十年发展200万间长租公寓,平安不动产要成最大的“包租公”

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  平安系调整地产投资路径,“抱团”旭辉冲刺长租公寓

  长租公寓战火愈烧愈烈,一些寻求快速发展的房企不再满足于单打独斗,而是开始拉拢资本,进行抱团扩张。

  近日,旭辉集团旗下长租公寓品牌“领寓”与平安不动产达成长租公寓战略合作,双方将成立资产投资与管理平台,未来3年内,将总投100亿用于住房租赁项目的投资、开发及运营。与此同时,双方还签约落地首个合作项目——浦江镇综合型租赁社区。

  类似的“结盟”在长租公寓领域已不是个例。此前,碧桂园曾相继与中信银行、中国建设银行等签署长租公寓融资战略协议,龙湖也在去年与一家新加坡政府投资公司共同设立长租公寓投资平台。长租公寓正在成为资本争相逐鹿的新赛道,而平安不动产或将成为这场比赛中的“种子选手”。

  以大资管破解盈利难题

  领寓与平安不动产合作的落脚点放在了“资管”上。根据领寓与平安不动产签署的协议,双方的战略合作将涵盖一线城市和部分强二线城市长租公寓项目的投资收购、工程改造、运营管理、资产证券化产品的发行及退出等。未来双方在资产端合作投资的其他项目,也会纳入到合作平台进行管理。

  在合作中,双方也有明确的分工。平安不动产的发力点集中于资本层面,主要提供资金运作、资产证券化等一揽子金融解决方案,领寓则作为运营方对项目进行操盘管理,包括提供项目的整体设计方案、运营方案等。

  长租公寓领域的高速发展从2016年开始,这几年来,一众大牌房企纷纷主动下场,旭辉亦在2017年加入战局。虽然在入场时间上并无明显优势,但对于长租公寓业务,旭辉却有着独立上市的目标。

  过去两年多,领寓以轻重资产相结合的方式在全国大肆扩张,到去年年底,其在全国20多个一线及二线核心城市布局,管理规模5万间。另据时代财经了解,今年旭辉长租公寓的挑战目标是8万间,开业达到4万间。

  规模无疑是长租公寓品牌抢占市场的先决条件,但去年以来,长租公寓领域频频出现的“暴雷”已经给这些正在冲刺规模的企业敲响了警钟。房企和长租公寓运营商必须正视一个行业难题——如何盈利。

  领寓CEO张爱华坦言,盈利模式不清晰仍是长租公寓最大的挑战之一,而领寓希望尝试以“大资管”模式来破解这一难题。

  “我们通过运营把一个项目从生煮到熟,实现资产的增值,再实现退出,退出以后,我们还会继续提供服务。这就是设置资产管理平台的作用,服务与资产管理两者之间是打通的,也正是这两个平台相互的依托和紧密的相联,才能够破解盈利模式不清晰的行业难题。”

  张爱华还透露,除了与平安不动产合作设立100亿资金管理平台以外,领寓还与国外资方有两到三个重资产合作平台。而领寓与平安不动产的首个合作项目将于明年正式推入市场,项目体量为9.5万平方米,其中用于长租公寓面积6.3万平方米,共计2100套房源。

  平安不动产瞄准“包租公”

  长租公寓是平安不动产在去年新开辟的业务赛道,根据其计划,在未来十年内,平安不动产要发展200万间、总面积约8000万平米的长租公寓,长租公寓总资产管理规模达到2000亿。

  在长租公寓领域中,平安不动产希望扮演“投资者”的角色。“平安不动产的长租公寓业务会以合作的模式展开,利用中国平安的资源优势,做好金融资源的整合,做一个资产管理者,不会自己去做运营。” 平安不动产长租公寓事业部董事总经理邬克敏向时代财经表示,长租公寓项目落地后都会委托运营公司进行运营管理。

  邬克敏指出,在长租公寓业务上,平安不动产也会坚持资产管理“投融管退”的原则,每一条线都会覆盖。“投资瞄准市场一些存量资产;融资是多元化的,例如我们在去年成功发行了一个私募REITs;管理是要联合专业运营公司,把资产做得更好;退出是与合作方强强联手进行的,房企有它的客户圈层在,最后我们可以选择处置资产退出,也可以不退,继续进行投资。”

  锁定新赛道后,平安不动产开始火速与多个开发商进行捆绑。其官网显示,除了此次与旭辉合作的上海浦江镇项目外,目前平安不动产旗下还有朗诗寓森兰店、上海招商花园城和广州有巢公寓科学城店三个项目,分别与朗诗、招商及华润合作。

  邬克敏透露,截至目前,平安不动产对不动产资产的管理规模已经超过3500亿,其中长租公寓资产的规模超过100亿,预计今年能够超250亿。至于回报预期,平安不动产方面表示,距一线城市或核心二线城市、核心商务区1小时以内交通距离的长租公寓,投资期限5-10年,预期IRR回报在7%~8%。

  值得注意的是,时代财经发现从股权的层面来看,平安系在旭辉、朗诗、招商及华润都有着“战略投资股东”的身份。在地产界,平安系被称作“隐形一哥”,通过股权投资,平安系亦获得了不菲的收益。

  据时代财经不完全统计,除上述几家房企之外,华夏幸福、融创、金地、绿地、保利、九龙仓、协信背后也有平安系的身影,而且在华夏幸福、旭辉、融创、碧桂园,平安系都坐上了前几大股东的位置。

  2017年以来,股市沉沉浮浮,平安系开始在二级市场大举减持手中碧桂园、绿地套现,累计套现超过80亿元。另有数据显示,这些股权投资为中国平安提供着可观的分红回报,仅碧桂园每年的分红率就达到22.70%。

  可以看到的是,过去多年,股权投资是平安系最重要的投资手段之一。但近两年,平安系的投资开始变得多元化,在商业地产、养老地产、长租公寓等板块加大布局力度,甚至开始尝试拿地布局开发业务。今年1月,平安不动产以7.96亿的价格摘得一宗宅地,3月,又以12.18亿元落子南宁。

  中国平安首席投资执行官陈德贤曾向媒体表示,未来5-10年,全球金融资产收益率将低于过去10-20年的平均收益,作为长期投资业绩的“压舱石”,平安的不动产要进一步开拓新型的不动产投资领域,未来不动产投资占比将由目前的2%提升至10%。

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