房贷300万是一次性付清还是买理财产品好?

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  刚才看了下面很多回答都说不要还,因为通货膨胀等等各种原因,也给了过去的数据,我并非说这么看不对,但是我想说的是,事物从来就不是我们预期是这样,就一定会发生的。

  300万付清还是买理财,我们要动态的去看,以前钱一直贬值,未来就会一直贬值吗?以前理财产品利率高,将来就一定高吗?其实都不是,放长远看,肯定有高有低,也肯定会保值和贬值。

  

  而保值和贬值、利率是高是低是一个结果,但这个结果是不断在变化的,所以我们要知道变成结果的过程是如何发生的,这个过程中有哪些变动的元素起着决定性的作用,我们如何去观察它从而取得先机。

  而决定你是拿300万付清贷款还是去买理财产品,主要看两点,一是货币是否还继续通胀,二是理财产品收益率的高低。前者决定着你持有现金的成本,后者决定着你持有资金的回报。

  一、货币因素

  大多数人一直会觉得有300万不要付清,负债越多越好。有这个逻辑是源于信用货币真实的购买力是不断减少的,自从上世界70年代初,世界货币美元和黄金脱钩就产生了,从脱钩的一瞬间,货币就不是货币,而是叫信用货币。

  美金和黄金没脱钩的年代,美金是可以按照一定几乎不变的比例来换取黄金的,也就是说美金=黄金。但是自从与黄金脱钩以后,美金靠什么发行呢?靠的飞机大炮十几艘航空母舰,简称信用,因为全球就它最能打、最有钱,只能信它了。由此美金发钞只能靠信用了,而且人家发钞也聪明,不会一次性大量的发,不然发多物价涨的飞起了。

  为什么呢?假设一个市场只有100个商品,100块钱,对应起来就是一个商品值1块钱。但是你今年印多了10块钱放进去,变成了总额110块,在商品生产恒定不变的时候,一个商品就从1块钱变成了1.1块,这个时候我们发现买的还是同一件商品,但是因为市场的货币总额多了,所以单个商品的价格也贵了。

  这就是很多人不愿意直接付清300万的道理,因为现在全球各国都是用的信用货币,我们默认每年央行是要多印钱出来的,而此时买房的负债和持有的现金真实购买力都是不断下降的,所以这个时候在优质资产(默认房子是优质资产)上持有越多债务,长期来是赚的,但是事实是会一直这样吗?我们继续分析下去。

  看完上面分析后,大家可以知道货币因素主要有两个关键点,一是看货币是不是会继续这么印。二是看商品生产是否一直恒定,就是上面举的例子,每年100个商品是不是往后就是每年100个商品,不会突然变多或者变少,只要了解清楚这两点,在货币因素这块就可以下定论了。

  首先第一点,按目前全球的体系和制度,货币只会一直印,为什么?因为这个印钞的按钮在美国手上,很多人说美国印,我们中国不印不就可以了?这个不可能的,因为资本都是流通的,除非你不做其他国家的生意同时还让别人不要来自己国家做生意,这样完全封闭起来的话。

  自己国家企业少了,就业率自然也就少了。做不到国外的生意也不能赚外国人的钱,赚的钱也少了。所以你必须要有一个汇率去对应美金,所以当美国加大印钞速度,其实我们也是在被动的增加印钞速度,为什么?因为没办法啊,如果美金到中国投资,按中国目前的规定,美金到中国是花不到的,必须得按汇率换成人民币,那么美金印多了,是不是我们也必须印些人民币对应上美金了。

  

  从这个结论就可以看出,以目前的情况,信用货币的滥发短时间是很难解决的。但是多印钞票一定是坏事吗?也不是,每年印一些是好的。这就涉及到第二点了,我们之前假设商品生产每年都是恒定的,100件就是100件,但是现实肯定不是这样的,根据天气人文环境等各种因素,每年所生产的商品肯定是有高有低的,要让货币和商品完全精确的对应上是不可能的。

  而且商品随着科技的发展必定也会越来越多,从上个世纪开始,我们多了汽车手机电脑空调,这些都是我们生活中必不可少的商品,但货币如果一直恒定不增加的话,那只有商品增加而货币不减少,货币就会随着时间越来越值钱,那么大家就不会买商品,倾向于存钱,因为钱越来越值钱啊。

  就跟大家买房子一样,你买房子难道是因为需要住才买吗?是,但肯定不是主要原因,主要原因是大家都觉得房子一定会涨,与其说你想买房子,还不如说你是买房子涨价的预期。这个道理反过来想也一样,当钱不再印没有通胀,那么自然商品的价值就低了啊,你只会一直存钱,越多越好,跟现在大家觉得房子越多越好,本质上道理都是一样的。

  那么最合适是怎么做呢,每年温和通胀,保持和商品数量同步上升,所以布林顿森林体系除了和黄金挂钩,还有个规定就是可以让各国在每年1%上下调整就是这个道理了。

  当然其实这也不是根本解决方法,因为这样需要美金每年都保持逆差,只有逆差多了,才会在各国形成国际储备,因为没储备就很难进行国际贸易,而每年保持逆差必定让美金多于黄金,这也是布林顿森林体系崩溃的原因之一。

  所以分析下来,货币泛滥中短期是解决不到的。

  二、理财产品收益率

  理财产品背后就是债权,而债权就是赚利息,既然是赚利息,实则利息越高风险是会越高的,当然这个得看贷款的对象是什么情况。

  如果贷款对象是一个共债的人或者公司,共债意思就是不只问你借了钱,还问了很多人借钱的,那么这个时候,你会发现利息越高越安全,因为当你欠了各种债,当你有钱了,你会还谁?肯定还利息最高的,所以在共债人群里,利息越高越安全。

  但是问题来了,如果借款对象不是共债人员,征信也没问题,只问你借钱,但同时你的利息也高,这个时候人家是不会理你的,为什么?因为在金融市场里,银行的利息是最低的,人家借钱肯定问利息最低的借。

  所以你会发现,如果你的利息高,那么问你借钱的人大多就是在银行借不到钱,或者同时欠了其他银行或者机构钱的人,这堆人违约几率肯定是比较大的。我们理解了这个道理,自然也能推断出来,理财产品利息是不能太高的,一旦太高风险就大。

  那么目前中国合理的利息是多少呢?不超年利率15%,这是大企业的贷款利率,中小企业就不说了,不可能有这个利率,因为中小企业很难在银行贷款,也不需要贷款,中小企业需要的是利润。当然这个话题展开就是另外的话题了,合理利息我们只按大企业的去对标,因为大企业贷的多,能提供的债权标也是最多的。

  年利率15%,还没算上人工费、运营费、渠道费,其实打个折,目前银行vip理财产品的利率也就7、8个点,也就是信托,债权一般是走向房地产的(因为其他行业借不起这个利息),目前房地产还是比较稳的,至少比p2p要好,因为银行一半贷款都来源于按揭,真要出事,政府和银行比谁都怕,但也不要盲目进去。

  

  但是银行走房产信托都要进vip室,100万是门槛,300万是足够了,但是我也不太建议投信托,因为这300万默认是要为房子的贷款准备的,出了问题肯定不行的,如果这300万是闲钱就没问题,但是目前看并不是。

  所以这300万,我会建议放到货币基金,货币基金底层资产主要是大小银行间的拆借,除非银行业大规模出问题,不然货币基金是不会有事的,所以由此你就能判断出风险。

  货币基金主要受银行间资金宽松程度所影响,目前没封闭期的,基本都在2.5%上下,但极个别小银行能有4%,但比较少。所以这个也是要动态去看,前几年银行收紧资金,没封闭期基本都能达到4%多,甚至6%的。

  三、总结

  目前分析下来,通胀是不可避免的,也很难有我例子所说的温和通胀,而理财产品我们默认4%,这个利率目前来看属于社会无风险利率(以后有变化再调整)。

  1、三百万债务三十年商贷,按首套房上浮5%来看,大概每个月还1万6,一年192000。

  2、三百万年收益4%,一年12万。

  两者比较下来,理财收入肯定不能覆盖房贷的,而且还得贴7万,当然这个得看未来房贷利率会不会降低,理财收益会不会增加,不过长远来看,理财产品和房贷是正相关关系的,也就是房贷利率高,理财产品收益率高,房贷利率低,理财产品收益率低。

  因为银行只是个中介,一手拿你的钱给你收益,一手拿到钱给楼市,中间收点手续费。所以我们不可能在这块占到便宜。所以还房贷与否,我会建议看看自己的现金流,每个月还1万6,如果这1万6你是有其他稳定收入覆盖的,就不用还了,稳定收入指的不是工资,因为房贷30年太久了,人的工资很难一直维持这个房贷,得预留空间,稳定收入指的是资产类的,目前来看最适合就是有其他房子出租来抵消这个贷款。

  当然如果1万六只占收入很少比例也是没问题的,例如月入十万,承担1万6房贷还是很轻松的,一般我们建议月供不要超过收入30%,保守点可以在10%左右。

  如果没达到这个要求,300万最好就是还剩月供占月收入30%左右,这样既能享受通胀的好处,也能有点钱预防意外情况,而且对每月收入的压力也不大。

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