滨江还是那个滨江,绿城却不是那个绿城

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  文章首发于公众号:叁里河

  作者: 小昱

  

  

  曾经的杭州双子,滨江和绿城,面临不同的困境,却同样在大本营杭州痛失市场地位。

  

  “绿城建发沁园,靠销售玩花样,品质靠概念吹,所谓的绿城回归城西之作毫无豪宅之名。可惜了,现在杭州绿城已死,本地房企中滨江的楼盘品质还保持着较高水准。”有网友在杭州本地论坛口水杭州留言。

  提到杭州的武林壹号,江南里除了是高端,品质的象征外,马上可以想到的,还有他们的开发商,滨江集团和绿城中国。在整个房地产行业进入到“青铜时代”时,这两家以打造品质项目在杭州发家闻名的房企在杭州大本营跌下神坛。

  不同的是滨江在扩规模的围城中做困兽之斗,绿城在混改的困境中做困兽之斗;共同的是,曾经杭州房产的一哥二哥在高端项目中越发势微。

  去年滨江集团销售额仅850亿元,与其定下的千亿目标失之交臂。在2018年年终媒体恳谈会上滨江集团掌门人戚金兴表示,2018年是集团提前完成起飞阶段的布局,2019年要平飞并弥补2018年的遗憾,拿下千亿目标。

  滨江去年未完成既定目标的原因,是在下半年房市形势变化后,主动“急刹车”推迟了13个项目的开盘。在市场较为低谷时选择以时间换空间,牺牲销售增速,以期能换取更多利润。

  滨江年底的这一步“以退为进”似乎又回到了2015年以前公司求“稳”发展的路径。

  2015年对滨江的发展来说意义重大,这一年其创始人戚金兴在全国房地产市场一片大好的时候,看到从前不如自己的房企都快速扩大规模实现弯道超车,其也反复问自己“我是否老了,太过于保守。”

  同年,滨江确立了走出去,冲规模的战略。以杭州作为大本营,将目光投向深圳、北京进军一线。2016年一线城市的地价被楼市的火爆节节推高,地王频出,滨江走出去第一步就在土地一级市场折戟。

  在深圳的发展,滨江从旧改切入与安远控股合作,共同开发深圳龙华区安丰工业区地块,并通过受让信托收益权的方式及直接借款方式向合作方安远控股提供了11.6亿的信贷支持,用于安丰工业区地块的开发建设。

  2017年安远控股实控人陈族远被检查机关指控“单位行贿罪”,再加上深圳发布的《深圳市工业区块线管理办法》文件,普通工业用地或新型产业用地不得“类住宅化”导致安丰地块项目迟迟无法推进。

  2018年4月滨江起诉安远集团,要求其归还融资款并解除合作协议。

  根据滨江2018年报显示,已经对安远控股诉讼涉及的资产计提了约7.2亿的资产减值准备。滨江进军深圳第一个项目就亏了这么多对其在一线市场的开拓绝对是沉重打击,目前在深圳仅有一个旧改项目在合作运作。

  不光是出师深圳不利,滨江2015年在上海与平安不动产组成的联合体,以溢价率91.7%刷新区域楼面价记录竞得上海宝山区一住宅地块。这个项目在拿地三年后,受上海“限价令”的影响仅以5.5万/平开盘。

  被滨江寄予厚望的上海首个豪宅项目,因违规“偷面积”被房管部门要求进行复原,导致房型遭到大幅修改,得房率比宣传的降低很多,并且交付标准也存在严重减配。滨江入沪的首秀的所谓豪宅也在“偷面积”和减配中以尴尬收尾。

  从目前的情况看,滨江集团进入一线城市的尝试算是极为不顺。于此同时,其在杭州大本营也面临失守。

  在克尔瑞发布的《2018大浙江销售权益榜》中滨江集团落于万科、绿城、碧桂园、华鸿嘉信之后仅排第五位,痛失榜眼之位。

  2018年滨江大举拿地,全年花费223亿,且处于 “加杠杆”扩张发展的一年。

  根据其2018年财报显示,在手现金同比减少25%,而净负债率也因为高负债发展上升至98%,现金短债比下降至1.34,净利润更是减少28.89%。频繁拿地也给其资金链造成较大压力,2018年经营活动净现金流为-136亿,同比大幅减少506.44%。

  滨江的管理层也在年报中对未来的战略目标是,区域布局聚焦杭州,深耕浙江,辐射华东,关注珠三角、京津翼、中西部重点城市三个“游击区”。

  看来在经历深圳、上海的挫折后,滨江意识到攘外必先安内,去年滨江在杭州的营收占总营收的比重为90.83%。

  回归大本营杭州重整旗鼓的滨江,确实以实际行动证明自己,不损滨江在杭州的口碑。去年10月,滨江与新城、新希望联合在杭州开发的未来海岸项目因为下调部分房源价格,遭到前期购房者拉横幅维权,最后以开发商退让同意退房不收取违约金结束。滨江也因为这件事的妥善处置,在杭州市场赢得了赞誉。

  虽陷发展战略困境,滨江却还是那个坚持高品质的滨江,但杭州房企老大哥绿城则因为深陷“混改”泥潭,早已不是那个绿城了。

  2014年因债务巨大,资金链紧张深陷危机的绿城得到融创33.72亿收购其项目纾困,同时融创在5月22日发布公告以62.98亿收购绿城中国约24.3%的股份。

  在收购发布会上融创董事长孙宏斌表示“宋总的这种信任、这种选择可能是我一生中最大的成就。”但是,绿城中国的宋卫平却在融创入股绿城高周转引发的系列事件中反悔了。

  11月19日,宋卫平独家授权界面发表文章《宋卫平:我的检讨与反省》称,“融创和孙宏斌的基因,经过100多天的观察,是明显不融于绿城。”

  绿城股权交易暂停。

  12月央企巨头中交集团以白武士的形象从融创手中“解救”宋卫平的绿城,并以总价约60.1亿购得绿城中国约24.3%的股权,与九龙仓并列第一大股东。与九龙仓财务投资人的股东身份不同,中交对参与绿城经营和管理意愿很强烈,白武士也可能成为野蛮人。

  2015年5月18日深夜绿城中国发布公告,中交集团从原绿城副主席罗钊明及其配偶持有的公司手中购买1亿股份,此时,中交持有绿城的股份超过九龙仓,成为绿城第一大股东。

  排在房企销售榜100位左右的中交一直都有想成为房产央企前三的野心,其要对标的,是同为央企的中海和保利。对于收购绿城的目的中交高层曾毫不讳言的说:“中交的业绩压力那么大,中交收购绿城的最终目的当然是并表绿城,并不是外界所谓的合并重组。”

  从去年6月,绿城进行集团内部架构调整,而房产业务上是成立23年来规模最大的一次变动。重资产管控权从分公司收回,再到绿城旧部行政总裁曹舟南辞职中交系张亚东接任,中交已经基本实现对绿城的全面掌权。

  中交也急于将业绩压给能带自己业绩飞上“央企前三”的绿城,去年绿城发布《关于全面加强内源性现金流管理的通知》,要求各子公司加快销售,并把2019年供货提前至2018年开盘,加速资金回笼,严控付款。在中交的要求下,绿城走上了“高周转”之路。

  输入中交血统的新绿城基本背离了宋卫平时代不求规模只求品质的老绿城。

  曾经绿城坚持的品质在高周转之下全线崩塌,先有杭州绿城富春玫瑰园、青岛绿城郁金香岸、即墨中航绿城理想城三个项目,因为外立面开裂、房屋渗水、墙体空鼓等问题登上中国房地产报发布的百强房企项目工程质量黑榜。后有绿城六安项目又因为配套不完善,长期停工等问题受到业主拉横幅维权。

  丢失品质强调高周转也没有让绿城完成年初定下的1600亿销售目标,去年绿城的销售额约为1563亿,销售增速6.9%更是近三年最低。

  根据其2018年报显示,归属股东净利润仅为10.03亿,同比下降约54%,净利率创5年来最低,仅为3.94%。有一点不得不承认,中交的入股确实让绿城的资金链宽松不少,短期债务仅占到总债务的21.5%。

  业绩令人失望的同时,中交掌权的绿城在发家之地杭州也被万科以373亿的权益销售金额从第一名挤了下去。同时频发的质量问题也让杭州网友在论坛留言“绿城已死”。

  央企“混改”只是让绿城摆脱了几年前的资金危机,但是并没有保留住绿城曾经最珍视的高品质,绿城也没有因为输入央企的血统而变的更好。

  杭州双子滨江、绿城在自己的故乡杭州,不是因为外来人的走马圈地而痛失地位,而是因为房企追求所谓的发展、规模洪流的挟带中迷失自我。滨江坚持自己高品质原则向外拓展却水土不服,败走一线。绿城摒弃曾经坚守的高质量模式,转向高周转发展,导致市场无法接受没有品质的绿城。

  今年4月绿城滨江同时现身杭州一场土拍,分别斩获两块土地,为业绩受挫后回归大本营储备弹。

  不过滨江还是那个重品质的滨江,而绿城早已不是当初的绿城。

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