威海房价未来可能会像鹤岗一样吗?两三万一套?

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作者:威海新楼市团队 编辑发布于公号:威海新楼市

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要说最近最火的莫过于鹤岗的房价,55平总价16000元。当然,这个房子肯定不是我们正常所看到的住宅房子,即便如此,这么低的总价,恐怕连基础装修成本都不够。不过人们更多还是关心其他城市的房价也会不会出现如此“极端”的情况,比如最近就有朋友问我这样的问题,威海房价会不会下跌,威海会不会步入鹤岗的后尘。


其实,我们没必要因鹤岗超低价房所产生恐慌心理,同时准备买房的人也不应该因此而放弃买房的时机,毕竟鹤岗是与威海的差距还是有很大的,不光威海,全国还真没几个鹤岗。


大家都知道,东三省是目前人口流出重灾区,曾经辉煌的重工业、钢铁、煤炭、粮仓等,随着时代的进步,却慢慢步入了夕阳产业之列。相信大部分山东人都知道走西口、闯关东等一系列悲壮的历史。而如今,东三省人又开始回流到山东,真可谓是“十年河东、十年河西”啊!



这里大家注意一个问题,人口是支撑一个地方房价的基础,要么本地刚需强劲,要么外来资金活跃(很显然威海属于后者,因为威海大部分房子的的确确是被外地人买走的)。但人口因素又不是左右房价的主因,为什么?还得归结到房地产的经济主体地位,以房地产经济带动的整个城市发展。那么,鹤岗的问题就显而易见了,没有经济推动力,也没有人口流入,更没有外部资金介入。有人会说,可以用房地产带动啊?这个问题先留着,我们接着往下看。



威海房价下跌的动力与支撑有多少


威海是一个新晋三线城市,是一个正在蓬勃发展的城市,对于很多房产销售人员,不管怎么吹嘘威海有多好,我们都可以忽视,但有一些地方需要提起注意:




环胶东半岛高铁网建

威海港口、机场的规划建设

威海人才引进的政策

威海招商引资的优越条件与实际力度(主要是临港和南海新区)

威海海岸线的规划治理(主要有那香海、桑沟湾、石岛湾、南海金滩等)



种种迹象表明,这是威海在力争向上,为威海人提供更加舒适的生活环境。尤其是青、烟、威联动发展,有着大哥、三哥带着小弟一起玩耍的味道。但细一看,山东半岛沿海城市也就这哥三在地理位置上,能够打成一片,不管怎么说,是要动真格的了。


然后就是与之相反的对房价利空的一面:



威海房价上涨过快

威海房价远超威海本地购房能力

威海经济产业种类单一

高端人才流失,年轻群体回流较少


说到底,威海主要原因还是工资水平较低,一些刚刚踏入社会的年轻人,更多的愿意去一些更大的城市发展,有能力的基本都不会再回到威海,与之对应的是外地来威海养老的人,加上东三省的人口“回流”,但整体质量(主要指高端人才稀少)依旧不是很高,这样对于威海的整体发展起到的推动作用有限。如此,虽然对于房价的推动作用不大,但整体还是可以抑制房价出现大幅下滑,更不会出现鹤岗的极端个例情况。


综合对比下来,优劣相互抵消之后,威海还是具有一定的优势和发展前景,所以房地产经济对于威海还是有很大的带动作用的。这里强调一点,以房地产为经济主体来带动整个经济体的发展,适用于大多具有一定潜力的多人口城市。所以,我们看到08年经济危机以来,我国内需所带动的经济发展速度,北上广深房价的飙升,石家庄、郑州、杭州、成都、武汉等一些二线城市的崛起,以及一些人口较为集中的三四线城市也开始大步向前,几年下来,我们看看身边的城市都有很大的变化的,当然这些城市的房价也已经都上涨了很多。


所以,威海房价下跌的动力目前来看,还是单一的来源于外界房价的趋势,除此之外,威海自身的下跌可能性还是比较小的。


这也是为什么鹤岗出现极端价格的主要原因吧。


威海房价上涨的可能性有多少


非常遗憾的是,当我写这篇文章的时候,我就顺便查了一下比较熟悉的几个小区的二手房价,结果令我很是吃惊,比如万象城二手房,在3月份的时候,单价围绕在15000元/平米左右,今天我发现好多房子单价已经围绕在17000元/平米左右了,如下图:


万象城部分房东直接挂牌价


也许万象城并不能代表整个威海的房价,同时人们可能觉得这个小区不值,但我要说的是,我们要看到一个现象,那就是在楼市经过了将近5个月的寒冬之后,哪来的底气卖这个价格?尤其是在威海没有新楼盘公然涨价的前提下。我想可能跟国内一些城市房价开始小幅上涨,以及目前慢慢多起来的看房客有关吧。


要说威海最近最能触动人们内心的,要数万达落户威海的消息,有客户就曾经问过我,万达来了,周边的房子,尤其是望岛的房子会涨吗?我是这样回答的:“现在不是2017年之前,当初恒大来威海,貌似带动了威海房价整体大涨,实际上威海还是顺应了整个国内楼市的步伐而已,威海房价走向还是要看大环境,跟随国内楼市小幅波动,万达的入驻,唯一能确定的就是,周边的房子肯定会好卖一些而已,至于价格也许会比平时高一点,但不会走出突出的个例。


由此看来,威海还不具备房价上涨或下跌的发起作用,更多还是要跟随国内大众城市的步伐而波动。现在的购房者虽然多起来了,似乎给了楼盘或者威海二手房房东们一些抬价的底气,但现在是一个很微妙的时期,也许就因为一套房子上涨一两万而导致成交破产。而威海要想走出自己独立的行情,或者出现类似鹤岗房价的个例,还需要有一些特殊的政策或者突发事件,眼下看来威海对于楼市的政策依旧趋于真空状态,至于突发事件,确实很难预测。


最后,威海虽然人口少,年轻群体呈现流出态势,但威海的养老属性,确实让很多外地人在不断的购买威海的房子,以至于出现楼盘虽然卖的很快很火,但是交房后的入住率少的可怜的情况。所以,单纯的依靠人口流动是不能定性威海房价走势的,因为威海还有很多“隐形”的人口。

但我们的整体建议还是优先在主城区和其他核心区域购房,无论从自住,还是保值升值的角度,都应当优先考虑。


您有什么样的观点呢?欢迎在留言区交流探讨。


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