海南楼市限购周年钩沉:操盘手远走 房企大裁员资金链紧张

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  布置展厅、策划推荐会、寻找合作方,李赫穿梭在海南、北京、郑州三地,起初是推销海南的房子,后来他看着源源不断的人,涌入海南,他们购房、炒房。

  短短两年的时间,他和合作伙伴,从寻找购房者到被主动询价。“2013年”,李赫清楚记得职业生涯中高光的那一瞬,“最疯狂的几个楼盘,开盘几天就售罄。”

  成为海南房地产大潮中的一名操盘手,李赫和伙伴们赚得盆满钵满,年终奖拿到过60万元。在海南卖房、买房、结婚,这一切都在向自己证明,山西人李赫2011年时决定背井离乡“闯海南”是对的。

  2019年,人到中年的李赫再一次“背井离乡”,提起行李箱推门要的走的时候,他没有太多的难过,即便面对与孩子们的分别,和妻子的反对,“上有老下有小,我的一个孩子3岁、一个孩子5岁,作为家庭的收入支撑,我必须积极地面对这个变化。”

  

  跑来分一杯羹

  2010年1月,海南建设国际旅游岛获批。各路炒房资本蜂拥而至,海口、三亚等海南一线城市房价纷纷上涨。

  但这在职业操盘手李赫看来,均价每平米8000元,价格并不高,依然有很大的操盘空间。他决议搭上这趟重大利好的“班车”,2011年3月,山西人李赫来了。

  9年前,海口的好房子并不多,多数都是当地的小开发商,品牌开发商也不多见。

  虽然没有限购的政策,外地人可以自由购房,但最初的海南房地产市场,销售难度不小。

  李赫来到海南的第一件事,就是走向岛外举办推荐会和房展。这是他最初几年的主要工作,联动各个地区的合作伙伴导流客户来海南买房。“虽然销售难度不小,但用我们营销人的话说,这种操盘非常有成就感。”

  2011年下半年,海口、三亚房价涨至万元,三亚有楼盘单价涨至2万元。

  2013年,李赫所操盘的楼盘开盘几天就售罄,他当时的年终奖拿到了50万到60万元。在这个时间点上,李赫购买了自己在海南的住房。

  大量品牌开发商开始涌入海南,一线房企纷纷布局海南的房地产市场。

  2013年1月,海口楼市被当地住建局要求清理当前商品房库存,同年11月,海南省开始逐步降低商品房开发比例,受各类政策影响,海南商品房成交价格开始回落。2014年,海口楼市限购政策松绑,虽然全国楼市普遍迎来成交高峰,但海南楼市持续下行。

  2015年全国两会期间,海南官方喊话,要买海南的房子,现在赶快去买,“海南的房子肯定还会涨。”当时,官方还透露了一个数据:2014年海南商品房销售了970万平米,外地购房者占60%-70%,特别是高档房。

  新的年轻的寻机者,王丽娜的到来,证明了海南楼市的吸引力。

  跑来海南发展的东北人很多,北京人很少,20多岁就想来海口发展的年轻人几乎没有。2018年初,王丽娜从北京跑到海口找工作,招她进入海南某大型房企的高管看完她的简历,笑着说:“北京人跑海南真是奇怪,不过你来,让我对海南市场更有信心了。”

  寻机者撤退 后来者受阻

  王丽娜在北京生活22年,大学毕业去了曼谷读研究生,父母反对她在曼谷定居,她就在国内选了一个很像曼谷的城市——海口。

  本科就读于中国人民公安大学的王丽娜,不想在派出所当民警,“我必须得走。”

  “我觉得海南很美,它一点也不输给泰国的海边城市。” 她对海南着迷,这是一个天生就幸福感很强的地方,空气好、节奏比北京慢,每天在这里工作都有度假的感觉。

  她管自己叫“海飘”,但“海飘”比“北飘”找工作难多了。

  “海南没有什么好的产业,不像北京有很多工作岗位可挑,找工作真是费劲。”等了两个月,王丽娜才等来现在入职的这家大型房企的面试结果。

  等待期间,她在想要不要在海口买个房子。这个念头如果再早几个星期,也许就愿望成真了。

  伴随着海南房价的飙升,2018年4月22日,海南省各市县实行严格的限购政策,要求在已出台限购政策的基础上,实施全域限购。

  其中,海口、三亚、琼海三地,在原有政策上加码,非本省户籍居民家庭购买住房的,需提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

  刚来海口就想要买房的北京人王丽娜,成为购房资质限制下的“局外人”。

  王丽娜有两个选择,要么把从北京户口迁出,要么就等着在海口工作满5年。

  陈泰泰决定迁户口,她在北京定居,但户口在内蒙古。即便如此,她需要迁户后,缴纳满两年社保后才有购房资格。

  开发商给出了一条捷径,由开发商协助缴纳社保,两年后再办理产权证。

  这意味着,在这两年里,房屋产权依然属于开发商。对于购房人所承担的风险,开发商给出的担保是,我们是大企业,你可以相信我们。

  在海南,有很多陈泰泰这样的东北家庭,希望在气候、环境适宜养老海南拥有一套住房。陈泰泰的父母60多岁,他们的朋友几年前在海南买房,今年春节,父母在海南租房度过了4个月,也考察了4个月。

  “我们本来觉得房子不错,已经打算在琼海陵水附近买房,但是打听了一下,现在有购房限制了,没办法买了。”

  最终,陈泰泰也没有铤而走险接受中介的方案,拦住她的是另一个条件——“全款购房”。

  这一套位于琼海的70多平米两居室,“以往可能卖到3万以上,现在不到2万,大约需要全款支付130多万元。”

  “售楼处的人告诉我们,受政策影响,房子不好卖,开发商为了快速回款,给我们降了一些价格,但是要求一次性付清。”

  海南楼市全面限购后,伴随着销量大幅度下滑。根据统计显示,2018年海南省房屋销售面积1432.25平方米,同比下降37.5%;房屋销售额2083亿元,同比下降23.2%;房地产开发投资下降16.5%。仅从销售额上来看,2018年比2017年2713.72亿元(历史记录)少了700多亿元。

  对比海南官员给自家楼市做广告时给出的数据——2014年海南商品房销售了970万平米,这一数据在2017年是2246万平米,2018年是1432.25平米。

  限购的影响显现在2018年下半年。

  王丽娜回忆,2018年上半年,限购对于房企的影响还没有明显显现,尤其是第一季度的销量还比较可观。2018年下半年,她所在的房企连续几个月销售业绩都是零,公司再也没有奖金,只有基本工资。

  为了缩减开支,各大房企开始裁员,裁员率达到30%,有些小型房企裁员几乎达到了50%。

  “有些项目不仅卖不出去,还要给突然失去购房资格的客户退定金。来海南的购房者大部分都是外地人,因此依然有能力购房的优质客户不多见了。”

  王丽娜所在的公司尚且属于大型房企,几乎每个部门都进行了裁员。“我是孤家寡人,没有奖金也可以挺住,那些需要还房贷、给孩子交学费的同事很多选择离开,不管是员工还是领导层都有被优化的人,很多走了的人都是原来公司找了很久的人才。”

  岛内的人,大多都改行了,最近刚走的一个小姐姐改行去了婚庆公司。岛外的人大多选择了回家。“是不是很讽刺?”王丽娜笑着反问。

  “不要幻想限价令放开”

  操盘手李赫在2018年“十一”后,离开了海南。在此之前,他从来没有想过离开这里,空气、气候、环境都是他喜欢的。他在这里闯荡,落地生根,结婚后生了两个小孩。

  妻子不同意,两个孩子最大的不过5岁,丈夫何时回海南都是未知,李赫的决定让她发慌。

  只发基本工资,每个月两万块,这对于拿惯了佣金、奖金、年终奖的李赫来说,钱太少了。看着公司的销售业绩逐渐下滑,作为一个家庭的收入支撑,“容不得再想,必须走,没得选。”

  李赫身边的同行相继离职,有人离开海南“转战”云南做旅游度假项目,有人回老家做房地产营销,有人去了东南亚做海外房地产项目。一些留下的人,有的转行做酒店运营,或者房屋托管,因为海南很多房子平时是空置状态,只有冬天才有人来住,将这些外地人的房子收过来做托管,也是相对赚钱的工作。

  观望了半年后,李赫得出自己的结论,“站在政府的角度来看,限购是有道理的,房地产不能绑架海南经济,土地是不可再生资源,你卖完这些房子、卖完这些土地,那么海南的经济转型如何发展?从长远来看,这个问题必须解决掉,无非是现在解决还是未来解决。只是对我们这些行业从业人员产生了很大影响。”

  想通了这一点,李赫觉得只有离开才能有更好的职业发展。抵达新的目的地长春时,他发了一条朋友圈:“不要幻想限价令放开,在一二线城市,未来5年都不可能放开。”

  李赫清楚地意识到,短期内他不可能再回来了,即便再回海南,很可能也不会是再从事地产行业。

  一脚急刹车 房企晕头转向

  然而,房企难以潇洒转身。千亿级房企高管王斌用四个字形容限购对海南房企的影响,“晕头转向”。

  “一脚急刹车”,王斌说,企业经营变得发懵。“这完全超出了正常的市场调控。”

  4月18日,海南省统计局刚刚发布的一季度房屋销售额数据显示,今年第一季度海南省房屋销售面积185.73万平方米,同比下降64.1%;房屋销售额316.22亿元,同比下降58.8%。

  市场成交量的下降导致了房企收入下降,王斌看到的是,一些小房企还好,因为在前几年房地产市场比较好的时候,他们将手里的库存消化了,所以手上有很多现金。加上海南省早在3年前就实施了“两个暂停”政策,小企业后期就没有再买地。

  “这些小公司的手上有充裕的资金,他们的日子还挺好过的,有些小公司老板就去商学院游学去了。但大型房企反而日子艰难,像碧桂园、恒大,在前一阶段“突飞猛进”得拿地,拿到地之后,就碰上了突然的限购,这给大型房企造成了非常巨大的影响。”

  王斌打了个比方,开发商已经拿到手的土地都有整体开发计划,有的是和银行融资合作的,告诉银行怎么卖、卖多少钱、利润率多少,然后银行才会贷款给房企。

  限购之后,房企没有到手的土地还好说,毕竟钱还没有花出去。但已经拿到手里的土地,原本准备开发了,由于限购、限制规划,现在连住房证都给限住了,企业肯定困扰。

  王斌透露,对于大型房企来说,资金链的问题显得尤为突出,因为大家手上的土地很多,这些土地由于没有按时开发和按时销售,马上资金链就会出问题。

  在他看来,海南的限购政策不像北京、上海,房企还能有生存的机会。“政策出来之后,海南房企生存的机会没有了。”

  王斌认为,海南最大的问题不是房价高,而是人口基数的问题,足够的人才吸引到海南,很多经济问题都会迎刃而解、很多产业将会自然发展。王斌称,海南欢迎所有大企业的到来,但是所有的利好政策都排除了房地产。

  事实上,海南政府早在2018年出台限购政策的那天就做好了“壮士断腕”的准备,意图摆脱对房地产经济的依赖,注入更多实体产业,从而探索出一条新的“海南模式”。

  根据《中国经营报》报道,2018年两会期间,海南省长沈晓明曾对媒体放言要加码楼市调控。“对海南来讲,会很痛,会出血,会很难。不下大的决心,不容易做到。”

  “我在等限购解除”

  时间拉回海南楼市调控前的一个星期。

  根据媒体当时的报道,海南全岛建设自由贸易试验区的消息一出,各个售楼处都聚满了来“抢房子”的购房者。一个销售员同时要接待十多个客户,夜里还要拿手电筒,带着成群结队的客户去看房。

  自由贸易港消息宣布后,三亚售楼处的楼盘房价普遍涨价每平方米4000至8000元。当时三亚的房屋均价已高达3.5万到3.7万元每平方米。(2018年4月13日)

  三亚楼盘销售王萍亲身经历了限购前,这出购房者蜂拥而上的场面。

  那时候,她的薪资每月轻松过万。“现在三亚楼盘的均价每平方米回归到合理价格约18000元,但是前来购房的客户却寥寥无几了。”

  由于原本有资质购房的外地人都失去了购房资格,王萍所在的楼盘销售业绩大幅下降。她和很多同事一样,现在仅靠着2000元基本工资维持生活。

  三亚的物价水平高,如今的工资对王萍来说“不够花”,一部分同事已经转去售卖成交量稍好些的商铺和写字楼,“等到下个月进入淡季,买房人更少了。”王萍感叹着。

  薪水大幅下降,大房企高层助理的王丽娜打算回北京,一线销售员王萍的同事纷纷离职。但她不打算离职,尽管眼前的销售业绩惨淡,“海南要发展就能吸引更多的人才,人口红利会给海南的房地产市场带来新机遇。”

  现在的王萍依然能接到很多咨询电话,询问的主题只有一个:“我现在有没有资格买房?”外地人依然有购房需求,这就是眼前的真实希望。

  “我没想过转行,我在等限购解除。”

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