商业地产，究竟是做商业还是做地产？

如今的商业地产，经过了十多年的发展，走过了快速布局扩张的黄金时期，市场悄然发生着变化，传统的经营模式和思路正逐渐过时，过去像房地产行业的那种靠资本的快进快出、高举高打，已经不能一招制胜了。一场发生在商业地产的革命正在到来。

过去十几年，商业从原先单纯的交易和流通，逐渐地与房地产联系在一起，形成了带有很强中国特色的商业地产模式，并伴随着房地产的高速发展，商业地产在全国各地也呈现井喷态势，各种大型购物中心疯狂入市，这一方面带动了周围房价的增长，促进了城市商圈的不断发展繁荣，加速了城市的外拓和人口迁移，成为城市发展的重要生力军。

另一方面也带来了很多问题，当商业的重心始终围绕着地产，它就在这个过程中丧失了商业的本质，不问市场和顾客，只问房价增长和商铺销售，快速的扩张和同质化竞争，这在商业地产发展的上半场屡见不鲜，如今上半场已经结束，下半场悄然到来，多少商业人喊出了回归商业本质的口号，商业地产已经到了必须要变的时候了！

为什么会出现这种变化，最主要的原因是市场阶段的变化，商业地产已经从增量市场变成了存量市场，各种大型商业项目的烂尾倒闭使存量盘活成为未来商业发展的重点，这种市场竞争加剧使各商业项目开始思考如何在市场上存活下来，应对如今消费升级和商业迭代，商业思路必须发生转变，上半场靠快速布局占领市场，下半场就需要靠用心经营去赢得未来。

因此，面对竞争压力，无论是各商业地产项目主动做出的改变，还是被动做出的调整，这种变化促使整个商业地产迎来新的发展趋势和契机，商业地产下半场正式来临。

首先，这种改变需要从思维认识上做出改变，我们要重新审视商业地产：商业地产应看作商业，而不应是地产，这一点很重要，这决定了在这个行业里我们思考一切问题的出发点。

纵观当前全国的购物中心持有者，多数是房地产开发商，他们基本上都是从地产转型做商业，或者顺带做商业，只有少数是从商业零售做起，并且在过去十几年中国房地产快速发展的时代，对于房地产开发商来说，在政策、资源、资金等方面他们都有比其他人更大的优势，商业和地产正式融合，“商业地产”一词产生。

商业地产，从名词解释上是作为商业用途的地产，明显地是指地产，这在过去十几年商业地产的上半场，在处于发展的初级阶段，整体处于增量市场时问题并未凸显，商业项目伴随着房地产开发不断开疆拓土，可是当市场趋于饱和，由增量市场转向存量市场之后，竞争加剧导致商业项目不能再以房地产开发的思维去进行市场拓展了，商业必须回归到商业的本质，地产只是躯壳，商业才是灵魂。如果只是把商业地产单纯看作地产，抛弃商业谈地产，或者看作地产项目的附庸，就像没有了灵魂的躯体，那也只是一副臭皮囊。

为什么要将商业和地产二者区别对待，因为它们在思维模式和经营模式上还是存在着很大的差异，这种差异主要体现在：

1、项目周期：

房地产或者称之为住宅地产，往往追求简单粗放的短平快，开发周期短，快速进入市场，快速销售，快速回笼资金，然后再快速地进入新的市场圈地开发，这是目前所有房地产开发企业的典型特征。

而对于商业地产来说，这个周期要长得多，想要用房地产开发那一套去快进快出，在以后会越来越难。对于商业项目来说，需要通过持续的经营盘活项目价值，只有项目处于良性运转才能提高项目盈利水平和金融价值，因此商业地产不能再以地产项目开发的短视思维去运作，要做好打持久战的准备。

2、经营重点：

对于房地产来说，它的经营重点在于销售，一切以房产的销售作为首要目标，因此销售部是最重要、最庞大的部门，地产开发商不惜以高工资来调动销售人员积极性，实现资金的快速回笼。

商业地产逻辑则完全不同，经营周期的长期性决定了如何保证项目的持续稳定运营成为经营的重点，稳定的客流和销售，带来稳定的租金收益和项目资产增值，市场和消费客群的认可，是商业项目最有价值的资产。当然，赚快钱也是之前很多商业项目使用的方法，快速复制开发、快速销售变现，但在未来，对良性资产项目的长期持有，长期高效运营，才是商业地产的真正出路。

3、盈利模式：

在盈利模式上，二者也存在本质的不同，房地产项目以房产销售作为首要目标，因为所有的盈利都来自于房产销售，作为资金密集型行业，追求资金快进快出，利润公式就是房产销售收入减去拿地成本、建筑成本、人员成本、贷款利息以及税费成本等，资金沉淀周期短，物业销售完毕就不再持有，属于一次性收入。

目前商业地产的主要盈利来源还是租金收入，以及日常多种经营收入，租金收入水平由商业租赁情况以及商户租赁水平决定，归根结底还是由项目的客流与销售等经营情况决定，如何做好广场的精细化管理，提高商家的承租能力以及租金水平，成为重要的盈利手段。

同时，对于商业地产来说，持有物业增值也是重要的盈利模式，但是由于资金沉淀周期较长，商业的运营状况也是进行资产评估的重要指标，资本和金融的运作除了项目地段因素以外，还是以商业项目的表现为依据，因此无论是租金收益还是金融增值，经营状况是保证商业项目盈利的最重要因素。

这里有一个很典型的例子，很多人应该都听说过，位于北京工体三里屯附近的世茂工三项目，地理位置绝对优越，2016年贾跃亭以29.72亿元将其收购，但长期经营惨淡，虽然其当前评估价为32.89亿元，也一直放在阿里上降价拍卖，起拍价为21.87亿元，仍然是无人问津，数次流拍，这也反映了一个事实，商业的价值不仅仅和地段有关，和它的经营现状更是密切相关。

从以上三点，我们看到商业地产和住宅地产/房地产还是存在很大差异，在过去商业和地产刚刚结合的那些年，我们看到了万达通过这种商业与地产有机结合，快速复制扩大，使万达迅速崛起，成为商业地产领域首屈一指的开发运营企业。但面对已经到来的商业地产存量时代，这种模式也走到了发展的十字路口。

说到这里，肯定有很多人对商业、商业地产、购物中心、房地产等概念存在混淆，为什么在过去商业地产是地产，而未来却要把它看作商业，在这里我通过一张图进行说明。

在这张图里，其实商业和地产是分属不同的范畴，只是在社会经济的逐渐发展中，商业和地产才逐渐形成交集，形成了商业地产的概念，即图中交集部分，像购物中心就是这里面比较典型的商业形式；地产中除了商业地产还有住宅地产、工业地产等，为图中绿色部分；而商业除了商业地产以外，还有传统商铺、传统零售、电商等这些不存在地产属性的商业，为图中蓝色部分。

在之前的商业地产快速扩张时期，商业地产作为地产项目的附庸或者市场工具，带有很强的地产属性，在过去你可以把它看作是地产，但在未来，商业属性必须成为它最重要的属性，以满足人的需求作为根本出发点，而不是主观地靠商业项目为地产增值。

我们也知道当前之所以商业和地产相结合，因为商业项目周期较长，短期的盈利水平较低，需要用地产进行商业的反哺，通过地产的销售维持商业的长期持续经营，我们并不反对商业与地产的结合，但商业地产的下半场，思维模式和认知角度需要重新界定，把商业地产当作商业看待，而不是当作地产，这是商业逻辑做出改变的第一步，努力打造精品商业，而不是用商业去圈快钱，才能使商业项目在这个由增量市场向存量市场的环境下实现突围。

这些年商业地产的蓬勃发展，各种大型商业项目层出不穷，但很多时候我们发现离真正的商业反而越来越远，以致于我们逐渐忘了商业的本质是什么，这也是导致很多商业项目经营困难的根本原因。

其实，我们很多时候就是这样，走得越远，就会越容易忘记当初为什么出发，初心不改已变得越来越难，我们在选择追名逐利的同时，还是需要经常回头审视一下过去的自己，看一看这一路走来，是否和自己的初衷渐行渐远。愿我们出走半生，归来仍是少年，商业亦然。

文章来源：徐行看世界，作者：徐行君；图片来源：网络，图文版权均归原作者所有，仅为增进业界交流，不作任何商业用途。