北京楼市真的不行了吗?我想认真的讨论下这个问题

两个月前，一个南方妹子跟我聊天，“你不觉得北京市场已经不行了吗？现在全国的资金都是流向深圳的。”

我当时懒得争辩，发了一堆省略号过去。

后来，我逐渐发现，这个观点不只是极少数人的看法了。

越来越多的人、甚至媒体，都有点唱衰整个北方经济，看不上北京的意思。

比如最近的几篇文章，人口争夺战北京垫底、北京喊穷、北京天津吸引力降低等等。

还有一些微信群的讨论：北方基本不行，北京房价上不去了，北漂没前途……

北京楼市真的不行了吗?这篇文章，我们认真的聊聊这个话题。

01

长三角、粤港澳大湾区市场升温，京津冀却相对冷

为什么会出现这么多唱衰北方市场的声音呢？我认为比较重要的一点，是长三角、粤港澳大湾区今年以来市场回暖的比较快，而京津冀还是相对偏冷的状态。

我从贝壳找房那里拿到了一组数据。这组数据筛选出了比较有代表性的一些城市，如果按照二手房的调价幅度来做排序的话，那么苏州、厦门、无锡、东莞是靠前的。

也就是说，长三角城市群、粤港澳大湾区的调价幅度比较高。虽然随后就是廊坊，但北京和天津都处于中下游的状态。

我之前有篇文章分析过，北京3月份的数据还不错，市场也在回暖。但相对于长三角、粤港澳大湾区的热度，还是小巫见大巫。

另外从政策、土拍市场来看，结论也确实是一样的。

先来看，长三角的政策变化。以上海为首，各个城市几乎都对楼市政策进行了微调。包括降低交易税费、放松落户限制、房贷利率下调等等。

（图：同策研究院整理）

再看土拍市场。苏州、合肥、杭州的参拍房企数量明显比18年年底增加，甚至苏州青剑湖地块竞价多达175轮。

还有无锡。18年的时候，无锡土地是有不少流拍的。9月27日无锡土拍年9月27日土拍7宗底价成交、一宗流拍，创下了年度最快土拍的记录，很多人记忆犹新，那时候土拍市场真的冷的不得了。

但是在2019年，无锡土拍市场又热了起来。滨湖区和新吴区出现了两块楼面价过万的地块，尤其是新吴区，在99轮竞价后出现了久违的地王。

当然目前肯定是比不上2017年的牛市。但对比2018年，多个城市的楼面价、溢价率是出现了明显回升的。

比起长三角，那么粤港澳大湾区就更热了。毕竟江苏自贸区还在讨论中，粤港澳大湾区的规划已经出台了。

先来看珠三角的政策。同样也是多个城市进行了微调。深圳减半二手房增值税，利率进行下调，广州放宽引进人才落户政策的限制，还有东莞、佛山、中山、珠海都进行了不同程度的政策放松。

比较明显的是，粤港澳大湾区规划出台后，广州土拍出现了明显的回暖。2月28日，广州拍了三宗商住地块，除了揽金116亿元之外，天河区金融城的溢价率超过45%，而且拿下了许久未有宅地出让的天河区单价地王。

另外佛山推出的地块也比较多，3月共计出让了8宗地块，其中北滘高村地块吸引了27家房企竞夺，开拍已提前拍就已经冲破最高限价，直接进入竞租赁住房的模式，经过80轮的激烈比拼才被金地拿下。

最后我们来对比京津冀。

上海、深圳、广州在购房政策上都有微调，但唯独北京，在3月份的时候，国管公积金推出了“认房又认贷”的政策，可以看成是继续对调控政策打补丁的表态。

而北京的土地市场，在18年年底出现了回暖，到今年2月份，又变得有点冷，除了大兴、通州区热门地块溢价率比较高，像门头沟、平谷是贴着底价成交的。2月份还有1宗宅地流拍。

北京市场，开发商处处表现出谨慎拿地的态度。

再看天津，数据显示，天津土地成交楼面价为6192元/平方米，同比下跌35.61%，平均溢价率为5.64%，“低溢价率”将成为常态。而16年最高点的时候，溢价率是80%以上。

武清更惨。武清区在2018年实现成交的37宗土地，全部以挂牌底价成交，成交溢价率为零。对于流拍的地块，今年又计划降价入市。

以上，我们得出了两个结论：

1、当长三角、粤港澳大湾区土拍回暖，甚至出现地王后，北京的土拍市场还是相对谨慎，环京市场更为惨淡。

2、从政策、利好来说，长三角、粤港澳大湾区多个城市已经对楼市政策进行微调，而北京相对严格的多，还加码了调控。

最后从我个人的感受来说，长三角、粤港澳大湾区的重大规划出台，在传播音量上，比通州城市副中心、大兴机场要多得多。好像一夜之间，通州的舆论热度就过了。

比如我讨论通州、北三县，在知乎上只有几个可怜的点赞，而粤港澳大湾区的文章，出现了60w+的曝光。

京津冀热度减少，北京房价相对稳定，也让一些人出现了“北京楼市不行了”的错觉。

02

北京人口净流出，真相到底是什么

另外还有争议的点，是北京人口的净流出——我们经常说人口净流入城市的房产才有投资价值。所以有一部分人认为，北京的吸引力在逐步减弱。

在中泰证券出示的《2018年全国人口流动地图》中，北京人口净流出排全国第一，天津、河北的净流入几乎忽略不计。而广东、浙江是人口净流入最多的省份。京津冀比起长三角、粤港澳大湾区来说，有点自惭形秽。

该报告还进一步指出，北京流出的人口，并没有回归河北、天津——

天津的人口吸引力从 2014 年就开始明显走弱。尽管2018年人口虽略有回流，但净流入量也不到1万人，往日光辉已然不在。

而河北省的各城市中，2018 年仅有廊坊（户籍人口）和秦皇岛出现人口净流入，规模分别为 1.0 和 1.3 万人，与北京流出的人口规模相比，可谓微乎其微。更不用说，河北其他城市还在面临人口净流出的压力。

然后该报告得出一个结论：从人口层面来看，京津冀城市群的长期增长动力在减弱。

随着北京人口外流，而其他城市的经济活力又相对不足，京津冀整体都在面临人口流失，长期经济增长的动力或在减弱。

可真相是这样吗？如果真的这么简单就好了。

我们推演下这些看起来很正确的逻辑——

京津冀楼市是不是比长三角、粤港澳大湾区要冷的多？是

京津冀人口是不是在净流出？是

北京房价是不是从17年下半年开始就没大涨过？是

近两年是不是去粤港澳、长三角投资的更多？是

那么结论是：

那北京不行了，要投资就去南方。

哈哈哈哈哈哈。这个结论真让人笑出眼泪。

那么，问题出在哪里？

北京不是北方，北京是中央。

如果不能明白这句话，就说明，你对京津冀根本不了解。

前几天，我去参加了华夏幸福产业研究院主办的“环北京都市圈区域价值论坛”，其中提到了都市圈是怎么变成城市群的，这一点让我印象深刻。

如果把城市群内每个城市比作一个“鸡蛋”，那么鸡蛋的不同变法（吃法）代表了城市群在不同时期的拓展过程。

最起初，是煮鸡蛋。多个城市各自立体增长，互不影响，没有经济的联系，彼此孤立。

然后是摊鸡蛋，当城市快速发展的时候，就会出现摊大饼一样的拓展。这个时候城市之间互相“抢地盘”，无序平摊空间。

最后就是炒鸡蛋。这是都市圈真正的形成一体化，通过鸡蛋混炒，实现产业分红和重组，多个城市有机联系、相互依存、相互促进。

这是城市群到都市圈的演化。基本上解释了长三角、粤港澳大湾区的形成过程。

但是，请注意，京津冀的发展，不是这样的。

如果做一个形象的比喻，北京和天津、河北城市的关系，更像是北京在炒鸡蛋，而天津、河北在煮鸡蛋。

也就是说，以前的京津冀是没有产业互补的，京津冀城市的发展逻辑，是按照城市等级排列，行政权力占主导地位。谁权力大谁就有话语权，谁有话语权谁就有更多资源。

这样造成的结果是，因为北京是全国的中央，而不是北方区域的核心城市，所以北京的资源无比聚集，而周边城市，因为权力较弱，发展很慢。北京是独立发展的，和周边城市的产业联系，非常少。

这是京津冀和长三角、粤港澳大湾区最大的区别，也是南方朋友们最不能理解的地方。稍后我会继续做解释。

京津冀体现在房价上的就是，除了天津区域之外，环京圈层房价的直线落差。距离北京越远，房价越便宜。

长三角、粤港澳大湾区就不会出现这种问题。房价的高低不以城市级别排序，而且出现多处房价高地。

假如放任这种情况持续发展，那么北京会不断的吸血周边城市，形成恐怖的单核巨无霸城市，而周边的城市因为形成了对权力经济的依赖，会不断被蚕食，哪里还会有都市圈，只剩下北京和“环京贫困带“。

有人说，那为什么北京不带着周边城市一起发展呢?打个比方吧。就好比一个满级的装备无比NB的大号，要带新人小号下副本，说我来带队，你们顺便涨涨经验。

小白们会怎么说：“大哥，我也想啊，可是等级不够，副本进不去。”

不是不带着一起玩，而是等级不够。北京可以和上海玩、和深圳玩，但是河北周边，实在是带不动啊。

所以，京津冀如何实现一体化，是一个世纪难题。

而解决这个难题的方法就是：“疏解首都功能，京津冀协同发展”。

北京人口净流出，是政策主导的结果，而并非吸引力的减弱，更不是经济不好。

03

问题的关键是什么

北京人口净流出，并不是说明，北京楼市、北京经济不行了，而恰恰说明，北京的吸引力太大了，以致于要”削弱”一部分。

为什么呢？我们要知其然，还要知其所以然。

如果一个城市的房价，是由长期的净流入人口决定的。那么决定人口是否净流入的是什么?

是产业。

北京的产业到底多牛叉?

虽然我很想反驳看衰北京的人，但我本身是不愿意比较北上深产业的。

确实有点不好意思，因为实在是太欺负人了。

看了产业，你就会明白为什么北京不是北方，而是中央。北京有全国最多的总部，中字头企业贡献了全北京上市公司的一半以上收入。中国前5大金融机构，中国四大资产管理公司，中国20％的世界500强企业总部，高盛、安盛、摩根大通，新三板市场，“亚投行”的总部，都在北京。

可能对于一些城市来说，有一两家互联网企业就很牛叉了，但百度、网易、新浪等等，这些企业在北京可能都排不上号……

下图是全球各地交易所上市的所有中国企业的排名。前20名北京占16个。

更直观的比较……那更显示出差距了。下图是2016年上市公司营业总收入排名，北京是16万亿，香港是6.7万亿，广东省5.5万亿，上海5万亿……

这个数据确实会刷新很多人的认知。因为这些企业比较低调，甚至在一些情况下刻意回避，原因你们懂的。

举个例子吧，我们都知道阿里巴巴是中国市值最高的公司之一。但是在北京西城区月坛南街，有一家企业的利税总额等于20个阿里巴巴……具体哪家我就不说了。

另外，北京也真不是只有国企厉害。

在2018年CB Insights发布的《全球科技中心报告》（ Global Tech Hubs Report）统计，在过去六年中，北京的科技公司总融资额度高达720亿美元，位列全球第二，大约是位于第四名的上海的三倍多。

2018年186家独角兽公司总部统计，北京占到79个，比第二名上海多了37个，而深圳只有15个……如果这数据不叫碾压，那不知道啥叫碾压……

好了，继续说下去，我都有点脸红了。吹牛从来没有这么舒服过。我想表达的意思很简单，北京的产业很牛叉，而且北京的第三产业占比是最高的。

第三产业的特点是，收入比第一、第二产业高，而且产业聚集性更强，就业机会更多。所以北京的工薪阶层收入要比上海、深圳高，而且北京就业机会也比上海、深圳多。（杠精去招聘网站查）

这说明北京的产业结构非常健康，人口净流出完全不是因为经济不好。而是说明人口疏解的任务执行到位。

在2016-2035北京城市新总规中明确提出：北京市常住人口规模到2020年控制在2300万人以内，2020年以后长期稳定在这一水平。城六区人口预计将减少约190万人，加上未统计在册的，至少有200万人口向外疏解。

北京向外疏解人口，是在下一盘很大很大的棋。

过去10多年，北京房价上涨了很多。为什么这两年开始，北京的房价控制的很好，甚至比起上海、深圳，还要更好？

大方向上当然是“房住不炒“，但我试着从大部分人没有想到的另一个方面解读下。

过去北京房价飞涨的原因，一是北京聚集了全国的资源。二是北方经济发展好的城市并不多，所以热钱又集中涌向了北京。

北京严控房价，其实也是变相扼杀了热钱投资炒作的机会。包括通州、北三县以及环京区域，调控的严格程度在全国罕见。

在严控房价的时期，京津冀要做的是“产业的转型“和”区域价值的提升”。

粤港澳大湾区、长三角城市之间是产业互补的关系，从煮蛋——摊蛋——炒蛋模式一步步发展而来，因为产业带动了城镇化，才带来了更多人口的聚集，最后形成大的都市圈。

这两个都市群的产业各有特点。粤港澳大湾区中的珠三角是中国制造的核心，主要以电子、通信、半导体等电子信息化产业为主。而长三角产业链更完备，从重工、轻工、资源型、技术型、传统、新兴等等都包含其中。

好，那么问题来了。如果北京的一家从事第三产业的创业公司，想要搬迁总部，那么他会去河北吗？我想大概率不会的，这家企业可能会选择深圳、上海。

下图是京津冀行业占比收入前10的企业。河北主要是钢铁、汽车、房地产，以第二产业为主，天津是港口经济。河北、天津缺少创业的土壤，京津冀是没有产业互补的，也不可能依靠市场自由发展成都市圈。

所以这种情况就要做产业的转型。把北京的一部分产业和人口疏散，转移到天津、河北。

过去的经验和教训很多。比如扶持天津滨海新区、唐山曹妃甸，直接搞起一个新区的路子行不通，那就索性重新创造一个高规格的新城、新区，完成从北京到天津、河北的产业过渡。

这就是北京人口和产业疏解的同时，建立雄安新区、通州城市副中心的逻辑。

北京人口净流出的过程，也是京津冀一体化，产业实现转型的过程。疏解人口只是第一步，解决就业问题才是关键。

这个时间段，京津冀会有很多实质性的基建工程、产业落地。这其中包括了大量的资金投入。如果放开限购，或者炒地皮，那么势必会带来成本的进一步上升，又会重蹈以前的覆辙。

这就是北京、环京严格调控的另外一个原因。

看看，壕无人性的投资金额。

京津冀一体化的难题，比长三角、粤港澳大湾区要难解决的多。

比如，表面看起来，2018年天津常住人口净流入量不到1万人，但2017年天津人口净流出5万人。2018年已经扭转了人口流出的趋势。而且，在人才落户方面，天津做的很克制，据说天津初衷是2年引入50万人落户，但实际上2018年人才落户是13万人。

因为很多人是只挂空户口，不来天津发展的。所以天津提高了审批的质量。天津的做法和西安形成鲜明的对比。西安零门槛落后之后，是教育、医疗、就业资源的大力承压。

所以短期的人口净流入，只能作为一个参考。

同理，我们把北京、京津冀楼市和长三角、粤港澳大湾区做对比。

京津冀是价值一点点夯实，甚至因为限购房价价格低于实际价值。而长三角、粤港澳大湾区已经有不限购区域炒概念，房价出现了过快的上涨和透支。

如果是你，你会怎么选择呢?

我宁可希望北京房价短期涨的慢一点，价值兑现的再晚一点。

原因大家自己想。