闪电战！实测楼板价13658元/㎡，柳沙新地王4大猜想

CRIC广西南宁土拍战报

4月南宁土拍“独一份”终落槌，五一前的“疯狂”，30家房企围猎“柳沙新地王”，2轮竞价+48轮竞配建，不到15分钟即刻速战速决，“阳光城+凯南”联合体赢得最后胜利，成交单价2250万元/亩，成交楼板价9643元/㎡，产权移交面积31000㎡（竞配建比例25.4 %）均刷新柳沙地价纪录。这也是继3月29日“五象湖地王”诞生后，南宁楼市再掀高潮。按照楼板价及测算成本预估，届时地块项目销售价格预计破2万元/㎡。

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阳光城+凯南15分钟闪电创造柳沙楼板价新地王

今日，柳沙新“地王”诞生（单价地王+楼板价地王）！创造者是“阳光城+凯南”联合体。

经过不到15分钟2轮竞价+48轮竞配建，“阳光城+凯南”联合体以124010.2575万元（折后约12.4亿元）拍下柳沙55.12亩商住地，单价为2250万元/亩，产权移交住房面积31000㎡（竞配建比例25.4%），成交楼板价9643元/㎡（经测算，实际楼板价13658元/㎡，仅供参考），溢价率273%。这也刷新了柳沙的成交单价和成交楼板价。

该地块位于青秀区柳沙路南面，从地图上看恰好处在整个柳沙板块“心房”地带，占地55.12亩，容积率＞2.5且≤3.5，建面12.86万㎡，限高≤80米（受荔园山庄安保要求影响，方案阶段需进行视线分析）。

和3月29日“五象湖世纪地王战”一样，今日的土拍也是一场龙争虎斗，融创、龙光、金科、“阳光城+凯南”联合体、“大唐+建发”联合体等30家房企报名参加了这场“抢地大战”。不过相比此前的几场土拍长时间的“拉锯战”，今日的土拍可谓速战速决，经过不到15分钟2轮竞价+48轮竞配建，地块便“名花有主”，被“阳光城+凯南”联合体拿下。

具体来看，竞拍刚开始，82号宋都便直接报价2250万/亩，达到最高限价，竞拍直接进入竞产权移交住房面积阶段。

随后，彰泰、保利、荣盛发展、新希望等房企相继加入竞配建，期间竞配建面积由500㎡调整为1000㎡，而后半程主要是“建发+大唐”、“阳光城+凯南”两大联合体对决，并且举牌速度越来越快。

不到15分钟的闪电战，最终10号“阳光城+凯南”联合体报价31000㎡，成功摘地。

（柳沙地块楼板价在南宁近4年的住宅用地楼板价排行中排名第二）

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柳沙新“地王”会卖什么价？预估2万+

今日“阳光城+凯南”联合拿下柳沙新“地王”，地处国宾区柳沙半岛核心群，外部环境静谧、生态资源丰富，附近有荔园山庄、柳沙公园、邕江滨水公园等；地段优势明显、交通出行便利都是其优势所在。紧邻城市快速环道，交通通达性高，15分钟内可到达朝阳、航洋城、五象三大商圈。两所三甲医院、规划小学、初中离地块均距项目不足500米，基本生活配套较为齐全。

竞拍前，它曾被业内人士和购房者吐槽“地王相”不及上个月的“五象湖地王”的，因其不是一线江景，加上规模偏小，区位价值、学区价值均不及329的五象湖地块，同时又无地铁辐射，其硬核支撑点不足。

竞拍前，网友在我们公众号推文预告里留言截图

柳沙新“地王”实际楼板价13658元/㎡，地价虽没有赶超“五象湖地王”的（实际楼板价14239元/㎡），但已赶超同板块部分二手房小区房价。柳沙板块部分二手房参考均价区间12000-13000元/㎡；其紧邻的招商雍景湾小区，近期二手房参考均价15000-16000元/㎡。克而瑞数据显示，今年4月时点价（截至4月28日）柳沙板块一手房商品房均价16986元/㎡。

从成本来看，在包括建安、前期、公建配套、税费、管理、营销费用等成本通常需要2500~5000元/㎡。品质越高、配套越牛的楼盘，成本就会越高。如果按3500元/㎡成本计算，加上近13658元/㎡的地价，建起来的房子毛坯成本价将达到17500元/㎡。再考虑到10%以上的合理利润，综合考虑其地段和配套，若是今年末或明年初入市，预计首期毛坯售价将“2万+元/㎡”。

至于产品是毛坯还是带装修、按单价还是按整套价计算如果带装修、届时南宁市场“限装修价标准”是否调整等政策不可抗因素外。

当前柳沙板块“总价地王”、前“楼板价地王”华发国宾壹号项目，其规模体量、江景景观优于“新地王”项目，它在今年4月20日开盘整体均价18000元/㎡，其中建面约126㎡非正对一线江景16000元/㎡，建面约131-143㎡正对江景20000元/㎡，均含3000元/㎡装修。

柳沙“新地王”如何能弥补“不足”，地块所建项目如何塑造品牌力和产品力，都是阳光城和广西凯南所应思考的。

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阳光城携手凯南，或将打造TOP级产品

阳光城入邕以来，一直是南宁土地市场的常客，也是土储大户，但是此次拿地的“阳光城+凯南”组合，却是在南宁的第一次亮相。对此，小克特意来扒一扒这两家房企的料。

【阳光城】

两年6城16子，“2+4”战略布局广西

阳光城集团隶属世界500强阳光控股有限公司，于1995年始创于福州，目前位列中国房企第15强；连续六年蝉联中国房产企业运营效率TOP10。

2017年5月18日，阳光城成立广西区域公司，先后在广西南宁、柳州、玉林、贵港、钦州、北海等6个城市开发了16个项目，大多是城市热点区域的热点项目，如南宁的阳光城丽景湾、檀府印象，多次入围南宁单盘销售TOP20。

拿地后，阳光城迅速发出了最新布局海报

克而瑞数据显示，入桂不到两年时间，阳光城广西区域公司在2018年实现全年销售金额115.72亿元，进入广西房地产企业销售金额前5强。今年1季度则以18.42亿元、16.21万㎡成绩，入围2019年1季度南宁房地产企业销售流量榜5强。

从企业战略来看，阳光城目前在广西的战略就是深耕广西，深耕南宁，即“2+4”战略：“2”，就是两个核心根据地，广西GDP排名前二的南宁和柳州；“4”是四个战略机会型城市，从北往南分别是：桂林、玉林、贵港、北海。

为了实现广西深耕，阳光城在广西土储丰富，可谓“弹药充足”。克而瑞发布的《2018年广西房地产企业总货值榜TOP20》显示，阳光城以231.45亿元、235.85万㎡的土地储备入围广西房企土储10强。土地储备结构非常良好，安全度较高。广西土储85%都在南宁，85%里又有80%在五象新区。

为了实现广西深耕，阳光城拿地方式多样，包含招拍挂、收并购、旧城改造等。目前，在广西房地产市场，阳光城与大唐、龙光、合景、新希望、世茂等多家品牌房企都有联合拿地、合作开发的项目。

阳光城目前已形成以“湾”字系精品城市公馆、“府”字系官邸大宅以及“悦”字系的顶级城市豪宅为主的三大系列产品线。今日拿的柳沙地块，很有可能是打造为TOP级产品。

【南宁凯南】

与多家品牌房企合作，南宁开发有千方·百境

小克从网上公开资料查阅发现，尚无南宁凯南投资有限公司信息，仅显示广西凯南投资有限公司资料。

广西凯南投资有限公司的经营范围是：对房地产、建筑业、交通业、能源业、矿山、水电业、农牧业、旅游业、高新技术产业、餐饮业、娱乐业、酒店业、基础设施的投资；房地产信息咨询；房地产商品交易、居间、代理、行纪；金属材料、建筑材料、装饰材料、包装材料、机电产品、机械设备、五金交电、日用百货、化肥的销售；自营和代理一般经营项目商品和技术的进出口业务，许可经营项目商品和技术的进出口业务须取得国家专项审批后方可经营。

广西凯南投资有限公司，目前布局广西南宁、钦州、玉林、贵港等地。与碧桂园、阳光城、恒大等全国TOP30房企均有合作项目。其子公司千方置业在2018年6月拍下13亩商务商业地块，其成交楼板价达8640元/㎡创造青秀区商办用地“天花板”。这次柳沙土拍，和阳光城再度联手，拍下青秀商住用地“新地王”，这也继贵港华奥·阳光城悦府项目后，双方合作开发又一个标杆项目。

柳沙地王4大猜想

继五象湖地王诞生后，柳沙再出新地王，高价地频出，市场将会掀起怎样的波澜？小克进行4大猜测：

第一：柳沙诞生后，周边甚至是整个青秀及五象新区的在售楼盘、二手房预计会借势涨价，尽管目前柳沙均价已突破1.5万元/平方米，但对标地王仍有上涨空间。

第二，该盘上市预计开盘均价突破2万元/平方米，成为柳沙又一标杆楼盘，很有可能是打造为TOP级系产品，可售商品房部分预判未来将打造大平层、洋房等顶豪产品，针对城市高净值客户，营造城市塔尖家庭居住生活。当然，这只是小克预测，地块究竟会如何打造，值得期待。

第三，近期土地市场火爆，房企抢地积极，足见开发商整体对市场行情较为看好，必然会影响购房者买房预期，马上到来的五一楼市，有望迎接新一轮的小高潮。

第四，地王诞生，轰轰烈烈，风光无限，但高关注的同时，往往意味着高风险，多城市地王就曾多次曝出地王停工现象。所以，地王项目其实是把“双刃剑”，对开发商实力提出更高要求和考验。

预告

2019年上半年，南宁铁定“地王爆发年”

3月29日诞生“五象湖地王”，4月30日或将诞生“柳沙新地王”，而5月22日或将诞生 “三岸新地王”，今年上半年铁定“地王集中爆发年”。

5月22日，将揭牌青秀区仙葫三岸片区GC2019-041地块，位于桂海外环高速东侧、凤岭南路南侧，南面临江，270°环江景观资源。该地块占地40.531亩，容积率上限1.8，计容建面约4.86万㎡，起始楼板价3675元/㎡，采用“限地价、竞公租房”，限最高地价11250元/㎡。