北京楼市真的不行了吗?我想认真的讨论下这个问题

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  两个月前,一个南方妹子跟我聊天,“你不觉得北京市场已经不行了吗?现在全国的资金都是流向深圳的。”

  我当时懒得争辩,发了一堆省略号过去。

  后来,我逐渐发现,这个观点不只是极少数人的看法了。

  越来越多的人、甚至媒体,都有点唱衰整个北方经济,看不上北京的意思。

  比如最近的几篇文章,人口争夺战北京垫底、北京喊穷、北京天津吸引力降低等等。

  还有一些微信群的讨论:北方基本不行,北京房价上不去了,北漂没前途……

  

  北京楼市真的不行了吗?这篇文章,我们认真的聊聊这个话题。

  01

  长三角、粤港澳大湾区市场升温,京津冀却相对冷

  为什么会出现这么多唱衰北方市场的声音呢?我认为比较重要的一点,是长三角、粤港澳大湾区今年以来市场回暖的比较快,而京津冀还是相对偏冷的状态。

  我从贝壳找房那里拿到了一组数据。这组数据筛选出了比较有代表性的一些城市,如果按照二手房的调价幅度来做排序的话,那么苏州、厦门、无锡、东莞是靠前的。

  也就是说,长三角城市群、粤港澳大湾区的调价幅度比较高。虽然随后就是廊坊,但北京和天津都处于中下游的状态。

  我之前有篇文章分析过,北京3月份的数据还不错,市场也在回暖。但相对于长三角、粤港澳大湾区的热度,还是小巫见大巫。

  

  另外从政策、土拍市场来看,结论也确实是一样的。

  先来看,长三角的政策变化。以上海为首,各个城市几乎都对楼市政策进行了微调。包括降低交易税费、放松落户限制、房贷利率下调等等。

  

  (图:同策研究院整理)

  再看土拍市场。苏州、合肥、杭州的参拍房企数量明显比18年年底增加,甚至苏州青剑湖地块竞价多达175轮。

  

  还有无锡。18年的时候,无锡土地是有不少流拍的。9月27日无锡土拍年9月27日土拍7宗底价成交、一宗流拍,创下了年度最快土拍的记录,很多人记忆犹新,那时候土拍市场真的冷的不得了。

  

  但是在2019年,无锡土拍市场又热了起来。滨湖区和新吴区出现了两块楼面价过万的地块,尤其是新吴区,在99轮竞价后出现了久违的地王。

  

  当然目前肯定是比不上2017年的牛市。但对比2018年,多个城市的楼面价、溢价率是出现了明显回升的。

  

  比起长三角,那么粤港澳大湾区就更热了。毕竟江苏自贸区还在讨论中,粤港澳大湾区的规划已经出台了。

  先来看珠三角的政策。同样也是多个城市进行了微调。深圳减半二手房增值税,利率进行下调,广州放宽引进人才落户政策的限制,还有东莞、佛山、中山、珠海都进行了不同程度的政策放松。

  

  比较明显的是,粤港澳大湾区规划出台后,广州土拍出现了明显的回暖。2月28日,广州拍了三宗商住地块,除了揽金116亿元之外,天河区金融城的溢价率超过45%,而且拿下了许久未有宅地出让的天河区单价地王。

  

  另外佛山推出的地块也比较多,3月共计出让了8宗地块,其中北滘高村地块吸引了27家房企竞夺,开拍已提前拍就已经冲破最高限价,直接进入竞租赁住房的模式,经过80轮的激烈比拼才被金地拿下。

  最后我们来对比京津冀。

  上海、深圳、广州在购房政策上都有微调,但唯独北京,在3月份的时候,国管公积金推出了“认房又认贷”的政策,可以看成是继续对调控政策打补丁的表态。

  而北京的土地市场,在18年年底出现了回暖,到今年2月份,又变得有点冷,除了大兴、通州区热门地块溢价率比较高,像门头沟、平谷是贴着底价成交的。2月份还有1宗宅地流拍。

  北京市场,开发商处处表现出谨慎拿地的态度。

  

  再看天津,数据显示,天津土地成交楼面价为6192元/平方米,同比下跌35.61%,平均溢价率为5.64%,“低溢价率”将成为常态。而16年最高点的时候,溢价率是80%以上。

  

  武清更惨。武清区在2018年实现成交的37宗土地,全部以挂牌底价成交,成交溢价率为零。对于流拍的地块,今年又计划降价入市。

  

  以上,我们得出了两个结论:

  1、当长三角、粤港澳大湾区土拍回暖,甚至出现地王后,北京的土拍市场还是相对谨慎,环京市场更为惨淡。

  2、从政策、利好来说,长三角、粤港澳大湾区多个城市已经对楼市政策进行微调,而北京相对严格的多,还加码了调控。

  最后从我个人的感受来说,长三角、粤港澳大湾区的重大规划出台,在传播音量上,比通州城市副中心、大兴机场要多得多。好像一夜之间,通州的舆论热度就过了。

  比如我讨论通州、北三县,在知乎上只有几个可怜的点赞,而粤港澳大湾区的文章,出现了60w+的曝光。

  京津冀热度减少,北京房价相对稳定,也让一些人出现了“北京楼市不行了”的错觉。

  02

  北京人口净流出,真相到底是什么

  另外还有争议的点,是北京人口的净流出——我们经常说人口净流入城市的房产才有投资价值。所以有一部分人认为,北京的吸引力在逐步减弱。

  在中泰证券出示的《2018年全国人口流动地图》中,北京人口净流出排全国第一,天津、河北的净流入几乎忽略不计。而广东、浙江是人口净流入最多的省份。京津冀比起长三角、粤港澳大湾区来说,有点自惭形秽。

  

  该报告还进一步指出,北京流出的人口,并没有回归河北、天津——

  天津的人口吸引力从 2014 年就开始明显走弱。尽管2018年人口虽略有回流,但净流入量也不到1万人,往日光辉已然不在。

  而河北省的各城市中,2018 年仅有廊坊(户籍人口)和秦皇岛出现人口净流入,规模分别为 1.0 和 1.3 万人,与北京流出的人口规模相比,可谓微乎其微。更不用说,河北其他城市还在面临人口净流出的压力。

  

  然后该报告得出一个结论:从人口层面来看,京津冀城市群的长期增长动力在减弱。

  随着北京人口外流,而其他城市的经济活力又相对不足,京津冀整体都在面临人口流失,长期经济增长的动力或在减弱。

  可真相是这样吗?如果真的这么简单就好了。

  我们推演下这些看起来很正确的逻辑——

  京津冀楼市是不是比长三角、粤港澳大湾区要冷的多?是

  京津冀人口是不是在净流出?是

  北京房价是不是从17年下半年开始就没大涨过?是

  近两年是不是去粤港澳、长三角投资的更多?是

  那么结论是:

  那北京不行了,要投资就去南方。

  哈哈哈哈哈哈。这个结论真让人笑出眼泪。

  那么,问题出在哪里?

  北京不是北方,北京是中央。

  如果不能明白这句话,就说明,你对京津冀根本不了解。

  前几天,我去参加了华夏幸福产业研究院主办的“环北京都市圈区域价值论坛”,其中提到了都市圈是怎么变成城市群的,这一点让我印象深刻。

  

  如果把城市群内每个城市比作一个“鸡蛋”,那么鸡蛋的不同变法(吃法)代表了城市群在不同时期的拓展过程。

  

  最起初,是煮鸡蛋。多个城市各自立体增长,互不影响,没有经济的联系,彼此孤立。

  然后是摊鸡蛋,当城市快速发展的时候,就会出现摊大饼一样的拓展。这个时候城市之间互相“抢地盘”,无序平摊空间。

  最后就是炒鸡蛋。这是都市圈真正的形成一体化,通过鸡蛋混炒,实现产业分红和重组,多个城市有机联系、相互依存、相互促进。

  

  这是城市群到都市圈的演化。基本上解释了长三角、粤港澳大湾区的形成过程。

  但是,请注意,京津冀的发展,不是这样的。

  如果做一个形象的比喻,北京和天津、河北城市的关系,更像是北京在炒鸡蛋,而天津、河北在煮鸡蛋。

  也就是说,以前的京津冀是没有产业互补的,京津冀城市的发展逻辑,是按照城市等级排列,行政权力占主导地位。谁权力大谁就有话语权,谁有话语权谁就有更多资源。

  这样造成的结果是,因为北京是全国的中央,而不是北方区域的核心城市,所以北京的资源无比聚集,而周边城市,因为权力较弱,发展很慢。北京是独立发展的,和周边城市的产业联系,非常少。

  这是京津冀和长三角、粤港澳大湾区最大的区别,也是南方朋友们最不能理解的地方。稍后我会继续做解释。

  京津冀体现在房价上的就是,除了天津区域之外,环京圈层房价的直线落差。距离北京越远,房价越便宜。

  

  长三角、粤港澳大湾区就不会出现这种问题。房价的高低不以城市级别排序,而且出现多处房价高地。

  

  假如放任这种情况持续发展,那么北京会不断的吸血周边城市,形成恐怖的单核巨无霸城市,而周边的城市因为形成了对权力经济的依赖,会不断被蚕食,哪里还会有都市圈,只剩下北京和“环京贫困带“。

  有人说,那为什么北京不带着周边城市一起发展呢?打个比方吧。就好比一个满级的装备无比NB的大号,要带新人小号下副本,说我来带队,你们顺便涨涨经验。

  小白们会怎么说:“大哥,我也想啊,可是等级不够,副本进不去。”

  不是不带着一起玩,而是等级不够。北京可以和上海玩、和深圳玩,但是河北周边,实在是带不动啊。

  所以,京津冀如何实现一体化,是一个世纪难题。

  而解决这个难题的方法就是:“疏解首都功能,京津冀协同发展”。

  北京人口净流出,是政策主导的结果,而并非吸引力的减弱,更不是经济不好。

  03

  问题的关键是什么

  北京人口净流出,并不是说明,北京楼市、北京经济不行了,而恰恰说明,北京的吸引力太大了,以致于要”削弱”一部分。

  为什么呢?我们要知其然,还要知其所以然。

  如果一个城市的房价,是由长期的净流入人口决定的。那么决定人口是否净流入的是什么?

  是产业。

  北京的产业到底多牛叉?

  虽然我很想反驳看衰北京的人,但我本身是不愿意比较北上深产业的。

  确实有点不好意思,因为实在是太欺负人了。

  看了产业,你就会明白为什么北京不是北方,而是中央。北京有全国最多的总部,中字头企业贡献了全北京上市公司的一半以上收入。中国前5大金融机构,中国四大资产管理公司,中国20%的世界500强企业总部,高盛、安盛、摩根大通,新三板市场,“亚投行”的总部,都在北京。

  可能对于一些城市来说,有一两家互联网企业就很牛叉了,但百度、网易、新浪等等,这些企业在北京可能都排不上号……

  下图是全球各地交易所上市的所有中国企业的排名。前20名北京占16个。

  

  更直观的比较……那更显示出差距了。下图是2016年上市公司营业总收入排名,北京是16万亿,香港是6.7万亿,广东省5.5万亿,上海5万亿……

  

  这个数据确实会刷新很多人的认知。因为这些企业比较低调,甚至在一些情况下刻意回避,原因你们懂的。

  举个例子吧,我们都知道阿里巴巴是中国市值最高的公司之一。但是在北京西城区月坛南街,有一家企业的利税总额等于20个阿里巴巴……具体哪家我就不说了。

  另外,北京也真不是只有国企厉害。

  在2018年CB Insights发布的《全球科技中心报告》( Global Tech Hubs Report)统计,在过去六年中,北京的科技公司总融资额度高达720亿美元,位列全球第二,大约是位于第四名的上海的三倍多。

  2018年186家独角兽公司总部统计,北京占到79个,比第二名上海多了37个,而深圳只有15个……如果这数据不叫碾压,那不知道啥叫碾压……

  

  好了,继续说下去,我都有点脸红了。吹牛从来没有这么舒服过。我想表达的意思很简单,北京的产业很牛叉,而且北京的第三产业占比是最高的。

  

  第三产业的特点是,收入比第一、第二产业高,而且产业聚集性更强,就业机会更多。所以北京的工薪阶层收入要比上海、深圳高,而且北京就业机会也比上海、深圳多。(杠精去招聘网站查)

  这说明北京的产业结构非常健康,人口净流出完全不是因为经济不好。而是说明人口疏解的任务执行到位。

  

  在2016-2035北京城市新总规中明确提出:北京市常住人口规模到2020年控制在2300万人以内,2020年以后长期稳定在这一水平。城六区人口预计将减少约190万人,加上未统计在册的,至少有200万人口向外疏解

  

  北京向外疏解人口,是在下一盘很大很大的棋。

  过去10多年,北京房价上涨了很多。为什么这两年开始,北京的房价控制的很好,甚至比起上海、深圳,还要更好?

  大方向上当然是“房住不炒“,但我试着从大部分人没有想到的另一个方面解读下。

  过去北京房价飞涨的原因,一是北京聚集了全国的资源。二是北方经济发展好的城市并不多,所以热钱又集中涌向了北京。

  北京严控房价,其实也是变相扼杀了热钱投资炒作的机会。包括通州、北三县以及环京区域,调控的严格程度在全国罕见。

  在严控房价的时期,京津冀要做的是“产业的转型“和”区域价值的提升”。

  粤港澳大湾区、长三角城市之间是产业互补的关系,从煮蛋——摊蛋——炒蛋模式一步步发展而来,因为产业带动了城镇化,才带来了更多人口的聚集,最后形成大的都市圈。

  这两个都市群的产业各有特点。粤港澳大湾区中的珠三角是中国制造的核心,主要以电子、通信、半导体等电子信息化产业为主。而长三角产业链更完备,从重工、轻工、资源型、技术型、传统、新兴等等都包含其中。

  好,那么问题来了。如果北京的一家从事第三产业的创业公司,想要搬迁总部,那么他会去河北吗?我想大概率不会的,这家企业可能会选择深圳、上海。

  下图是京津冀行业占比收入前10的企业。河北主要是钢铁、汽车、房地产,以第二产业为主,天津是港口经济。河北、天津缺少创业的土壤,京津冀是没有产业互补的,也不可能依靠市场自由发展成都市圈。

  所以这种情况就要做产业的转型。把北京的一部分产业和人口疏散,转移到天津、河北。

  

  过去的经验和教训很多。比如扶持天津滨海新区、唐山曹妃甸,直接搞起一个新区的路子行不通,那就索性重新创造一个高规格的新城、新区,完成从北京到天津、河北的产业过渡。

  这就是北京人口和产业疏解的同时,建立雄安新区、通州城市副中心的逻辑。

  北京人口净流出的过程,也是京津冀一体化,产业实现转型的过程。疏解人口只是第一步,解决就业问题才是关键。

  这个时间段,京津冀会有很多实质性的基建工程、产业落地。这其中包括了大量的资金投入。如果放开限购,或者炒地皮,那么势必会带来成本的进一步上升,又会重蹈以前的覆辙。

  这就是北京、环京严格调控的另外一个原因。

  看看,壕无人性的投资金额。

  

  京津冀一体化的难题,比长三角、粤港澳大湾区要难解决的多。

  比如,表面看起来,2018年天津常住人口净流入量不到1万人,但2017年天津人口净流出5万人。2018年已经扭转了人口流出的趋势。而且,在人才落户方面,天津做的很克制,据说天津初衷是2年引入50万人落户,但实际上2018年人才落户是13万人。

  因为很多人是只挂空户口,不来天津发展的。所以天津提高了审批的质量。天津的做法和西安形成鲜明的对比。西安零门槛落后之后,是教育、医疗、就业资源的大力承压。

  所以短期的人口净流入,只能作为一个参考。

  同理,我们把北京、京津冀楼市和长三角、粤港澳大湾区做对比。

  京津冀是价值一点点夯实,甚至因为限购房价价格低于实际价值。而长三角、粤港澳大湾区已经有不限购区域炒概念,房价出现了过快的上涨和透支。

  如果是你,你会怎么选择呢?

  我宁可希望北京房价短期涨的慢一点,价值兑现的再晚一点。

  原因大家自己想。

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