保利发展：销售突破4000亿，土地储备充足盈利增强

作者：郑晓明

4月26日，保利发展（600048.SH）发布2019年第一季度报告。数据显示，2019年第一季度公司销售业绩保持较快增长，实现签约金额1096.6亿元，同比增长26.1%；实现签约面积700.04万平方米，同比增长18.1%。

此前，保利发展发布了2018年年度报告。2018年在宏观调控持续深化、市场分化加剧的背景下，保利发展经营业绩获得全面提升，销售金额跨越4000亿大关，达到4048.2亿元，位列行业前五、央企第一，市场占有率进一步提升至2.7%，夯实了其在房企第一阵营领先地位。

年报显示，2018年公司实现营业收入1945.14亿元，同比增长32.66%；实现净利润261.49亿元，同比增长32.78%；归属于上市公司股东的净利润189.04亿元，同比增长20.92%。

报告期内，保利发展毛利率提升1.45个百分点至32.49%，得益于结转项目价格上升，房地产结转毛利率也提升至32.68%；实现投资收益26.9亿元，同比大幅增长60.06%；净利率13.44%，与2017年基本持平。

销售创新高，土地储备充足

签约销售方面，2018年保利发展紧抓市场窗口，合理铺排销售节奏，在宏观调控力度不减、行业规模增速放缓的背景下，实现签约金额4048.17亿元，同比增长30.91%，市场占有率提升至2.7%；签约面积2766.11万平方米，同比增长 23.36%。

报告期内，公司一、二线城市及六大核心城市群销售贡献均达77%，其中在珠三角实现签约销售1170亿元，较去年同期增长24%。深耕城市销售再创新高，单城签约过百亿城市12个，广州实现签约400亿元，佛山、北京超过250亿元，东莞、中山等首次突破100亿元。

土地储备方面，2018年保利发展拓展项目132个，新增容积率面积3116万平方米，是年度签约面积的114%，为销售规模持续增长奠定基础；拓展成本1927亿元，平均楼面地价 6186元/平方米。

公司持续加大一、二线城市及核心城市群的渗透深耕，年内一、二线城市拓展金额和面积分别为74%和61%，且三四线城市新增容积率面积中53%位于珠三角、长三角城市群。

2018年，公司实现新开工面积4396万平方米，竣工面积2217万平方米。截至2018 年末，公司待开发面积9154万平方米，其中一、二线城市占比60%，六大城市群合计占比69%。

保利发展坚持聚焦一、二线城市及核心城市群，形成以珠三角、长三角、京津冀、中部、成渝、海西等城市群为重点的布局体系。截至2018年末，公司在国内外100个城市合计拥有在建面积10390万平方米、待开发面积9154万平方米。数据显示，保利发展2018年土地储备倍数为8.73，较2017年9.24虽下降5.53%，但公司土地储备比较充足。

去化压力降低，盈利能力提升

存货方面，保利发展近五年是呈现逐年增长的趋势，由2014年的2672亿元存货增长至2018年的4745亿元，较2017年的4397亿元增长了7.91%；预收账款方面，保利发展近五年也同样是持续上升的态势，由2014年的1133亿元上涨至2018年的2998亿元，较2017年的2262亿元增长了32.54%。

标准排名采用“存货/平均预收账款”这一指标来衡量企业的去化压力，除2017年略有上升以外，保利发展该项指标近五年总体呈现下降趋势，主要是保利发展销售额的增加以及拿地力度的减弱导致预收账款的增幅大于存货。

截至2018年，保利发展“存货/平均预收账款”指标为1.8，较2017年2.3下降了21.69%，小于标准排名统计的100家上市房企的1/4位数1.88，去化压力得到进一步缓解并且去化压力较小，位于行业低位水平。

保利发展2014年至2018年的预收账款周转率除了2016年有所上升之外，总体上是呈现下降的趋势，2016年达到峰值1.08，2018年降至最小值0.74，较2017年0.77下降了3.74%，高于标准排名统计的100家上市房企的中分位数0.42，虽然保利发展的预收账款周转率逐年下降，但是依然能保持在行业的中等以上水平，显示保利发展结转收入的效率较高。

2018年，保利发展实现营业总收入1945.55亿元，同比增长32.66%；净利润261.49亿元，同比增长32.78%；归属母净利润189.04亿元，同比增长20.92%。2018年公司毛利率提升 1.45个百分点至32.48%。毛利率的提升主要得益于结转项目价格上升，房地产结转毛利率也提升至32.68%。

2014年至2018年，保利发展期间费用率在4.95%-6.2%之间上下波动。2018年，保利发展期间费用率为6.16%，较2017年的6.2%有小幅下降，并且低于行业平均费用水平，显示公司较好的期间费用把控能力。

负债结构优化，长期偿债能力欠佳

负债方面，2018年保利发展总负债6600亿元，与年初的5382.12亿元相比增长了22.34%。公司调整后的资产负债率近五年呈先降后升之势, 2018年保利发展调整后的资产负债率为65.59%，与2017年的66.46%同比下降了0.87%，与行业其他公司相比，保利负债结构相对合理。

净负债率方面，保利发展净负债率自2016年起一直呈现波动的趋势，2016年达到近五年最小值55.25%，随后2017年上升至86.34%，2018年保利发展净负债率为80.58%，处于行业平均水平。

综合上述两项指标，保利发展调整后的资产负债结构合理，具备较强的抗风险能力；净负债率虽然波动较大，且居高不下，但公司净负债率水平尚处行业平均水平，总体债务风险可控。

同时，保利发展发挥央企信用优势，构建了以银行信贷为主，股权融资、直接债务融资、资产证券化等为辅的多元化融资体系，保障充足的融资头寸和极具竞争力的融资成本。

保利发展近五年来调整后的速动比率总体呈现上升趋势。2018年保利发展调整后的速动比率为2.01，较上年的1.5同比上升了33.77%；公司调整后的现金比率近年来也在不断提高，2018年调整后的现金比率0.78，较2017年的0.49同比上升59.18%。上述两项指标在行业内排名靠前，显示出保利发展非常强的短期偿债能力。

长期偿债方面，标准排名通过“（货币资金＋存货＋投资性房地产－预收账款）／全部债务”指标来分析企业的长期偿债能力。2018年保利发展的“（货币资金＋存货＋投资性房地产－预收账款）／全部债务”指标数值为0.47，较2017年0.55同比下降15.54%。与行业公司相比，保利发展长期偿债能力欠佳。

2018年保利发展注重持续优化资金管理。一方面，提高销售回笼管理精细度，全年累计实现销售回笼3562亿元，回笼率达88%，在资金趋紧的背景下保持回笼率稳中有升；另一方面，继续加大直接融资，年内发行3年期中期票据50亿元、美元债券10亿美元，储备低成本长期资金；发行永续中期票据15亿元，充实权益资本。

除此之外，保利发展还进一步落实“一主两翼”的发展战略。“一主”是房地产的主营业务，尤其是在核心城市和核心湾区的布局；“两翼”是综合服务及不动产金融两大业务。综合服务方面既有物业、经纪、商场、建筑等等，同时企业也在培育像会展、文旅、康养、教育、公寓等等产业。