房贷提前还还能省个10-20万? 那什么时候是提前还款最佳时间?

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  如果要提前还完房贷的话,到底什么时间点是最合适的呢?或者说什么时间点最佳最划算?身边的很多朋友都在分享,说什么“第8年”最合适、“选择公积金贷款买房的情况不适合提前还房贷”、“等额本息还款已经还到中期的不适合提前还房贷”、“等额本金已经还了1/3的不适合提前还房贷”……那么,提前还款的最佳时间到底是什么时候?

  

  一、提前还款最佳时间是什么时候?

  其实,提前还款的最佳时间完全取决于买房人自己的状况,比如申请房贷的时候利率较高,现在的利率较低,提前还款后也不会影响生活,以减轻月供负担为前提的还款是无可厚非的。

  但现在利率上浮,提前还款违约金也涨了,本来不用提前还款也过得还行,那你非要给银行多送利息、违约金就是自作孽了。说到底,与其说选择提前还款的最佳时机,不如说选对适合自己的还款状况,适合你的才是最好的。

  换句话而言就是,提前还款根本就没有最佳时间。不相信?请接着往下面看吧。

  二、为什么说提前还款没有最佳时间?

  其实,无论是用公积金贷款还是用商业贷款,还款的方式是等额本金还是等额本息,根本不存在什么房贷“提前还款最佳时间点”,这完全是一个伪命题。住房贷款我们是以月为单位来还贷的,而银行的利息也是精准以月为单位计算的。

  

  我们假设以公积金购房贷款100万,还款方式是等额本金,房贷分30年还。现在公积金贷款的年利率是3.25%。先来看看每个月要还的本金。

  如果还款方式选择等额本金,就是将本金100万平均分到360个月(30×12),这样算下来每个月固定还本金2777.78元,这是一个固定的数字,所以我们也不用管,我们只需要看看每个月要还的利息就可以了。

  月利率就是年利率除以12,以公积金年利率3.25%为例:假设贷100万,那第一个月你需要还银行的利息就是100万×0.270833%=2708.33元。

  虽然我们这个例子说的是等额本金还款,但无论等额本金还是等额本息,在月利率固定的情况下,你第一个月都是欠银行100万,所以第一个月还的利息都是2708.33元。

  需要指出的是,只是由于等额本金刚开始每月还的本金多一些,所以第二个月开始,利息会比等额本息的少。

  

  由于第一个月还了2777.78元本金,这个时候总共还欠银行100万-2777.78=997222.22元。所以第二个月的利息是:997222.22×0.270833%=2700.81元。

  由于是选择了等额本金,所以最后一个月欠银行的贷款总额为2777.78元,所以利息为:2777.78*0.270833%=7.52元。

  最终得出的结论是:提前还款并不存在某个时间点“更值”。

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