鹤岗白菜房背后的原因及启示

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  作者:买晓森

  

  鹤岗的万元白菜房一石激起千层浪,各种论调层出不穷。有人保守,有人激进,有人说鹤岗现象是个例,有人说鹤岗是房价崩塌的第一站。在这里,我们简要探讨下鹤岗白菜房背后的原因以及对其他城市及区域的启示。

  一、偶然中的必然

  鹤岗是东北的一个四线小城市,过去的发展主要依赖煤炭资源,除煤炭外无特色产业吸引力。白菜房的属性是棚户区改造产生的回迁房,且超过50%以上的棚改房至今未领到“房本”,存在着显著的交易风险。但不能视而不见的是,回迁房进入流通就是商品,房子总价按几万元计就是白菜价。简言之,白菜房也是房,回迁房也是商品。回迁房的菜价是个不正常的现象,这是一个特列,也似一个偶然,但这偶然背后却有着深刻的必然逻辑。

  1、棚户区改造项目泛滥的必然

  棚户区改造的根本目的是改善群众的居住条件,兼顾完善城市功能、改善城市环境。而现实中棚户区改造的商业属性越来越浓,普遍以回迁房安置拆迁户,以商品房入市盈利。我国的四五线城市很多存在无人口净流入的现实,这种情况下商品房本身就存在有价无市的情况,大量的回迁房再进入市场补量,就会引起房价回落。商品房价格回落,回迁房的白菜价就不奇怪了。鹤岗市从2008年开始进行棚户区改造工程,棚户区改造中供应了大量的远郊区房源,供应量大,又没有交易量,低价在所难免。“现在是谁房多,谁发愁。卖不出去啊,钱压手里啦。为啥还在不停地建房?”当地人说。为何房子已经泛滥成“白菜价”了,政府还在建设?这事实上就是棚户区改造项目泛滥的真实写照。

  2、产业集聚引力衰减的必然

  鹤岗过去的发展主要依赖煤炭资源,煤炭经济的贡献率占据绝对比例。单一煤炭经济成为经济支柱的背后是产业结构的严重不合理,这对资源依赖型城市而言可以说是致命的,资源枯竭意味着产业终结。事实上,鹤岗的煤炭产业在2014年左右出现下行后,其房价便开始回落。所谓的收缩型城市本质上是开发冒进的虚胖型城市被打回了原形而已。是气球漏气了,而不是铅球收缩了。鹤岗随着煤炭资源的枯竭,从强产业资源城市变成弱产业资源城市过程本身是产业和人口集聚引力衰减的过程。在人口吸引力不足的地方建设大量的房子,卖不出去或者空置是必然的。城市的发展始终要看产业表现,有产业引力才能谈发展,无论是一二线城市,还是三四线城市。如果不能站在县域经济和产业发展的视角上统筹规划区域开发和棚户区改造项目,就难免会为改造而改造,为建设而建设,累积出更多的空城、鬼城。

  3、强定位下炒作风难兴的必然

  在“房住不炒”的强定位政策基调下,房地产的炒作风力持续衰减,特别一些三四线城市,很难刮起炒作风。以往房地产市场主要有开发商、代理商、炒房团、散户炒房者四类炒作群体,四股风合在一起,威力无穷。自从房地产企业全面走向自销后,代理商的炒作空间就逐步受到了挤压,最早喊出“活下去”口号的其实不是万科而是代理商。至于鹤岗类的棚户区项目则根本没有代理商;“限购”、“限售”等房主不炒的政策对炒房团产生了重大打击,而棚户区回迁房则基本上隔绝了炒房团的介入;至于散户炒房者,从来都是跟风炒作。但以往他们也能形成一股强大的力量,聚沙成塔影响市场。而当市场本身没有炒作空间的时候,散户炒房者风是第一个坐不住的,只盼着怎么变现。那么最后就只剩下开发商自己炒了,特别是棚户区改造项目,火力不够很难炒起来,只能是凉凉。

  二、必然下的启示

  1、守住棚户区改造的根本,宁可小而美,不要大而空

  棚户区改造应当始终紧扣国家政策的根本目的展开,也就是要改善群众的居住条件,兼顾完善城市功能、改善城市环境。如果脱离了这个目的,宁可小而美,也不要大而空。首先要考虑是否有利改善群众的居住条件。通过调查,在一些四五线城市,城市郊区原本井然有序、村民家家户户院落式居住、一排排漂亮的大瓦房,结果后面全部都划成了棚户区改造的范围,不仅没有提升居住条件,反而拉低了居住条件,这就是适得其反了。其次要考虑,是否有利于完善城市功能。一些小县城人口本来不多,商圈本来就已经饱和,教育配套本来就是齐全的,也盲目的借助棚户区改造来规划新城,打造新的商圈,这只能造成住宅和商业的饱和过剩;三是要考虑是否有利于改善城市环境,城市配套应当从服务当中去找空间,而不是一味地拆旧建新,特别是拆新建新,这就更不可取。别人本来乡村意向很美,你一拆,盖一堆没人住的楼,原先还有人气,改造后连人气都没了,只是造了一个新鬼城而已。

  2、要从城市产业规划的长远视角来规划棚户区改造

  棚户区改造项目要从城市的文化属性、城市的资源禀赋、城市的产业特性、城市的人口流动、城市的经济增长等方面统筹考虑,将产业发展和棚户区改造项目统筹规划。要切实的考虑棚户区项目建成后能形成什么产业、能带动什么产业、能解决多少就业、能创造多少产值,而绝不是仅仅能卖多少房子、能销售产生多少利润。在这个思路下,就可以从县域经济发展的整体角度,甚至从城市群跨区域发展的整体角度,综合考虑和周边区域、城市共生发展的过程中应该扮演何种角色、承载何种功能,从而形成自己的产业错位和功能互补。这样既保障了产业发展,又能有效地缓解产能过剩和同质化竞争。产业规划时,要特别注重结合实际,避免盲目的套用“产业孵化园”、“工业园区”、“现代服务业”等口号式概念,导致产业始终发展不起来,过剩的房地产项目和空荡荡的园区却越发展越多。

  3、要注重棚户区改造项目的差异化升级

  商品住宅区和回迁安置区仅一墙之隔,回迁安置区面积小、毛坯房、质量不高,商品住宅区面积大、精装修、质量好、配套齐全。这是目前绝大多数棚户区改造项目的现状。从被拆迁安置对象的朴素观念出发,住在商品小区和安置房里对他们来讲,首要的差异不是舒适度提升了,而是物业费涨了、要交更多的钱了,不划算。因此在安置补偿方式以回迁房为主的情况下,拆迁户本身可能存在购买力或购买需求,被这种补偿方式化解掉了。特别是又进行房屋安置补偿,又进行货币补偿,拆迁安置户基本上不会有新的购房需求,除非是投资。而大家都手头有多套房产的时候,投资还有什么意义呢,能卖给谁?又或者能租给谁呢?有些地方已经意识到了这个问题,已经取消了以房屋作为安置补偿的方式,替代以货币安置补偿,这正是考虑到了购房需求从哪里来的问题。棚户区改造项目的差异化要以补偿方式的货币化为前提,这样才会有购买需求,才能让被拆迁户由主动选择权。

  4、要强化棚户区改造项目的规范化管理

  房地产行业在国内近二十年的发展中积累了非常多的经验,尤其是规范化管理方面。当前棚户区改造项目普遍在定位管理、计划管理、设计管理、成本管理、采购管理、工程管理六个方面存在薄弱环节。定位不清,市场的差异化需求难以满足;计划不足,项目的开发效率难以提升;设计不强,图纸到产品的品质就得不到保障;成本不强,成本控制、开源节流就无从谈起;工程不强,成本、质量问题就不可避免。随着市场化竞争的加大,完善管理体系,强化关键环节的专业管控,即是有效控制项目开发风险的必要举措,也是提升企业能力,树立政府及企业形象现实需要。在这个过程中,需要政府和国有房地产开发企业提升规范化管理的意识,结合自身企业实际,完善企业管理制度,查漏补缺,取长补短,兼收并蓄,通过优秀的的管理体系保障项目统筹运作、历练团队的专业能力、塑造企业的品牌形象,提升企业的经济效益。

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