热点 | 土地新政之下重点城市土地市场风险解析

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  前 言

  2019年4月20日,住建部针对城市商品住宅的去存问题出台一项新的住宅土地供应规定,规定通知:地方在制定实施2019年住宅用地分类调控目标时,地级以上城市、地州盟所在地和百万人以上县(县级市)要根据住房库存消化周期(截止2019年3月),调整确定2019年住宅用地供应“五类”调控目标,即:

  ◆◆消化周期在36个月以上的,应停止供地;

  ◆◆18至36个月的,要适当减少供地;

  ◆◆12至18个月的,维持供地持平水平;

  ◆◆6至12个月的,要增加供地;

  ◆◆6个月以下的,要显著增加并加快供地;

  该新规定一出,最受关注的是当商品住宅存量消化周期达36个月,城市供地就会停止,那么全国哪些城市将要面临这一重要问题呢?我们针对该规定,抽取全国重点的22个城市进行土地市场的地价以及库存风险进行解析,看看哪些城市进驻机会明显,又有哪些城市风险较大?

   近期土地市场表现 ▲▲▲

  近期,在市场迎来“小阳春”的促使下,土地市场也呈现明显的回暖趋势。除了政策宽松的预期,融资到位、新一年拿地指标下放外,二、三线城市土拍溢价率触底反弹,“百轮”土拍的激烈竞争在多个城市重新出现也是重要原因之一。

  一季度土地溢价率触底回升,多幅地块竞拍逾百轮

  土地市场回暖,溢价率是最直观的的反应指标,也反应了在当前市场预期下,地块在开发商评估中的价值水平。从整体溢价率变化来看,2019年一季度以来,土地市场溢价率在持续走低了半年之后终于有了起色:2019年1-3平均溢价率分别达到10%、11%和21%,相较去年下半年显著回升。从整体溢价率回升也可以看出当前土地市场已经开始回暖

  二线城市热度显然更高,与三四线市场热度衰退、企业战略聚焦二线不无关系。3月份二线城市如杭州、宁波、合肥等成交多幅热点地块,整体溢价率在9个月以来首次回升至20%以上,达到了26%。

  

   典型城市库存 ▲▲▲

  1

  库存:郑州土地去化周期长,济南、宁波潜在库存大

  土地存量来看:近三年中西部的郑州、重庆土地库存绝对量远高于其他城市,短期积压库存分别达到8539万平方米和6955万平方米,与两个城市土地供应量充足密切相关。此外,武汉、合肥、太原等城市短期并无库存压力。

  土地去化周期来看:郑州、重庆、宁波、昆明、湖州、嘉兴、桐乡均高于2年,存在一定去化风险。其中郑州库存风险最大,库存绝对量高企,去化周期也长达5年以上。而且2018年市场较热之下,大量房企密集进驻郑州,导致短期土地市场地价上涨空间不大。

  

  综合来看,短期郑州土地库存风险最大,库存多、去化慢,以及去年房企密集进驻,未来竞争将非常激烈。供过于求的土地市场也会制约地价上升的空间。并不适合企业继续高溢价拿高价地。中长期而言,重庆、宁波、济南等均有潜在库存过高的风险,一旦销售出现下滑,库存压力会进一步凸显。

  2

  需求:昆明、苏州人均居住面积高于平均水平,太原、西安需求潜力更大

  据统计局数据显示2016年末城镇居民人均住房面积为36.6平方米,样本城市中恰好有一半城市的人均住房面积已经高于全国平均水平:其中昆明、苏州、长沙等城市的人均住房面积超过40平方米,这些城市的居民购房潜在刚性需求相对较小

  在“房住不炒”调控原则下人均居住面积已经较高的城市未来房价上涨的动力相对较小,新房去化也面临更大挑战,高价拿地被套牢的风险更大。尤其像苏州、福州、杭州等城市在房价已经不低的情况下,人均住房面积达到一定水平,未来房价上行的动力也将不够充足

  

   小结:郑州、重庆等高库存、地价涨幅快城市拿地需谨慎

  对比供应端近三年土地库存和消化周期,和需求端人均居住面积,以及地价涨幅来看,尽管目前部分热点城市土地市场回暖明显,但仍存一定风险,不同城市土地市场行情走势不尽相同,总体而言,有四类城市值得关注。

  1、库存高、去化慢、地价涨幅大的城市,进驻需谨慎,例如郑州、重庆、宁波、济南等,未来投资拿地需要更加谨慎和理性。

  2、土地库存并无较大风险但地价涨幅较大的城市,如南宁、西安、济南等,当前并不是拿地的最佳时期,长期来看,等待地价降至合理水平可以适当进行布局。

  3、土地库存少、价格涨幅低甚至下降的城市,可以适当进驻:南京、合肥、苏州土地去化维持在2年以下,短期风险几无。

  4、部分地价回调但库存高企的三四线城市,典型的如湖州、嘉兴等,更需要谨慎对待。

  

   典型城市土地市场风险分析—郑州 ▲▲▲

  1

  市场:土地库存多、去化慢,高库存背景下进驻需谨慎

  土地持续大量供应,意味着郑州有较大的库存积压风险,从近3年土地消化周期来看,2018年郑州土地消化周期已经到了5年以上,过去成交的土地中仍有大量未建成销售,结合可比地价持续上涨的情况来看,目前新进驻郑州拿地,不仅要面临高库存压力,还要面对前期成交土地价格较低的强有力竞争,整体来看风险系数较大

  

  2

  竞争:品牌房企大量进驻,市场竞争压力强烈

  CRIC重点监测的企业中,有32家房企2018年在郑州拿地,总土地成交量达到2400万平方米,基本达到郑州总土地成交的一半,正商、建业作为河南本地房企,在郑州拿地总量较高,此外融创、碧桂园、绿地等龙头房企也进入郑州拿地TOP10;

  销售TOP50的企业中,有5成以上的房企在郑州拿地,TOP10企业更是全部都在郑州布局,郑州已有很多全国型品牌房企入驻,如果还有企业要新进郑州,则会面临强烈的竞争压力。

  

   总结:

  ◆◆未来市场将继续分化,一二线继续回暖、三四线缩量

  ◆◆本轮土地“窗口期”较短,投资仍需更谨慎、更聚焦

  本轮土地市场“窗口期”非常短,在整体市场仍未走出实质性上涨行情之下,也在意料之中。流拍已经消失不见,越来越多的房企开始跟风拿地,其中不乏高溢价、高价地,尤其是二线城市,土地竞争格外激烈。我们认为目前最佳的拿地时期已经过去,当前市场不确定性较大,加之最新土地供应政策的出台,对于企业而言,无论是战略调整还是规模需要,二季度投资扩张中仍然需要保持谨慎,盲目追高并不可取。

  看投资决策系统如何助房企精准 快速 布局城市 破解地产扩张困局

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