以房养老：市场很冷，骗子很多，提醒家人注意

一 我们离“以房养老”还有多远？

4月4日，国务院办公厅印发《降低社会保险费率综合方案》，明确自5月1日起，降低城镇职工基本养老保险单位缴费比例，单位缴费比例高于16%的省份可降至16%，相较之前的20%或者19%的费率水平，一次性降低3至4个百分点，相当于降低1/5。

大幅降低了养老金的单位缴费比例，这对企业来说，是实实在在的利好，减轻了企业的用工成本，提高了企业的利润空间，但对个人来说，尤其是还在上班的我们，不得不担心未来几十年退休后的养老问题。

众所周知，随着我国人口老龄化程度的加深、生育率的下滑，养老保险基金面临的压力日渐增大。

根据最近出台的2019年养老金调整分配情况显示，大陆31个省份养老金收支发放当中，仅有7个省份是结余状态。

4月10日，中国社科院世界社保研究中心发布了《中国养老金精算报告2019-2050》预测，到2028年，我国城镇企业职工基本养老保险基金当期结余可能会首次出现负数；而累计结余到2027年有望达到峰值6.99万亿元，然后开始下降，到2035年有耗尽累计结余的可能性。

形势严峻，我们的担心绝非杞人忧天。古人云，宜未雨而绸缪，勿临渴而掘井，所以我们应该制定多层次的养老计划，除了传统的依靠子女养老、领取微薄的退休金之外，可能还会需要“以房养老”，毕竟很多人毕生的积蓄都在房产上，有房的富人和低现金流的穷人合二为一。

二 “以房养老”的发展历程

笔者所说的“以房养老”是一种将住房抵押与终身年金保险相结合的创新型商业养老保险业务。其操作方式是，拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用，剩余部分依然归投保时约定的继承人所有；如果房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老保险相关费用，保险公司将承担房价不足的风险，不再向其家属追偿。

早在2003年，时任中国房地产开发集团公司总裁孟晓苏曾提议设立“反向抵押贷款”保险，让拥有私人房产并愿意投保的老年居民，享受“抵押房产、领取年金”的寿险服务。这是“以房养老”模式在我国的首次提出。

2004年，浙大学者柴效武也提出了“60岁前人养房，60岁后房养人”观点，引发社会热议。

2011年9月，全国政协举办“大力发展我国养老事业”提案办理会，“以房养老”的提案引发外界关注，却又因无相应法律保障而陷入难解困局。

2013年国务院对外发布了《关于加快发展养老服务业的若干意见》。国家发展改革委、民政部联合召开新闻通气会，介绍了加快养老服务业发展的有关政策和情况。会上透露，作为金融养老、以房养老的方式之一，中国将逐步试点开展老年人住房反向抵押养老保险。

2014年6月，中国保监会发布了《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，自2014年7月1日起至2016年6月30日起在北京、上海、广州、武汉试点实施老年人住房反向抵押养老保险。

2015年3月，幸福人寿的首款住房反向抵押养老保险产品获批上市销售，试点进入实质性运作阶段。

2018年7月，老年人住房反向抵押养老保险正式扩大到全国范围。

三 4年不足两百单

但市场反响并不热烈。

四年多时间，共有4家保险公司获得了该项业务资格，但仅有2家保险公司推出了相关保险产品，而实际开展业务的仅有幸福人寿1家。截至2019年4月，幸福人寿推出的“以房养老”保险产品累计仅承保194单（133户）。

据统计，该保险产品平均每月每户发放养老金近8000元，根据地区房产价格的不同，每户领取每月最高3万多元，最低近2000元。

为什么市场反响如此冷淡？老年人反应冷淡，保险公司也不积极。

先说老年人这边为什么反应冷淡。

关于是否愿意选择“以房养老”，央视和腾讯曾联合开展的一份调查结果显示：

“非常愿意”占比3%，

“也可以考虑”占比6%，

“不太能接受”占比18%，

“绝对不选择”占比高达71%，

“还没想好”占比2%。

至于为什么不能接受，大家给出的前四大理由是：

“收益不划算，感觉一辈子白辛苦了”占比64%；

“条款太复杂，看不懂”占比12%；

“还是养儿防老好，房子留给后人”占比10%；

“其他，如房价上涨，获得的养老金太低”占比10%。

“年轻时贷款买房，到60岁临近退休时把房贷还清，然后把房屋抵押给银行或保险公司等机构，这些机构根据房屋的估价每月支付给老人一定费用，使其晚年衣食无忧，直至终老。”这就是“以房养老”所描绘的美好图景。

但实际上，“以房养老”的推进还存在着三个巨大的障碍：

一是观念障碍，中国人有着“但存方寸地，留与子孙耕”的根深蒂固的传统观念，一辈子好不容易还完按揭，老了还要跟银行“倒按揭”，叫人情何以堪？

二是法制进程，“以房养老”的关键是要有一整套客观、公正、守法的评估与兑现体制。

三是价值评估的问题，房地产市场在一个非理性的房市背景下，“以房养老”注定是充满风险的：如果涨速过快，则养老者要吃大亏；如果价格形势急转直下，则银行机构要当冤大头。在充满变数的房地产市场里，看涨或者看跌的结果都无法使双方在价格问题上达成一致，确立一个公平的交易价格。

再说说保险公司为什么也不积极。

“定价难、操作难、利润薄”是三大障碍。

定价难：这项工作的难度在于，对国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素的难以预测。对金融机构来说，正向按揭贷款的风险是随着时间的推移不断减小的，而倒按揭恰恰相反，时间越长风险越大。如何确定倒按揭利率是个大难题。

操作难：反向抵押养老保险是一项涉及主体相当多的复杂业务。主要包括两个方面：一是投保人对产品的理解需要时间消化，二是办理流程涉及多个外部环节。由于房产在家庭资产中的占比相当重，其中不仅涉及各种评估、公证、法律事宜，还有复杂的家庭人情问题。

传统保险销售时，投保意向达成就算是完成了最重要一步，而在反向抵押养老保险中，这只是刚刚开始，后续还涉及房产价值评估、房产权属关系调查、房产抵押登记、遗嘱公证等多个重要外部环节，沟通成本非常高，任何一个环节卡住，时间就要往后推。

利润薄：一位保险公司高管坦言，“‘以房养老’保险属于保本微利型业务，需要不断向老人支付养老金，在老人过世后才能处置房产，对现金流有很高要求，因此保险公司积极性不高。”

四 雷声大，雨点小，骗子乐坏了

因此，在今后较长时间内，正规的“以房养老保险”都会是一个小众产品，适用对象一般为拥有独立房产的失独老人、孤寡、空巢老人等。但这类人群也是骗子的目标客户人群。

随着“以房养老”的社会知名度越来越高，有越来越多的骗子公司开始打着“以房养老”的旗号骗取老年人的钱财和房产。

通常的套路是，要求老年人将房产抵押出去从而借得一笔本金，然后将这笔钱用来认购骗子公司发行的理财产品，两者的利息差就是老人每月获得的回报，也就是多出来的养老金。

看上去是空手套白狼，每个月多得几千元养老金，但问题在于，骗子公司发行的理财产品安全吗？会一直兑付吗？如果骗子公司跑路了，你拿什么来偿还房产抵押的贷款？如果还不了，你的房产会被人家依照先前的合同收回去，最终房财两空。

早在2016年5月，便有媒体报道称，北京的李阿姨认识了自称“以房养老”项目负责人的广艳彬，对方以“低风险高利息”为诱饵，让李阿姨用房产证找“金主”王某做3个月抵押贷款，再把“贷到的钱借给广艳彬，3个月期满后，从广艳彬处收回全部本息，再用本金从王某那里赎回房产证，净赚近50万元的利息”。心动的李阿姨在广艳彬的指导下，签字并公证了一摞文书，最终她的房屋在其毫不知情的情况下被直接过户，自己无家可归。

市面上的骗局太多，导致一些有真正“以房养老”需求的老人出现了畏惧心理，骗局越多，市场越冷。所以不论从保障作为弱势群体的老年人权益的角度出发，还是从完善多层次养老体系考虑，都有必要对“以房养老”进行重新审视，不能因为它的群体小众，就缺少约束力度。同时，对那些不具备以房养老资质的金融公司，必须拿出高压监管的势态。骗子少了，才会正本清源。