多地房贷利率下降、公积金新政频出,楼市是否回暖?

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  2018年年末住建部作出“稳地价、稳房价、稳预期”的要求,2019年“稳”仍是房地产市场的主基调。在“房住不炒、因城施策、分类指导”的调控框架下,各地政策出现诸多变化,比如全国各地房贷利率有所下降,公积金政策有不同走向的变化。而从房地产成交数据来看,市场也经历沉浮。

  今年1季度多地房贷利率下降

  根据融360最新数据,与2018年末相比,2019年1季度共27个城市的房贷利率有不同程度的下降。

  融360大数据研究院监测数据显示:2019年1月全国首套房贷款平均利率为5.66%,相当于基准利率1.155倍,环比下降0.35%。2月全国首套房贷款平均利率为5.63%,环比下降 0.53%。3月全国首套房贷款平均利率为5.56%,环比下降1.24%。

  全国35个城市中,2019年1月,7个城市首套房贷款利率均值下降,最高值为武汉6.16%,较上月下降 8BP。

  2月,有10 个城市的首套房贷款利率下降,其中南京下降幅度最大,达到20BP;其次是深圳和南宁,均为11BP。最低值为上海5.06%,环比下降3BP;最高值为武汉6.16%,较上月持平。

  3月,厦门的首套房贷款平均利率最低,为4.90%,较上月下降了47个BP,与基准利率持平;上海次低5.06%,与上月持平;最高值仍为武汉6.09%,但也环比下降了7个BP。

  就在3月,有138家银行下调了房贷利率。

  

  近一年全国首套房贷款平均利率走势 来源:融360

  二套房贷利率也不例外。

  融360大数据研究院监测数据显示:2019 年 1 月全国二套房贷款平均利率为6.02%,较上月回落 2BP,环比下降0.33%。

  2月全国二套房贷款平均利率为5.99%,较上月回落3BP,在时隔8个月后首次回归至6%以下水平。

  3月全国二套房贷款平均利率为5.89%,较上月回落10BP,这已经是连续第5个月回落,且下降幅度达到最大,与2月的5.99%相比下降了10BP。

  

  近一年全国二套房贷款平均利率走势 来源:融360

  看一线城市广州,今年2月开始房贷利率普降。

  2月广州首套房贷款平均利率为5.52%,较上期下降 3BP,环比下降 0.54%;二套房贷款平均利率为5.85%, 下降 1BP,环比下降0.17%。3月广州首套房贷款平均利率为5.42%,较上期下降10BP,环比下降1.81%;二套房贷款平均利率为5.71%,下降14BP,环比下降2.39%。

  整体而言,全国各地房贷利率在下降,可见市场在努力激发人们的购房消费。

  根据近日央行报告,2019年第一季度末,人民币房地产贷款余额40.52万亿元,同比增长18.7%,增速比上年末低1.3个百分点;一季度增加1.82万亿元,占同期各项贷款增量的31.4%,比上年全年水平低8.5个百分点。

  由此可以预测,接下来,全国房贷利率可能会继续下降。

  “认房又认贷” 公积金屡现新政

  二套房“认房又认贷”,可谓近期“最严公积金新政”。

  

  图片来源:网络

  早在去年9月,北京发布公积金贷款新政,其中就包括二套房“认房又认贷”;今年1月1日起,绵阳也将借款人家庭房屋套数认定由“认贷不认房”,调整为“认贷与认房相结合”的原则;1月29日,成都发布了《成都住房公积金个人住房贷款实施细则》,对二套房的认定“既认房,又认贷”。

  而引起大家关注的,便是4月12日,国管公积金中心将二套房的认定标准调整为“认房又认贷”。

  新政规定,借款申请人家庭(括借款申请人、配偶及未成年子女)在北京市无住房且夫妻双方名下无住房贷款记录(包括商业性住房贷款和住房公积金贷款记录)的,按首套住房贷款政策办理。

  借款申请人家庭在本市无住房且名下仅有1笔住房贷款记录的,以及在本市仅有1套住房且名下无住房贷款记录或仅有同一套住房贷款记录的,按二套住房贷款政策办理。

  换句话说,曾经贷款买过房,无论是商贷还是公积金贷,现在卖小买大,从4月15日起按二套房认定。被认定为二套以上住房的,不予贷款。

  从这项政策来看,“房住不炒”这项政府调控楼市政策的准则。

  不过,对于促进刚需,政策上也似乎有所支持。

  今年1季度,先后有广州、绵阳、北京、成都等城市调整公积金贷款条件,放宽户籍方面的限制。

  比如,广州放宽了职工异地购房提取公积金范围,1月1日起,在佛山、清远、中山、东莞、惠州、韶关六个城市购买自住住房也可以提取公积金。3月7日,北京提出,缴存人及配偶在京无房,购买天津、河北省内住房或购买亲属所在地住房,可以申请提取住房公积金。

  另外,今年,清远、海南、河南、佛山等城市都相继提升了住房公积金贷款额度。

  1季度40城新房成交面积同比下降4%

  易居房地产研究院报告显示,2019年1季度,全国40城累计成交面积同比下降4%。其中一线城市累计同比增长29%,二线城市累计同比下降4%,三四线城市累计同比下降12%。

  具体来看,今年1月份,40城新建商品住宅成交面积环比下降31%,同比下降14%。2月份,40城新建商品住宅成交面积环比下降39%,同比下降13%。3月份迎来“小阳春”,40城新建商品住宅成交面积环比增长84%,同比增长10%。

  易居研究院研究员沈昕表示,2019年1季度,市场分化较为明显,一线城市由于目前成交量能已处于低位,开始企稳反弹;二线城市成交小幅下降,其中东北和西部二线城市下降幅度较大;三四线城市同比降幅较大,其中又以未调控或弱调控的三四线城市同比降幅最大。

  总体来看,从2月开始,一线城市成交面积开始上升,但二三线城市则不太理想,成交面积逐月下降。

  看回广州,1季度广州一手房总成交18854套,同比上涨28%,而二手住宅总成交8733套(剔除南沙、从化数据),与去年一季度相比下跌近5成。

  不过,截至4月25日,4月广州网签一手住宅面积为94.95万㎡,环比上涨21%,超越3月成为2019年成交新高,可见楼市渐渐回暖。

  宏观分析,楼市“稳”为先,政策上不会放松太多,但“房住不炒”,政策也会扶持刚需市场,这在房贷利率调整和公积金政策方面也都有所体现。从市场反映来看,房地产市场不再大热,但整体态势比较稳定,一线城市保持微涨,二三线城市则调控更严格。

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