠重资产、规模化的许多传统企业纷纷在快速转型中倒下，而依靠信贷为主的重资产扩张模式也受到了波及。

流动性资产的不足，在中国最直观的体现就是新经济企业的融资难。惯于接受重资产质押思维的银行系统，对于新经济企业轻资产、重运营的模式还尚未适应。因而，大量新经济企业纷纷转向了其它金融途径。如AI（天使投资）、VC（风险投资）、PE（私募基金）以及IPO上市。

正如金岩石导师所讲的，“今天我们知道了马云的大股东是谁了，孙正义、杨致远，我们也知道腾讯的大股东是谁了，是南非报业集团，也许你们不知道，我告诉你，百度的大股东是美国基金德丰杰，而德丰杰的Tim Draper正是全球区块链的领军人物。”

旧经济的运行模式，决定了银行流动性危机的到来；而新经济运行模式，还尚未被传统金融工具（银行、合作社）所接受。在未来很长一段时间，金融创新都是所有创新创业者所不得不学习和使用的重点。毕竟，如果缺少了金融创新、缺少了民间投资体系的支持，谁来培育更多的BAT呢？银行旧有的资本思维和重资产质押式信贷，显然与新经济的发展模型相去甚远。

【陈思进作品】

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