杭州土拍揽金74.3亿 小房企们抢地的生存课题

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观点地产网 作为土拍大户,杭州再次一口气出让了六宗土地。与以往不同之处在于,这次拍地是小房企们的狂欢日。

4月29日,杭州萧山区出让6宗土地,总建筑面积达93.2万平方米,总起价62.25亿元。最终总成交价为74.3亿元,每宗地均有溢价情况,且有两宗土地的溢价超过了100%,最高溢价为105.45%。

仅从数据上看,本次土拍无疑是经过了一番白热化的争夺。让人意外的是,滨江、绿地、万科等杭州拿地的熟面孔均未在本次拍地中出现。换而代之的,是杭州新宝、金帝等“新人”。

虽然杭州以往的土拍也会有小房企出来拿地,但像本次全部都是非品牌房企的情况并不多见。

小房企揽6宗地

资料显示,此次出让的六宗地块具体包括了1宗位于南部卧城的商住地块,1宗空港新城的商业地块以及4宗位于钱江世纪城的商业地块。

而包括金帝房地产集团在内,此次拿地的企业大部分为杭州本土企业。

其中,杭州萧山钱江世纪城城市运营有限公司单独吃下三宗地块,包括数字内容产业园的SJC0202-14/18/20/24/26地块、数字内容产业园SJC0202-16/17/21/23/27/29、世纪城核心区SJC0207-01/02/06/07地块。分别溢价104.07%、0.26%和105.26%,总成交价为28.51亿元。

另外,世纪城核心区SJC0208-04地块由台泥(杭州)环保科技有限公司以总价8.85亿元竞得,溢价38.9%;空港新城南阳大道与向阳路东北角商业商务用地由杭州新宝控股集团有限公司拿下,总价1.22亿元,溢价1.66%。

值得一提的是,本次拍出最高成交价的,是位于南部卧城区良种场区块的萧政储出(2019)9号地块。由浙江金帝房地产集团有限公司旗下一家子公司以35.72亿元竞得,溢价率15.9%。

在杭州以往的土地出让中,虽然总会有一两家小房企突围而出,但价格较高的地块往往是由规模较大的地产商拿下,像金帝这样大手笔拿地的企业似乎并不多。

但不管价钱和市场如何,企业手里总要保证有“面粉”才行。一定程度上,拿地补仓对于小型房企而言,或许更多是一个生存问题。

据杭州业内人士介绍,该企业起家于杭州萧山,是较为老牌且规模不大的一家房企。“不过,市场上已经很多年没有见过这家企业了。”

据了解,该地块位于杭州萧山的南部卧城区良种场区块,出让面积11.29万平方米,建筑面积33.86万平方米。其中,地块要求配建一个10万平方米体量的购物中心。

浙江中原分析师荆海燕认为,金帝之所以敢拿这一地块,原因之一应该是处于对萧山的信心。“这是金帝熟悉的板块,而且从市场角度来说,萧山如今并没有高档的综合体,金帝还是有机会的。”

与此同时,已经传出消息称,金帝或会引入银泰进行合作,共同开发地块内的商业综合体。“对于一些规模较小的房企而言,合作开发是一个不错的生存办法,能够分散项目风险。”

热点城市抢地潮起

有业内人士指出,小型房企拿地其实是一件进退两难的事情,每拿一个项目都需要更加深思熟虑。“对于小型房企来说,其实没有太多的试错机会。一旦项目开发不利,整个企业可能都会受到连累。”

另一方面,如果因为保守而错过了拿地的窗口期,小房企的规模就会成为问题。国泰君安首席分析师林采宜曾在观点博鳌房地产论坛上直言道:“不是说房企没有规模活不下去,而是当地产进入衰退期或调整期的时候,规模是保证存活的重要条件。”

在她看来,地产行业是有周期性的,在上行周期当中,多小的地产企业都能够存活,一旦进入了衰退和调整周期,情况就会完全不一样。

“踏准节奏很重要。”据荆海燕介绍,金帝此前在杭州已经没有可推项目,而最后一个金帝海珀虽然已经售罄,但却是入市的时机却没有选好。“海珀项目海珀几乎是在市场最艰难的时候卖的,均价不超过1万元,最低甚至每平方才6000元。”

有业内人士指出,由于年初的市场回暖和“小阳春”的出现,今年春节之后,许多大小房企们均加大了推货和拿地的力度,希望能够赶上这一次的抢地热潮。

另一方面,房地产属于资金密集型行业,从取得土地到实现销售需要大量的资金投入。虽然今年以来融资环境有所放松,但由于评级等因素影响,小房企们的融资环境依然是不容乐观。

标普今年4月发布的一个研报中提到,如果土地收购变得再次激进,销售金额下降幅度超过预期,或是开发商继续大量发行债务,房地产行业的风险可能会因此增加。

另外,对于中小型房企来说,鉴于2018年出现了一些小开发商违约的情况,在高压力下,其信用状况仍将面临挑战,离岸再融资市场将在第一季度变得更加拥挤。

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