教你看懂土地拍卖的各种参数,成为一个开发商赚钱

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  大家好,我是一个多愁善感,喜欢时尚穿搭并专注于研究情感心理学的多功能吃货小专家~希望大家关注我,我会帮您解决各类情感问题~有共鸣的小主们,一起来参加讨论吧~

  首先土地10000平方米代表了,这块土地的面积是10000平方米。容积率小于等于2,表示你在这块土地上造房子,建筑面积不得超过20000平方米。用地性质标注了居民/商业,表示你可以用来开发居民楼或者商场。 假如:你用来造居民楼,你就建造了20000平方米的局面楼,建筑成本算3000元一个平方米。你的房子造价就是2亿土地费用+6000万建造费用=2.6亿。你卖1万5一个平方的话,就是3亿人民币,净赚4000万人民币。

  当然了,这是一个非常傻瓜式的计算方式。实际上开发商还会把小区的物业管理权卖给物业公司,又可以赚一笔钱。物业公司之所以能够管理这个小区,也不是因为关系好,而是花了钱买的。所以物业公司又会想办法后期从业主手里连本带利赚回来。

  

  开发商上报建筑面积的时候,阳台可以报一半。但是卖的时候可以全部算进去,所以又可以从阳台赚到一些面积。总之开发商可以想尽一切办法,从有限的规则中赚取更多的利润。

  如何成为一个开发商?我们就以举例的土地为例,必须要参加土地拍卖,出一个你认为可以赚到钱的价格。如果周边楼面价是1万5一个平方,有人出到2.9亿,你要不要出3亿呢?这时候就要计算一下成本和利润。

  

  假如你3亿拿下,你的成本就是3.6亿,楼面成本就是1万6一个平方,而周边成品才卖1万5一个平方。这时候,你就要想办法如何在土地上开发出最大的价值,混合建造别墅和高楼是一个好办法。高楼卖1万5一个平方,别墅卖2万一个平方。因为只要高楼+别墅的总建筑面积不超过20000就可以了。

  当然了,除了计算这些,还要计算未来。比如你房子造好是2年后,你要根据2年后的房价来判断现在的拿地价格。

  至于网络上有一些人谣言说,开发商都是靠关系的全是胡扯。拍卖是真金白银的拍卖,谁出的钱高,谁拿地。只要你有钱,就可以拿地成为开发商。接着可以找承建商建造楼盘。

  

  但是如果没钱去参加拍卖的话,你必须最少有保证金才可以,你交了保证金,就可以进入拍卖场。当你拍下了土地,就可以用土地去银行抵押贷款。因为没钱,你必须要后付款可以帮你造房子的承建商,一般来你只能找到不怎么好的承建商或者好的承建商向你收取高额的费用。

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