近日，功夫君一朋友考虑换房
他的想法很常见：以小换大
一套90平三房，换140平左右的四房
定位：桂城
他看了一轮，悲伤地告诉功夫君
桂城楼价顶峰，全被中海承包了
中海寰宇花园
中海万锦豪园
中海千灯湖壹号
一溜儿3万/平起
这三个盘有什么特别，叫价如此高？
今天，功夫君给大家来点干货分析！
中海寰宇花园
历史回顾
2012年，中海以总价28.4亿买下寰宇天下所在地块，楼面价6585元/㎡，一举超过南海万达与滨江一号，稳拿当年佛山“双料地王”。
2014年10月底，项目正式开卖，首批一口气推出4栋超高层，总高55层或60层， 带装修1-1.5万/㎡。
二手市场
在二手成交方面，社区环境对房价有一定影响，如1-3座单体楼，只有空中狭长的平台花园，相比5-7/11-13座，成交价会相对低一些。
目前，寰宇二手89平三房成交最活跃，1-3座单体楼价格在2.7-3万/平，其余带花园的楼栋都在3-3.5万/平左右，实现了5年涨3倍。
若业主急于抛售，三房以总价230-235万挂牌，最快几小时内就能出手， 正常三房 成交价多在250-280万之间。
为何这么贵？
①超高层景观好，向西俯瞰千灯湖，几个方向遮挡不多；
②自带招商成功的商业体，周边配套丰富，板块成熟；
③毗邻广佛线地铁虫雷岗站，无论地铁还是开车，到广州或禅城都很便捷；
④无论投资还是自住，都有非常明确的客群支撑：广州+禅桂购房者；
⑤在南桂路站-虫雷岗站之间，可选的次新房不多，寰宇是其中品质较好的。
中海万锦豪园
历史回顾
2004年10月，中海以总价6.91亿买下万锦豪园所在地块，楼面价1100元/平。这次卖地，是千灯湖土地市场的首次高调亮相。
2005年10月，千灯湖畔首个豪宅社区中海万锦豪园正式对外开放， 当年开盘售价为4500元/平。
二手市场
该盘户型面积较大，成交较为活跃的有120-150平三房（可改四房），以及160-180平四房， 均价约3万/平，14年涨6.6倍。
部分低层单位，或房源有硬伤， 挂牌价约2.7-2.8万/平，三房总价400万左右； 若房源无硬伤，且售价低于3万，即为“笋盘”，往往两三天就能成交。
自开春以来，该盘成交较为活跃，有中介直言：“笋盘的成交速度之快，有时我们自己都没反应过来。”
为何这么贵？
①千灯湖核心位置，独占千灯湖&活水公园，地理位置独一无二；
②项目规模虽大，但整体密度不高，且均为大户型，社区保养较好；
③毗邻广佛线地铁千灯湖站，无论地铁还是开车，到广州或禅城都很便捷；
中海千灯湖壹号
历史回顾
2009年，中海以总价38.2亿买下千灯湖1号所在地块，楼面价6495元/㎡，同样是当年的双料地王。
2011年9月底，项目首次开盘， 均价1.5万/平， 部分景观一般的低层单位价格低至9千/平。
二手市场
该盘户型面积跟万锦豪园相似，最小的为136平三房，四房169平起步，大的去到400平，五卧室+工人房+双储物间。
价格方面， 整体成交价在3-3.2万/平，8年涨一倍。
三房总价400万起步， 也有一些低层或急售单位，挂牌价低于400万，但屈指可数。此外， 部分大户型房源， 挂牌价达3.5-4万/平， 极少成交。
负责该盘的中介称：“今年以来成交量挺大，大部分买家都是买作自住。”卖家心态方面，虽然很多挂牌3万，但其实都希望可以卖得更高，并不急于出手。
为何这么贵？
①东靠千灯湖三期公园，北邻全民健身体育公园，生态环境OK，北向中高层无遮挡；
②项目体量大，围合式布局，中心园林很大，郁郁葱葱，保养较好；
③毗邻南海大道、海八路、桂澜路三大主干道，出行便捷；
④一路之隔为保利mall，但又不受商场噪音影响，沿着海七路往东1公里有万达广场，属于动中带静。
一点小结
实际上，以上三个项目定位都十分明确。
寰宇花园更偏向于“刚需”，楼下商场+地铁，生活十分便捷，人气也很旺。
相比之下，万锦豪园与千灯湖1号的“豪宅”属性会更强，除部分临街户型会受主干道车流噪音影响，大社区+近公园，整体居住环境静谧舒适，同时小车出行会更方便。
此外，中海物业管理质量不错，不仅门禁管得严，小区绿化设施打理也很用心，业主好评度较高。
功夫君遇到一些粉丝，他们当年买了其他地方的三房，如今涨到200万卖掉，想买入千灯湖四房，却发现只够这里的首付。
所以，如果你是首次置业，手上资金充裕，又喜欢桂城，不妨考虑一次到位。
也许你会问，住这些小区是不是很爽？其实，真不一定。
一位朋友曾跟功夫君抱怨，住在万锦豪园一点都不好，很长一段时间周边没有菜市场，只能去超市，或到更远的市场，幸好近年底商进驻了钱大妈，但菜品选择不多。
还有就是小区太大，走去地铁站很累，楼下公交线路也少，出行没有小车真的不行。
所以，贵有贵的道理，但是否适合自己，见仁见智。
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