绿城深陷“混改”泥潭 盈利预警 能否重回巅峰

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  绿城集团

  绿城以高品质产品和配套生活服务确立在高端房地产领域的领先地位,然而就是宋卫平这种不计成本盖房子的思路,虽然赢得了业界口碑,却是让绿城深陷“混改”泥潭,在中交对规模的渴望下,绿城被迫走上加杠杆、高周转的路子。在此之际提速的绿城,2014年中交以“白武士”之姿解救绿城,未来中交掌管下的绿城能否走出混改的困境?

  架构调整 高管团队更跌

  2015年,中交入主之时,老绿城人应国永、曹舟南曾正式辞任,中交委派5位执行总经理进驻绿城。2015年7月,中交在绿城董事会的席位由2席扩展至4席。同年6月,回归绿城的曹舟南取代寿柏年,担任绿城中国行政总裁一职,并成为执行董事。彼时,绿城中国执行董事6人,宋卫平、寿柏年、曹舟南3名来自老绿城。孙国强、朱碧新、李青岸3名来自中交。此后寿柏年,将其持有的绿城股票全部出售,绿城创始人团队中,只有宋卫平夫妇还持有的10.496%的股权,但其中的4.62%又捐给了丹桂基金会。此时绿城创始人团队持有的股份已经不足10%,中交作为大股东的位置得到巩固。在曹舟南3年合约的治理下绿城终于走上了平稳的发展轨道中。2018年8月初正式辞去行政总裁、执行董事等职位,由彼时中交派入绿城刚三个月的张亚东接任行政总裁。gou

  

  架构调整

  根据绿城董事会最新名单,执行董事6名,中交已经占据4个席位,分别是刘文生、张亚东、李青岸和李永前。老绿城人只剩下了宋卫平和李骏。这意味着,中交在成为最大股东后,从股权、董事会人员、以及管理层等各个方面看,中交已经全面掌控绿城。绿城正式进入中交时代。

  这个平滑的交接,客气友好的表面之下,斗争博弈痛苦且漫长。对这家公司今后的影响,将是长远和深刻的。

  在团队更迭的同时,绿城中国组织架构从“一体五翼”调整为“轻重并举”。在“11+5”轻重布局基础上,优化调整组织架构,主要是将原本的16家子公司整合缩减为11家,由“由“11+5”调整为“8+3”,集团内部架构调整为“7+4”,在集团7大中心外,新成立特色房产事业部等4个事业部。这是绿城中国半年内对组织架构进行的第二次调整。

  

  宋卫平

  此时,去宋卫平化也好、组织架构调整也好 、管理层大换血也好,是绿城在“混改”泥潭中走出了一步。

  高周转 盈利预警

  组织架构调整、管理层动荡的背后,难掩绿城对业绩和规模的焦虑。张亚东上任后就带领绿城在做一件思想与行动上的事:绿城是谁、绿城要成为谁、如何成为谁问的题。这是关乎绿城发展的“道与术、作为”的问题。绿城还要面对的是规模的诉求和业绩的增长,在中交对规模的渴望下,绿城被迫走上加杠杆、高周转的路子。然而这样的加码运转并未给2019年的绿城带来业绩上的有效增长,而是亮起了盈利红灯。根据其2018年报显示,绿城的销售额约为1563亿,销售增速6.9%。归属股东净利润仅为10.03亿,同比下降约54%,净利率创5年来最低,仅为3.94%。业绩令人失望的同时,中交掌权的绿城在发家之地杭州也被万科以373亿的权益销售金额从第一名挤了下去。

  

  高周转

  今年3月份内部会议上张亚东直白地回应绿城发展问题,2019年一季度绿城最痛苦,因为没有货卖,没有货就没有营销,没有回款,也就没有投资。“混改”只是让绿城摆脱了几年前的资金危机,但是并没有保留住绿城曾经最珍视的高品质,绿城也没有因为输入央企的血统而变的更好。然而在追赶规模的路上,绿城在土地市场的积极表现可能为后续发展埋下隐患。

  

  绿城

  尤其值得关注的是,绿城在今年一季度销售额255亿,仅完成年度目标12.75%,同比去年下滑8.6%,若后续的销售去化上不来,公司高价拍地的风险也将进一步累积。

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