旭辉:不当「学霸」,拒绝做「学渣」

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  一个学生是否是学霸,判断标准有两个:1、成绩好 2、好成绩保持稳定。

  那么,在地产界有没有这样一种房企,成绩好,取得好成绩的过程还挺“舒适”?

  事实上,这样的房企不多,但前不久在成都以白菜价吃下新都“回锅肉”地块的旭辉算其中一个。

  2018年成绩优秀

  旭辉如何玩得好、得分高?

  

  ▲图片来源:旭辉年报

  赚钱的人不一定是商业奇才,但不赚钱的人肯定不是。2018年旭辉交上了一张漂亮的成绩单。

  根据年报,2018年旭辉超额完成了1400亿的销售目标,实现合约销售1520亿,同比增长46%,全年合约销售面积960万平方米。

  年报显示,2018年旭辉营收423.68亿元,同比增长33%,核心净利润55.36亿元,同比增长36%,均延续了过去三年30%左右的高速增长。

  得益于过去几年的强劲增长,旭辉2018年各项业绩指标保持稳定快速的态势。这张成绩单不仅销售业绩尚可、利润高、负债率也保持在“舒适”范围。

  旭辉在跨进“千亿俱乐部”之后利润增长强劲,毛利34%,ROE23.8%,在一线房企中属于一流水平;

  

  ▲图片来源:克而瑞地产研究

  土地储备方面,家底足。根据克而瑞提供的土储货值排行榜中,旭辉达5523亿元,百强房企中位列18,足够支撑未来3-5年的发展;融资成本5.8%,在同等规模的企业中也算佼佼者。

  2018年虽然资金收紧但旭辉并没有感到融资困难。据了解,旭辉一年内到期的短债占比同比下降8%至17%,现金短债比更高达3.3倍,债务结构合理,偿债能力优越。

  

  ▲图片来源:网络

  极高的资金安全防护墙,让旭辉在2019年拥有更大的资金灵活弹性空间。

  同时,全年旭辉的销售回款率维持在87%以上高位,同比增长2个百分点。产品结构中改善住宅占比稳中有升,真正实现了“有质量的销售”。

  智库君从旭辉集团官网上了解,以上海为大本营,目前旭辉全国化布局已进入并深耕北京、广州、苏州、杭州、 宁波、合肥、南京、沈阳、长沙、武汉、重庆、济南、青岛、郑州、三亚等68个城市。

  2018年,一连串亮眼的业绩背后,更值得注意的是“优等生”旭辉在布局优化、品质升级、运营提效、财务管控等“内功”修炼方面的诸多努力。

  携手共进VS踽踽独行

  旭辉“合作之王”的小算盘

  

  ▲图片来源:旭辉集团官网

  随着房地产行业规模不断扩大,合作与收购成为许多房企降低风险的选择。合作,是旭辉做大做强最重要的工具。

  在拿地模式上,旭辉对这一模式执行的更加彻底。作为较早涉足合作开发的房企,旭辉自2013年起,已初尝合作开发模式,并在接下来的几年里,将这一实践融进了企业的基因中。

  据不完全统计,2016年6月底,旭辉旗下53个项目中有34个项目为合作开发,占比达64%;

  2017年新拿的78个项目中,有64个是与其他房企合作,有20个权益达到或超过50%。

  2018年,旭辉新进15城,新增93幅地块,补充货值超2200亿。全国化布局已覆盖55个地级以上城市。

  2019年前两个月,还先后在苏州、天津、成都等地获取多幅优质地块,平均权益比高达90%。

  

  ▲图片来源:旭辉集团公众号

  学霸向来只跟学霸一起玩,旭辉深谙此道。通过了解发现,旭辉的合作伙伴不仅有如万科、金地、北辰、恒基等内外资房企,还有平安、东时投资等资本方。

  近些年,旭辉通过与华宇、金科等房企优势互补,迅速在成都市场站稳脚跟。同时,旭辉不断拓展合作圈,与苏宁、圆通等达成跨行业的合作共赢。

  在合作模式方面,旭辉的参与方式也颇为灵活。企业积极展开合作,一方面为项目带来资金注入,一方面能够降低后期运作风险。

  这种与合作方分担的模式,对这家有着「闽系」房企基因的旭辉来说更为安全,不需要冒更大的风险。

  这种相对安全的“激进”拿地策略,让旭辉迅速扩充了其全国版图。

  2017年,旭辉在中西部地区开始布局,并于3月进入成都。龙潭寺板块的锦绣花城,即是旭辉与华宇在成都市场共同操盘的首个项目。

  初尝甜味之后,2019年,在成都土地市场上,旭辉的身影出现的越来越频繁。

  旭辉“白菜价”成都拿地

  开启西南独行侠战略?

  

  ▲图片来源:网络

  巴菲特曾有过“别人贪婪我谨慎,别人悲观我出手”的做法;在中国也有一代商圣范蠡的“旱则资舟,水则资车”经商逻辑。

  事实上,观察旭辉的拿地策略,权益比的“弹性策略”清晰可见,即在土地市场热的时候,分散高地价风险,会选择减少权益比重;而在土地市场冷的时候,逆市增加权益比重。

  目前,旭辉“粮草”充沛,近期在成都土地市场的斩获也颇为丰厚。

  2018年12月11日,旭辉以10100元/㎡的楼面地价竞得金牛区凤凰山单石桥102.8亩纯住宅用地;

  2019年4月10日,旭辉以5620元/㎡的楼面价竞得简阳东城新区住兼商地块;

  

  ▲图片来源:网络

  两个星期之后,旭辉再度出手,以成交总价6.2亿,楼面价2260元/㎡拿下新都地块。

  要知道,目前新都的地王还是2017年金隅以楼面价10950元/㎡创下的记录。毫无疑问,旭辉以2260元/㎡的白菜价进军新都,性价比高到让竞争对手流泪。

  仅仅两年时间,旭辉就在成都成华区、金牛区、武侯区、双流区、崇州、简阳、新都实现了8大项目落地,东南西北方向全覆盖。

  旭辉布局成都的时间效率和空间分布成为品牌房企的典范。让旭辉全方位地理解成都的同时,也实现了非常好的销售流量。

  据了解,2018年成都旭辉累计项目开盘8次,累计销售额33亿元,新增近3000名业主……

  商界天才不一定是那些赚得最多的人,但一定是赚得最稳的人,而旭辉一定是将这个浅显的道理反复咀嚼过的聪明人。

  

  

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