重磅发布 观点指数·2019年1-4月中国房地产企业销售金额TOP100

“小阳春”势头延续 房企存货周转率稍降

作为第二季度的首月，4月份向来是商品房销售旺季的开端，叠加融资边际的放宽以及地市温度的上涨，楼市重拾信心。于是，以“稳”为主的调控基调中，从3月份开始的“小阳春”势头似乎还在延续。

观点指数·2019年1-4月中国房地产企业销售金额TOP100数据显示，今年前4月，百强房企累计销售额为31269亿元，同比增长15.21%，相比前3月的增速有所上升；4月单月，百强房企实现了9729亿的销售额度，同比上升了33.3%。

数据来源：观点指数整理

2019年已走过三分之一的路途，截至4月份，已有5家房企跨过了千亿门槛，比上月增加了1家企业。前3月，融创实现798.7亿的销售额，4月单月销售390亿，进入了千亿阵容，但第四名的保利仍保持着一个身位的领先。

前三甲中，碧桂园、万科、恒大排名与上月相同。总体而言，前五的格局依旧稳定。

在各梯次中，TOP20房企销售额占比56.48%，TOP50房企销售额占比82.34%。集中度的存在，使得中小房企的空间不断收窄，但仍有许多房企在进行规模挺进，如电建地产、协信控股等，都在4月份单月取得了较高的规模增速。

从观点指数统计的数据来看，一季度26家A股上市房企的平均存货周转率有所下滑，从去年的0.05次降到0.04次。虽然包含了一定的季节因素，但作为企业购、产、销平衡效率的尺度体现，该指标的下降也从侧面反映了房企在一季度的周转相对滞缓。

年初业绩会上，许多房企纷纷表示将继续推行高周转的策略，以便用资金回流来满足滚动的投资需求。部分城市购地潮的出现，表明房企在尽力把握拿地的窗口期；但毫无疑问，在投资、推货之间，房企还需掌握两者之间的平衡。

一二线与三四线 房地产市场结构调整转向

一季度的数据变化，也成为窥探此后行业走势的风向标。

2019年前三月，全国商品房累计销售额27039亿元，同比增长5.6%，增速提高2.8个百分点。从单月来看，3月份全国商品房销售额为1.42万亿，同比增长8.31%；该销售额度已超过了去年的“银十”，只略逊于去年的“金九”，同比增速也比去年增加了两个百分点。

若细究等级城市的不同姿态，则可以发现，一二线城市也随着楼市的回暖而环比走高。以北京为例，观点指数统计数据显示，自3月中旬以来，虽然该城市的销售均价只是呈现小幅度的上下波动，但销售面积已走出了2月的“低位”；在4月份的某一周内，销售面积达到了23.06万平方米的高点。

放大视角来看，3月单月，一线城市商品房销售1751亿元，同比增速97.83%，为2018年以来的新高；二线城市商品房销售3546亿元，同比增长22.38%。这相比于全国单月8.31%的总体增速，要高出许多。

尽管在上个月份，非一二线城市商品房销售额占比80.4%，仍然是全国楼市的主力军，但一二线销售增速的活跃，却在一定程度上映衬了三四线城市销售增长的乏力。

显然，一二线城市作为人口主要流入地和高端产业聚集区，房地产市场的韧性程度较高，吸附消费的“磁场”更强。反观三四线城市，在棚改货币化退潮、商品房居住属性进一步强化等因素的作用下，本来就不具备人口和产业优势的它们，则相对陷入低潮。

对于这一点，各方市场主体都做出了相应的对策，比如部分房企增强对一二线的加码，更比如嗅觉灵敏的金融机构，它们正在调整按揭贷款利率的天平。

相关数据显示，2015-2018年，银行在三四线投放了大量按揭贷款，购房杠杆资金合计达到13.2万亿，而在此前四年中，每年三四线购房杠杆资金都低于1万亿。该放贷结构存在着一定的风险，于是银行开始重新向一二线倾斜。

数据来源：观点指数综合整理

基于此，我们看到了按揭利率的变化。数据显示，2019年2月，一线城市首套按揭利率下降11bp，二线城市下降16bp，三四线城市下降只有5bp。3月份，一线城市中广州和深圳首套房贷利率继续下降；二线中武汉、重庆、青岛、南京、天津、厦门等城市首套房贷利率环比下降。而4月份，作为二线城市的中山，有四家银行下调按揭利率，首套房由此前的上浮20%下调至5%。

此外，近期某国有大行发布年报时表态：“审慎把握三四线城市开发贷业务”，也成为了市场转向的缩影。但并不能因此而评判各能级城市的优劣，在“房住不炒”等的调控基调下，房地产市场的结构调整将更趋合理。

人才引进与落户 因城施策中释放利好

在过去几年中的基本面下行阶段，人才引进与落户政策总是适时出现，许多一二线城市通过政策的出台，以各种方式进行“抢人大战”。进入2019年以来，各城市的最新的落户政策主要在对落户群体要求、房贷利率、社保缴纳年限及居住年限等方面放宽条件要求。

4月8日发改委印发了《2019年新型城镇化建设重点任务》的通知提及，城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制；超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模。

今年新型城镇化建设任务，提出了常住人口与户籍人口城镇化率平均提高1%以上的具体目标，而“人地钱挂钩制度”的深化，也为各城市的人才引进与落户政策做了一层铺垫。

4月份，海南鼓励金融机构引进人才发放房贷的利率予以优惠、呼和浩特规定部分本科及以上学历应往届生可以半价买房、杭州提及放宽人才直接落户标准等等，都将成为人口规模流动的推动力。

显然，一二线城市落户政策的放宽，必将在一定程度上带来住房刚需的上涨，但这并不代表房地产行情的无限走高。4月19日中共中央政治局会议就再次提到落实房住不炒、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。而北京、长沙等出台二套房首付比例及契税等收紧政策，更证明了在适度宽松的环境中，房地产的调控还在持续。

总体而言，落户政策的推进，将进一步拓宽核心城市市场的规模边界，而“城市群”与“都市圈”也更加受到关注。除两会重点提及的京津冀、长三角及粤港澳湾区外，成渝、哈长、长江中游、北部湾、中原、关中平原、兰州-西宁、呼包鄂榆等城市群也已被提及。