长租公寓的困与解,值得看三遍

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  大约5年前的8月初,在小米北京的办公室里,雷军听了刘洋5分钟的路演,就决定为 YOU+公寓A 轮投下1个亿,场景和入口的故事从此成为长租公寓广为模仿的模式。

  困局源头:不标准化

  时针拨到2015年,伴随着《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》的颁布,明确把“积极发展客栈民宿、短租公寓、长租公寓等细分业态”定性为生活性服务业,国内长租公寓市场迎来了投资热潮,除地产商、房产中介和创业公司入局,酒店巨头华住、如家等企业也陆续推出了自己的长租公寓品牌,瞄准青年白领长租市场。

  明明是个慢活,资金与形势却容不得多一分迟疑,现在正是长租公寓跑马圈地的时间窗口。伴随着拿房竞赛租金应声而涨,为实现速度目标质量问题层出不穷,过度金融化的公寓频频爆雷,居住升级带来的人口迁徙也引发城市。

  公寓爆仓、高价抢房、租金贷、致命甲醛……这两年来,行业标准的缺失是导致种种混乱的主要根源之一。长租公寓这个业态出现的历史并不长,企业经营过程中物业的使用用途类似住宅,但经营行为又类似商业,和传统的酒店类似。这就导致各地在长租公寓的验收中,有的参照住宅,有的参照商办公,有的参照酒店。标准不清,给建设、运营增加了不确定性。

  总的来看,长租公寓面临的最大困局,萌生于当前城市化迅速发展时各类社会关系转变的大背景中。市场迅速增长的需求使住房租赁市场内生强烈扩张,但房屋租赁市场各类标准仍然有待完善。

  群雄逐鹿:公寓的机构化运营

  据艾瑞2019年9月17日发布的《中国长租服务行业研究报告》称,2018年中国长租行业市场规模预计达1.57万亿,未来今年仍将保持持续增长势头,预计在2020年达到1.9万亿,2025年突破3万亿。

  2017年起,各地集中投放租赁用地,转型成为房企最重要课题,公寓更是存量房时代无法忽视的方向,自带大资源光环的房企,开始和酒店、IT、投行以及二房东领域的的运营商正面 PK。尽管目前长租公寓的盈利空间狭窄,大部分业内玩家都把赚钱的希望放远至3年甚至5年后,但显而易见的是,没有领地等于放弃未来,规模无疑已经成为领跑者必过的第一道槛。

  此前,亿欧就曾过各个派系的生存之道:据业内人士分析,央企、国企在不动产资源、资金实力方面有先天优势,在这场长租公寓市场竞争中,对中小长租公寓企业的生存空间必定造成挤压。不少创业系的品牌运营商在采访时都感叹到:拿房竞争太激烈了。

  而对于酒店系出身的城家公寓来说,在拿房上似乎很乐观。城家公寓CEO金辉痛苦的点不在于此,是在城家该如何完善长短租的系统,减少空房率。成立两年来,金辉发现酒店和公寓打法并不相同,最根本的在于获客渠道。“偏向于短租的酒店和偏向于长租的公寓,两者之间的差距太大了。”

  与国家队比起来,创业系的玩家们考虑如何做好产品运营和用户分析。在E+公寓创始人张威加看来,他的困扰主要是想知道年轻人真正的需求是什么。在他看来,年轻人更偏好在核心区域选择性价比高的产品,并且女性用户比男性要求更高。他认为,长租公寓还属于一种消费行为,消费品牌更应该强调用户体验和对用户体验数据的挖掘。

  

  群雄逐鹿,长租公寓的下一个活法是什么?

  4月25日,在乐乎的合作伙伴大会之上,乐乎邀请到了诸多租赁行业人士共同探讨长租公寓的现在与未来。在空·白创始人、贝壳研究院名誉顾问杨现领分析看来,中国现在的二手房市场和租赁市场仍然贫瘠,在资金成本不断扩大的情况之下,将近1.5%的租金回报率让长租公寓市场俨然盐碱地一般。值得一提的是,杨现领认为长租公寓和整个中介市场是一样的,观察整个中介市场的生态结构,实际上是未来租赁市场的预演,换言之,现在做二手房需要在诸如58、安居客这样的平台上买流量,即使端口费用和流量成本在不断增加、存量房源不断减少,结果还是要买流量。因为,无论如何垄断性的流量平台已经形成。

  对于租赁市场亦是如此,交易端口上的贝壳一样是垄断性质的,杨现领进一步补充说到,我国城市化时间高度压缩,人口高度集中的前提下,一线城市的租赁人口尚未超过40%,一线和二线人口净流入城市的租金收入比不到30%,不同生命周期的品质租赁需求。

  崛起后的租赁市场,机构化趋势与之并行,一是优质的资产,二是提升公寓运营的效率。

  

  客观的说,中小规模公寓应避免自研发的庞大投入,而需要引进系统与中后台能力,与行业头部企业实现联合,达到最大化激发组织化活力与运营能力,未来长租公寓必将是轻者更轻,重者更重的市场业态。

  铅华洗尽:提高品牌议价

  据链家研究院《2017-2018年集中式长租公寓白皮书》数据显示,在全国公寓门店中,平均下来,大约67%仍为个人普租,还有27%为城中村供应,品牌长租公寓占比不足5%。如果参考国际经验,B2C 房源市场占有率平均在 30% 以上,东京大约为90%,纽约为60%,无论如万科泊寓、龙湖冠寓、世联行的红璞公寓的集中式公寓,还是如自如等分布式散租公寓,机构化运营,都是将来的大势所趋。

  在这不足5%的公寓中,按照中国酒店协会《2018中国长租公寓市场大数据分析报告》统计,在公寓中,起步较早的服务式公寓占到74.56%,分散式占到17.17%,集中式仅为8.27%。长租公寓被认为是盐碱地上开出的花。

  作为一名职业公寓人,乐乎创始人&CEO罗意也在4月25日的乐乎合作伙伴大会上谈及了自己对于长租公寓的看法。

  

  巧妇难为无米之炊,罗意对亿欧坦言,乐乎也有意拓展房源数量,“既然我们的目标是从现在运营的30万间到80万间,对于我们来说,需要的就是开放、拥抱的态度了。”罗意将乐乎接下来要做的形象比喻成了长租行业的美团。一直以来,乐乎侧重以轻加盟、重运营的模式开展合作,通过运营,乐乎公寓的年均空置率做到了5%左右,月流水在600至900万左右。

  在长租行业打拼了5年,罗意说出了自己对行业的5个基本判断:

  一是,长租是刚需也是国策,趋势不可逆;二是,规模化运营能力稀缺,规模化输出的运营能力拥有巨大价值;三是,多渠道供给,多主体参与,长租行业的供给充分,长尾足够;四是,中小投资者会因为渠道下沉和能动性优势而长期存在,并构成主要的租赁供给;五是,品牌运营商赋能中小投资者是效率最优组合。

  有业内人士分析认为,长租公寓商业模式两个关键点,一个是资金成本,一个是税收成本,在税收成本现阶段不可能降的情况下,必须找到低成本融资渠道。

  采访中,赋能资本创始人罗振寅也对亿欧表示,就商业的成本、效率和体验三个要素来说,大部分小B型的公寓在成本和效率上占有一定优势,但在体验上缺乏优势,如果能够从用户角度,去和品牌型的服务机构联合,从商业上来看,价值也会更好地体现出来,也就是所谓的品牌议价能力提高。

  在资本追逐下的长租公寓行业,短期靠拼规模,长期还是拼盈利,能否在预期时间内扭亏为盈最为关键。未来拿房成本越来越高将进一步压缩盈利空间,企业的运营能力也将面临更大的考验。

  而长租公寓中的一些公司与共享单车一样,经过资本的推波助澜和市场的大浪淘沙,也终究归于冷静。

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