四月房价动力不足,小阳春敲响钟声!

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如果说三月是楼市小阳春的开始,那么四月就是小阳春的延续。房价是否有上涨趋势,要看四月的政策和成交,所以4月的行情对购房者来说至关重要。


下面我分政策和数据两方面为大家做详细解读。



1

政策


四月的楼市并不平静。


首先在中央层面,发改委放开了落户限制,中央重申「房住不炒」,住建部又一次发出「预警提示」。


其次在地方层面,鹤岗房价崩溃,呼和浩特五折抢人,广州大幅放宽落户限制,深圳兴建五折安居人才房,苏州、杭州、合肥地王再现,整个楼市出现了「冰火两重天」的现象。


如果拆开来看,这些事件对当下的楼市的影响是「多空交加」,比较迷乱。但把整个事件串联起来,你会发现,中央和地方对于房价的态度,正在发生着历史性的转变,影响深远。


首先是放开落户限制。


4月初,发改委的重磅文件落地,全国城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件;城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制。


这个政策引起了网友的广泛讨论。有的说自己城市的户口不值钱了,有的说放开政策会导致资源更紧缺……我对这个政策的却有不同的想法。


因为在这之前,城市户口一直是限制人口流动的重要因素。它使大量的农民工群体受限于城市公共资源分配,很多人在城市贡献过青春后却无法长远留足,只能被迫回乡发展,这样导致了大部分城市发展后续乏力,而乡镇公共建设过度浪费,违背了城镇化建设的初衷。


如果按照旧模式继续限制人口流动,中国的城镇化率一定会失速,把拉动内需做为经济发展的主要动力也是空谈。所以此次改革是历史的必然选择。


当然,当大量人口涌入城市后,城市的房价必然会逐步夯实基础,迎来春天,但这个政策不同于人才大战,和棚改货币化般短期刺激楼市,它是长期的,也是健康的。



2

态度


其次我们看4月中央对房价的态度。


3月各地房屋成交量猛增,房价的回暖趋势明显,各地媒体大规模唱涨。然而中央却在此时一记当头棒喝,再次重申了「房住不炒」和「问责预警」。


我之前在多篇文章里讲过,一旦住建部出台了「问责预警」,就相当于把一个城市的房价列入了黑名单,严政压头,再无增长可能。


由此,我们也看出了中央对于房价调控的决心。


最后我们再把放开户口限制和「问责预警」联系起来,你会发现这是一个历史性的转变:


当下的楼市调控者已经弃用了房地产刺激经济的旧模式(即使目前经济增长乏力,也绝不再用房地产这口「夜壶」),那么为了稳增长而实施的短暂性「房地产松绑」政策,也受到了根本性的约束。


这点无论是出于对于市场的敬畏还是对城镇化发展的考量,都是值得欣慰的事。而这也意味着,小阳春再无可能成为点燃楼市大火的引子,大家可以放心了。


3

裸泳

在中央层面的限制和地方层面的挣扎下,各地在四月解答了一个问题:退潮之后,到底谁在裸泳?


例如鹤岗就是一个还没来得及穿上泳裤就被拍上沙滩上的选手,呼和浩特是赶上了大潮却一丝不挂的弄潮儿。


这类选手在中国非常多。代表了西北、东北三四五线城市的整体趋势。他们会在2019年会面临长期的「有价无市」或「横盘阴跌」。


广州是属于赶上了大潮,但明显对泳衣质量缺乏信心的城市。这种城市只能选择加速人口流入,引入新的购房需求来「平衡供给」。不然长期稳定的供给一定将仅有的需求消化,从而遭遇房价滑坡。


类似的城市有天津、西安、石家庄等等。广州属于人口吸引力较强的城市,而如石家庄这样吸引力较弱的城市,很容易遭遇衣不蔽体的尴尬场面。


深圳属于浪潮的引领者。这样的选手并不担心房价滑坡,因为地方财政对土地财政的依赖性很小,且与日俱增的有效需求在全国都是出类拔萃的。


接下来这类城市的主要目标是改善居住结构,留住人才,然后刺激经济提高居民收入,从而填实房价泡沫。唯有这样才能让城市游得更快些。


以此来看,四月各地的楼市表现又一次证明了分化时代的到来。当下人口分化,房价分化,资源分化,那种无论好坏同进退的大杂烩时代已然结束。大家在机会选择上一定要注意到这点。



4

行情


四月的数据对于楼市趋势的推理非常重要,我在上篇文章讲过,一般只有维持2-3个月成交量的连续增长,才会迎来房价的上调。所以通过对比3、4月份的成交行情,则可摸透这个城市接下来的楼市趋势。


如果4月相对3月成交滑坡,城市房价大概率涨不起来,反之亦然。


下面我摘选几个比较有代表性的城市详细分析。


首先是苏州。


苏州是今年大行情下独树一帜的佼佼者。根据贝壳数据,苏州的成交量从年后2月开始反弹,已经维持了3个月的正向增长,其中3月的成交环比高达300.4%。当然因为3月的环比反弹太夸张,4月8%的环比增长不具有参考价值。

      (苏州四月成交趋势)


在此行情下,苏州业主信心增强,开始主动上调价格,逐步形成剪刀差。从下图也可以看出,苏州整体的涨价占比已经达到了64%。再加上这段时间地王影响,苏州接下来的房价上调的趋势还有一段时间。


(苏州四月房价调价比)


像这样的城市具有代表性的还有重庆。重庆在4月份成交了2774套二手房,维持连续三个月的正向增长。房价在缓步回暖,承接年前的起底行情。

       
(重庆四月成交趋势)


(重庆四月房价调价比)


接下来的代表是杭州。根据贝壳数据统计,杭州在3月开始低谷反弹,幅度甚至比苏州还要夸张,一度达到443.2%,全国增幅最大的城市。但在4月成交量却遭遇了滑坡,滑落逾19.3%。所以这次杭州行情的高跳有炒作嫌疑,接下来的楼市应该以稳为主,难现大行情。

    

(杭州四月成交趋势)


从业主调价情况也可以看出,2月成交量的跳涨稳定住了房价下跌趋势,涨价降价比例稳定,接下来的杭州房价应当会在3万元/平米左右微幅震荡。


(杭州四月房价调价比)


杭州的行情走势非常典型,代表着当下主流,这样的城市有一个特点,就是会在3月小阳春迎来剧烈反弹,而后于4月集体滑坡,无法维持高速增长。


这也从侧面反应了中央调控政策的有效性,但这样的城市经济动力强,是二线城市的中坚力量,房价大概率会像杭州一样横盘震荡,同样的城市还有成都、郑州、武汉、合肥、南京、青岛、西安等等。


另一类城市恐怕就没有这样的运气了。像沈阳、石家庄等城市,虽然和杭州拥有同样的成交量走势,但房价由于没有基础需求支撑开始横盘阴跌,这是由于上波行情严重透支了居民购买力,且没有新流入人口补充需求引起的。


从数据可以看出,沈阳从年后开始,成交也在跳涨,但降价占比却在不断升高,沈阳库存大,还趁着大潮炒作了一番,在今年都得到了映照。去年我记得某神带着很多人去沈阳高位炒房时,我还点评过一次。然而也没有拦住络绎不绝去沈阳炒房的人,现在被高位套牢,心里一定不是滋味。

     (沈阳四月成交趋势)


(沈阳四月房价调价比)


5

购房建议


目前来看,涨房价只需要一个理由,而降房价却需要千万个理由。降价比涨价更加艰难。


夜壶2018年刚被用完,今年再拿出来用,不太现实。在顽抗经济周期和在危险边缘疯狂试探中,我们显然选择了前者,三令五申「房住不炒」正是此意。


在此情形,房价失去了大涨的主要动机,主要城市将会在小阳春后继续维持横盘阴跌或者缓慢增涨的局势,且在理性市场下,区域地段会加速分化,这是调控者最希望看到的意识形态。


在慢周期下,最受伤的还是炒房客,时间是最大的敌人,杠杆会不断侵蚀掉他们的现金流,最终导致抛盘离手。这些房子通常是性价比很高的笋盘,而你的目标正是它们。


所以我建议此时有购房需求的你,不要寄希望于房价跌到哪种地步,而是着手于如何寻找价值盘。


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