二手房行情继续阳春,租赁市场高峰回落 ---2019年4月杭州市场分析报告

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  一、本月热点政策

  2019年4月18日,钱塘新区设立。

  继4月2日浙江省政府批准大江东和下沙合并,设立钱塘新区后,4月18日,钱塘新区举行了授牌仪式。整合后的钱塘新区按照“一个平台、一个主体、一套班子、多块牌子”的体制架构,保持原有3个国家级牌子(杭州经济技术开发区、浙江杭州出口加工区、萧山临江高新技术产业开发区)。钱塘新区将呈现出“12315”的局面,即地区生产总值超1000亿元,财政总收入超200亿元,规上工业总产值近3000亿元,人口超100万人,辖区总面积超500平方公里。

  钱塘新区的诞生,对于大江东和下沙两个区域势必将形成“1+1>2”的影响。两个区域间人才、资源、资金等流通将更加便捷,为区域发展提速提供了基础。

  二、土地市场分析

  4月份,杭州市成交土地27宗,土地总出让面积78.8万平方米。

  4月份,杭州市成交土地27宗。成交土地总面积为78.8万平方米,规划总建筑面积233.84万平方米,13宗土地均为住宅用地。土地出让情况详见下表:

  表: 2019年4月全市土地出让情况

  数据来源:杭州市规划和自然资源局

  三、新建商品住宅市场分析

  1、新建商品住宅(不含保障房)成交面积继续上行。

  2019年4月前4周,杭州市新建商品住宅(不含保障房)(含萧山区、余杭区,不含临安及其他周边县市)成交面积为66.5万方。其中,主城区成交面积为20.6万方,萧山区成交19.9万方,余杭区成交26万方。

  2、新建商品住宅(不含保障房)供销比为0.7,供小于求。

  2019年4月前4周,尽管杭州商品住宅供给继续增加,新增供应面积为46.8万平方米,但去化能力更强。对比成交面积,4月杭州市新建商品住宅(不含保障房)的供销比仅为0.70。其中,主城区供应面积为7.1万方,供销比0.34;萧山区供应22.9万方,供销比1.15;余杭区供应16.8万方,供销比0.65。

  四、二手房市场成交分析

  1、4月二手房热度不减,网签量与3月持平

  

  数据来源:杭州我爱我家市场研究院

  4月份,杭州二手房交易量依旧延续了3月份的高位走势,热度并未冷却。根据我爱我家市场研究中心数据统计显示,4月份(截至29号)杭州全市(含富阳、大江东)二手房共成交8452套,成交量较上月的8749套环比下降了3.39%,同比去年4月10492套下降19.44%。而实际上4月份日均成交来看,按照4月日均290套的成交估算,4月全市成交量与3月份基本持平。

  3月份以来,杭州二手房市场保持了较高的成交热度,这种热度再4月份得到延续,无论日成交还是周成交均表现出逐渐走高的趋势。一方面,购房者热情不减,加快了入市步伐,另一方面,业主也趁机出手,可见随着时间推移,市场预期开始稳定,带动楼市成交量的全面回升,也使得“银四”之名坐实。

  2、外围区域仍是成交主力,余杭区域成交热度持续升级

  

  购房区域选择上,随着核心区域的刚需房源量愈发减少,我们可以清晰的看到,以余杭、萧山为代表的周边区域购房热度持续走高,4月份,余杭区购房占比达到31.83%,环比上升1.9%,其次萧山占到15.52%,环比上升2%,紧随其后的江干区也占到12.02%,环比微降0.3%。

  此外,传统购房热区早已“退居后位”,西湖区占到10.63%,环比下降1.2%,拱墅区占到7.68%,环比下降1.6%,下城区占到6.85%,环比下降1.1%,下沙区占到5.89%,环比上升0.2%,滨江区占到4.86%,环比上升0.3%,上城区占到3.94%,环比下降0.2%,之江区占到0.78%,环比上升0.2%。

  近两年,余杭区受到刚性需求的支撑,成交量呈现全线攀升态势,这主要得益于区域房源可选板块多,房源价格相对其他板块较低的原因,进而成为绝大多数刚需购房首选。从成交来看,其中以临平、乔司、未来科技城等区域成交最为集中,成交面积多集中在90方以下、单价2万上下的小户型房源。

  3、90方以下房子最好卖,大面积户型成交上涨明显

  

  购房面积选择上,从上图可以看出,60-90方户型依旧是购房者置业首选,成交占到45.12%,环比下降0.94%。其次,60方以下户型紧随其后,成交占到26.35%,环比下降1.67%。从两者合计超7成的占比从侧面印证了二手房市场目前以首次的刚性需求置业者为主。

  除此之外,我们还可以看到,90方以上面积段的购房户型上月上升明显。其中90-120方占比为12.01%,环比上升0.52%,120-140方占到8.8%,环比上升0.66%,140-200方占到5.24%,环比上升0.82%,200方以上占到2.48%,环比上升0.61%。从成交数据可以发现,该面积段的房源成交主要来自于“低单价外郊”的次新房区域,绝大部分是由刚需置业者购买的表现。

  4、购房总价上移,250-350万总价区间占比增加2.25%

  

  从总价区间来看,市场成交主力段主要集中在150-350万之间,4月份总价区间并有进一步上移的倾向。其中150-250万房源是成交主力,占到38%,环比下降2.73%,其次250-350万房源占到21.87%,环比上升2.25%。而受到房源面积结构的影响,150万元以下的房源占比环比有所下降,占到21.66%,下降0.39%,350-450万占到8.96%,环比下降0.18%。

  此外,高总价成交房源中,450-650万合计占到6.07%,环比上升0.09%,而650万以上的房源占到3.44%,环比上升0.97%。当然,随着房价的趋稳,短期内成交结构也将更加稳定。

  5、公积金比例不足5%,商业贷款是购房首选

  

  付款方式上,面对房价高企,绝大部分的人都选择贷款买房。其中选择商业贷款的购房者最多,4月份商业按揭比例占到49.34%,环比上升0.56%,其次是组合贷款,占到28.07%,环比上升0.4%,商业贷款接近5成的交易比例也正说明了支撑二手房市场的主力是刚需的事实。

  此外,由于公积金贷款额度相对不算太高,无法满足大部分购房需求,因此仅有4.44%的购房者选择公积金贷款。而对于资金相对宽裕的购房者,更愿意选择一次性付清,4月份这部分购房者比例占到17.76%,环比下降0.08%。

  6、30-40岁成购房主力,偏爱大户型低总价

  

  从购房者年龄来看,经济能力较强的30-40岁人群始终是购房主力军,4月份该年龄段购房比例在47.04%,环比上升1.1%。同时,受房价增长、购房理念转变等因素影响,购房年龄愈趋年轻化,其中20-30岁的购房人群所占比例也在逐步增大,该年龄段的购房比例已经占到33.04%,环比上升0.2%。而在其它年龄段客户中,40-50岁之间的占比为10.78%,,50-60岁之间的占比为3.98%左右,60岁以上的占到4.49%左右,而20岁以下的仅占到0.66%左右。

  购房面积选择上,年轻化的购房者更倾向于私属空间,60方以下的小面积户型及单身公寓是首选,而对于30-40及40-50岁的改善型购房者而言,更偏向于大面积户型房源。

  7、二手住宅热门小区成交排名

  

  五、住宅租赁市场分析

  1、住宅租赁平均成交租金为59.2元/㎡·月,环比下降2.47%。

  4月份,杭州住宅租赁交易量环比下降37.8%,同比上涨24.57%。月租金均价为59元/㎡·月,环比下降2.47%。

  4月租赁交易量环比下降是因为三月初处于返工潮使得杭州租赁市场三月份热度较高,到了4月份出现了一个季节性的回落。

  同比上涨是因为杭州城市吸引力的原因,2018年杭州带来了大量的人口流入使得今年4月份杭州租赁交易量较往年明显提升。

  

  4月份,杭州套均月租金在2000元/月以下、2000-3000元/月、3000-4000元/月、4000-5000元/月、5000-6000元/月、6000元/月以上的占比依次为2.18%、21.29%、33.44%、22.25%、10.69%和10.15%,3000-4000元价格段占比最高。

  从租赁价格段来看,3000-4000元/月租金段在杭州租赁市场占比达到33.44%,同时2000-5000元/月的价格区间达到了76%的占比,说明当下杭州租赁市场上,“刚需”租赁是绝对的主流。

  

  2、一居室平均租金为72.2元/㎡·月,两居室平均租金为60.3元/㎡·月。

  4月份,杭州住宅租赁交易量中,一居室占43.1%,两居室占34.6%,三居及以上占20.1%。一居室月租金均价为72.2元/平方米,环比上涨0.5%,两居室月租金均价为60.3元/平方米,环比下跌1.5%,三居户型月租金均价为55.1元/平方米,环比上涨0.4%,三居及以上月租金均价51.4元/平方米,环比下跌0.2%。

  4月份杭州租赁市场中,一居室平均租金最高为72.2元/㎡·月,二居室;三居室;三居室及以上平均租金依次下降,表明租房群体中“家庭客群”较少,“单身和年轻情侣客群”较多。

  

  3、上城区月租金为71.39元/㎡·月,全市最高。

  4月杭州主城区的租赁交易量中,上城区71.39元/平方米的月租金最高,滨江区其次,月租金69.1元/平方米。之江区月租金最低,为40.98元/平方米。

  从4月份杭州主城区的区域平均租金分布来看,占据核心的上城区租金最高,滨江区次之,租金价格大体上由核心区域向四周逐步递减,滨江则因为提供较多的高薪就业机会拉高了租金。

  

  4.租房客户年龄20-30的占50.44%,30-40的占30.67%。

  4月杭州住宅租赁市场的租房客户中,年龄20-30的90后占比最大,达到50.44%;其次是年龄30-40的80后,占比为30.67%。

  

  5、近期租赁市场走势分析

  4月份杭州住房租赁市场从3月份的高峰回落,但5月份随着人口的持续流入和大学生毕业留杭就业带来的增量,杭州住房租赁市场预计会企稳。

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