商品房质量问题,出卖人承担何种责任

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  商品房质量问题,出卖人承担何种责任

  

  前言

  在商品房合同纠纷中,商品房质量问题引发的纠纷一直占很大的比例,现今,随着精装房的盛行,商品房质量问题纠纷在商品房合同纠纷中的占比只会越来越重,笔者结合法律法规、案例,对一手房出现房屋质量问题时,出卖人承担何种责任(修复、逾期交付、赔偿损失)进行阐述,以期对读者提供帮助和参考。

  

  自一手房的商品房买卖合同实施备案制后,出卖人与买受人签订的商品房买卖合同都是采用主管部门制定的《商品房买卖合同示范文本》,而各省的《商品房买卖合同示范文本》主要是参考中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家工商行政管理总局于2014年4月9日制定的《商品房买卖合同示范文本》(以下简称示范文本)而制定,因此,在本文论述时所提到的《商品房买卖合同示范文本》仅指中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家工商行政管理总局于2014年4月9日制定的《商品房买卖合同示范文本》。按照示范文本的合同条款,出卖人与买受人签订的商品房买卖合同中对房屋质量问题的处理都进行约定,另,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称商品房买卖合同司法解释)中对商品房质量问题的处理也进行了规定,在处理商品房质量问题时,在适用双方约定的商品房买卖合同条款(在示范文本条款的基础上进行选择或是补充约定)时,还要依据商品房买卖合同司法解释之规定进行处理。

  先看几则案例:

  1.验收时发现质量瑕疵问题且不属于严重影响正常居住使用的房屋质量问题,不可拒绝接房,购房人拒绝接房的,开发商不承担逾期交房责任——钱芳与江苏弘文置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书((2018)苏01民终486号)

  裁判要旨:涉案房屋已取得《建设工程规划验收合格书》、房屋建筑工程竣工验收备案证明材料以及竣工验收备案表等相应材料,且买受人领取了涉案房屋钥匙及房屋的相关材料。涉案房屋装修虽存在一定的质量瑕疵,但现有证据无法证实涉案房屋交付时存在无法正常使用的情形,上诉人无权拒收房屋。

  2.验收时发现漏水问题且严重影响正常居住使用的房屋质量问题,可拒绝接房,开发商承担逾期交房责任——上诉人华润置地(沈阳)开发有限公司与被上诉人慈英作商品房销售合同纠纷二审民事判决书((2018)辽01民终7339号)

  裁判要旨:华润公司应当于2014年12月16日前将经验收合格的商品房交付慈英作,但涉案房屋因存在漏水的质量问题,导致慈英作于2015年6月23日即华润公司组织的验房日无法接收房屋。后经华润公司多次维修,慈英作于2017年8月30日确认涉案房屋符合交付条件,故一审法院判决华润公司按照合同约定向慈英作承担2015年6月24日至2017年8月30日期间的逾期交房违约金并无不当。

  3.房屋已竣工验收备案,已符合交付条件,买受人收到收楼手续书,不存在严重影响入住的质量问题时,买受人拒绝接房的,出卖人不承担逾期交付责任——上诉人吴坚、蒋丹宁与被上诉人富力南京地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案的民事判决书((2015)宁民终字第7025号)

  裁判要旨:本案中,涉案房屋已经通过了工程竣工验收备案,并获得了建设工程规划核实合格书,已经符合合同约定的交付条件,上诉人收到了收楼手续书,但其认为房屋存在重大质量瑕疵,故未办理收房手续。对此,本院认为,涉案房屋已经符合合同约定的交付条件,上诉人认为房屋存在质量问题,其提供的证据不足以证明该质量问题的存在以及该质量问题对其入住房屋造成重要影响,且如果存在质量瑕疵,上诉人亦可在通过要求被上诉人维修、整改等方式来维护其权利。在此情况下,被上诉人通知上诉人收房后,其拒绝接收房屋因此造成的后果应由其自行承担。

  4.房屋质量瑕疵达到影响正常居住使用的程度,致使无法装修入驻的,买受人可拒绝接房,出卖人应承担逾期交付违约金——杨琰与杭州金地中天房地产发展有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书((2015)浙杭民终字第2358号)

  裁判要旨:案涉房屋约定的交付时间为2011年4月30日前,而案涉房屋因为漏水问题直至2013年6月才完成维修。在长达两年多的时间里,杨琰虽支付了全部购房款,但无法正常使用案涉房屋,原审法院根据本案实际情况认为案涉房屋质量瑕疵达到影响原告正常居住使用的程度,以致杨琰的合同目的无法实现,从而认定杨琰可拒绝收房,即金地公司存在逾期交房的违约行为并无不当。

  

  综上案例的裁判规则及商品房买卖合同司法解释、示范文本对商品房屋质量问题的规定,本文就商品房质量问题进行一一阐述。

  1.商品房质量问题划分及法律后果

  根据商品房买卖合同司法解释第十二条、第十三条,示范文本第十一条之相关规定,商品房质量问题划分为:地基基础、主体结构不合格问题;严重影响正常使用的质量问题;质量瑕疵问题。

  如果是房屋存在地基基础、主体结构不合格问题时,买受人可解除合同并要求赔偿损失;如果是房屋存在严重影响正常使用问题时,买受人可选择解除合同和赔偿损失,当然,如果买受人不要求解除合同而要求修复的,可拒绝接房,直到出卖人修复完毕后接房,出卖人同时要承担修复期间的逾期交付责任;如果是房屋存在质量瑕疵问题时,出卖人要承担修复责任。

  2.房屋出现开裂、渗漏、五金件损坏时,买受人是否可拒绝接房并向出卖人主张逾期交付责任

  根据中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家工商行政管理总局于2014年4月9日制定的《商品房买卖合同示范文本》第十一条,房屋存在除地基基础合同主体结构外的其他质量问题,包括(1)屋面、墙面、地面渗漏或开裂等;(2)管道堵塞;(3)门窗翘裂、五金件损坏;(4)灯具、电器等电气设备不能正常使用,出卖人负责修复,修复后再行交付,由于出卖人原因导致未能按期交付的,要承担逾期交付责任(云南省住房和城乡建设厅、云南省工商行政管理局2015年9月制定的《商品房买卖合同(预售)示范文本》第十一条也进行了同样的规定),据此,是否房屋存在以上4种情形时,买受人可拒绝房屋,并可要求出卖人承担逾期交付责任呢?

  笔者认为,示范文本与商品房买卖合同司法解释应结合起来理解。当发生(1)屋面、墙面、地面渗漏或开裂等;(2)管道堵塞;(3)门窗翘裂、五金件损坏;(4)灯具、电器等电气设备不能正常使用问题时,要判断其是质量瑕疵问题还是严重影响正常使用问题。若是质量瑕疵问题,则买受人不可拒绝接房,可要求出卖人进行修复;若是严重影响正常使用问题,则买受人可拒绝接房,并可要求出卖人修复并承担修复期间造成的逾期交付责任。况且针对《商品房买卖合同示范文本》第十一条之约定,一般情况下,出卖人与买受人签订的补充协议中会对此进行补充约定,如补充约定为“存在质量瑕疵时,买受人有权要求出卖人进行修复,但不得拒绝接房,出卖人也不承担修复期间的逾期交付责任”。但对于质量瑕疵问题还是严重影响正常使用质量问题的判断,需要根据个案按照一般人认识的标准进行具体分析。从几则法院判决的案例也可知,司法主流观点认为存在质量瑕疵问题时,则买受人不可拒绝接房,可要求出卖人进行修复;若是严重影响正常使用问题,则买受人可拒绝接房,并可要求出卖人修复并承担修复期间造成的逾期交付责任。

  

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