增加的9亿土地款 世茂西安买地微澜与许世坛规模追逐

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  观点地产网 一宗陈年交易,一笔9亿元的新增土地款,为世茂敲定下西安近50万平方米的土地储备。

  4月29日,世茂房地产控股有限公司发布公告称,公司于当日针对收购西安项目事项与相关方订立修订协议。据此,世茂将购入位于西安未央区的五宗地块。

  不意外的是,这次世茂仍然采用了并购的方式。这一次标的公司名为开诚实业,资料显示,该企业主要从事房地产开发,持有多宗土地,总土地面积约为46.88万平方米,分为项目土地和非项目土地。

  在此之前,世茂已经拿下该标的公司手中的三宗地块,作价23.25亿元。加上本次增购代价的9.16亿元,世茂为拿下该标的公司共花费了32.42亿元。

  虽然不管是从总价还是土地面积来看,世茂本次并购都算不上是大手笔。但这一动作反映出的却是世茂当下最主要的扩张方式,以及其对于规模的追逐。

  在今年业绩会上,副主席兼总裁许世坛就曾指出,世茂今年会加大收并购的力度。截至今年一季度末,世茂已经累计新增约1000亿货值,有200亿可以在今年转化为销售。

  值得一提的是,在世茂一季度新增的货值中,有接近85%是通过收并购获得。

  另一方面,随着西安市场近几年的回暖,碧桂园、恒大等越来越多房企纷纷落子。而早早入场的世茂,在西安的项目却一直不多。此次交易的达成,无疑让其暂时填补了这一市场的空白。

  历时一年的收购

  世茂此次买地属于“增购”,事实上,这笔并购交易开启于2018年初。

  彼时,世茂房地产间接全资附属公司上海世茂建设有限公司收购开城实业100%股权,代价为23.25亿元,而开城实业由利君地产及盛大油气分别拥有65%及35%权益。

  其中,世茂通过收购该公司获得三宗项目地块,分别是位于中国西安市未央区北辰大道与北三环立交西南角的DK-3、DK-4A及DK-4B,总面积约为25.51万平方米,被世茂所收购。其他非项目土地则仍交由利君地产和盛大油气,进行继续开发及营运。

  一年之后,事情发生了转变,世茂等订约各方决定修订协议。据此,世茂除了将收购项目土地外,还将收购下属于非项目土地的西安市未央区DK-1、DK-2A、DK-2B、DK-5及DK-6地块,包括土地所附带的负债与支出。

  在此之后,世茂将就收购经修改项目土地应付卖方的额外代价及付款予第三方后,总代价将增加9.16亿元至32.42亿元。

  在本次交易的公告中,世茂提到了一句话:“公司认为根据协议条款继续发展非项目土地或对目标公司带来不可预见的法律及财务风险。因此,经与卖方甲公平磋商后,订约各方决定将非项目土地纳入协议范围。”

  之所以有这一句,缘由则是世茂在去年5月时因收购该公司而陷入了纠纷之中。据当时公告显示,当时世茂与卖方之间就收购事项的若干商业条款存在分歧,且未能签立补充协议。不仅如此,世茂还被卖方提起民事诉讼。

  有市场人士猜测,纠纷出现的原因或许是因为首次协商的总价格过低,导致未能形成统一意见。从市场情况来看,去年下半年,西安市场出现了多次土地流拍现象,企业通过公开市场拿地的难度不小。

  还有一种说法是,世茂所看重的仅是最初购入的三宗土地,对于后来增购的五宗地块兴趣不大。对于此次交易,世茂方面则回复称,其实这是一直都在谈的,只不过是如今才最终敲定下来。

  直到昨日,世茂最终还是拿下这近50万平方米的土地,顺利为其西部地区补仓。根据市场人士反映,该几宗地块的区位优势较好,周围已经有碧桂园、恒大、佳兆业、华远、红星美凯龙等房企扎堆,预计也将为世茂的销售作出不错的贡献。

  许世坛规模渴求

  填补西安市场的空缺,显然有着世茂自己的发展考虑。但不论是收购西安项目,还是两天前从泰禾手中拿下杭州同人山庄49%的股权,这无疑都只是世茂在规模道路上狂奔的动力。

  对于世茂来说,“规模”或许是一种执念。

  2014年,世茂房地产为自身定下了全年800亿元的销售目标,但最终仅完成702.16亿元。于2015及2016年,世茂甚至选择下调了销售目标,可惜最终成果仍是不尽如人意。

  直到2017年,世茂才走出了规模窘境。在这一年里,世茂房地产实现合约销售金额47.93%的大幅增长,首度挤进了千亿俱乐部。

  2018年,世茂超额完成全年销售目标,增幅更是达到了75%。走出调整期后,许世坛也表现出了对于规模的渴望,包括回归行业前十。

  为此,2019年世茂的销售目标定为2100亿元,同比增幅约20%。根据去年的去化水平,许世坛在业绩会上直言道,其相信今年可以在2100亿目标上多做一点。

  要做到这一目标,无疑需要大量的土地储备作为支撑。截至2018年末,世茂的土地储备约为5538万平方米,对应货值约9000亿元。据相关机构分析,世茂如今的土储已经足够满足其3-4年的发展需要。

  如果加上一季度新增货值,2019年世茂的可售货值为4000亿元。按照其去年65%的去化率来看,世茂今年想要达成自己的规模目标,似乎并不是什么难事。

  尽管如此,但许世坛并未打算停下扩张脚步。按照计划,世茂今年在拿地投资上,还会持续投入销售的40%,回款的50%用来买地。

  在业绩会上,当被问及排名今年是否能继续上升时,许世坛笑称:“我相信应该吧。”根据其预测,前20名房企的均速增长会在20%左右,而世茂的目标则是超过20%。

  “如果持续超过平均水平,那我应该是往上走的,不过还要看市场和同行的表现。”

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