老城区是没有未来的，抛弃它吧！

一.

2019年1月11日，对于千年古城北京来说，是一个值得载入史册的日子。

这一天，北京市政府正式告别办公了70年之久、距离天安门1公里之遥、王府井对面的台基厂大街，搬到30公里之外的东六环通州区运河东大街57号。

市级机关的第一批搬迁涉及35个部门和165家单位的主体部分，覆盖1.2万人口，未来还将陆续推动超过40万人进驻通州。

北京市政府的搬迁，一定意味着，北京正式从“天安门时代”迈入“通州时代”，政府、产业、人口，一路向东。

而这几年来，除了北京市政府搬迁，最吸睛的便是杭州市政府的搬迁。

2016年10月1日，杭州市人民政府驻地由拱墅区环城北路318号迁至江干区解放东路18号，从此，杭州从“西湖时代”迈入“钱江时代”。

二.

为什么北京和杭州要搬迁？

1. 传统老中心的衰落

去过北京的人都应该有个共同的体会，北京的老城区，那叫一个破啊，而且城市拥堵之严重，每次上下班，都让人感觉仿佛身体被掏空。

2000多万常住人口中，有1000多万人集中在主城区，其他1000多万人分布在行政区内其他相对独立的区县和农村，它们大多并不在距主城区30公里的半径内。

城市规划杂乱无章，像癌细胞一样，围绕着中轴线，一环一环像外围扩张。人口集中、交通拥堵、居住体验差、资源集中且紧张、居住体验差、公共空间被压缩、基础设施超负荷压缩，大城市病极其严重。

搬出北京城，不仅有利于缓解困扰北京多年的大城市病，也有利于新中心的成熟。

对于杭州，也是一样的道理。西湖区主干道两边密密麻麻的老破小和破旧的办公楼，建设强度和人口密度都远超承载力，残酷地说明了：西湖区正在老去。

而以科技著称的杭州更需要的是现代高端的CBD，才能更好地激发商业和资本的活力，而老城区显然不能承担起“市中心”这样的城市功能。

再者，这些吃皇粮的人，也是想要一个宽敞现代的办公环境，而不是时至今日，还需要占用绿地来地面停车，甚至苦于没有停车位还得使用机械车位。

2. 新城市中心的崛起

城市扩张发展显然需要市政府带动，每个城市都想要发展出一个漂亮的新城，城市名片，现在企业都知道要搬进超甲级写字楼来树立门面。

政府想要搞出一个新中心，就先做好一级土地整理，之后就是修桥铺路、核心景观建设、地标规划设计，放出风声说“市政府搬迁”，然后就开始拍地，建设写字楼地标、新商业中心，多个大开发商相互抬轿，炒热片区概念。

而这些被政府看上的地方，基本都是初具规模的新城，还有充足的土地，符合城市发展方向，城市本身底子又还可以。然后通过市政府的搬迁来促进新城区的成熟。

3. 为了实现更高端的城市规划

传统城市旧中心修修补补，重复建设成本高，也无法实现高端的城市规划，还不如挪个窝，柳暗花明。

其实北京市政府的搬迁方案其实是已经论证了10多年的，但是北京一直都没有动静，其实下定决心搬迁，其实还是有被动搬迁的成分，毕竟北京的城市臃肿已经到了极限。

随着北京市政府的搬迁，北京的城市规划可以吸收之前的很多经验和教训，大大优化了城市建设和土地高效利用。

将人口密度控制在9000人左右，将产业用地比例从1:1.3调整为1:2，到2035达到平衡，实现产住融合。

例如，我在通州区工作，我在通州区居住，而不是像以前一样，从东边跨过整个北京城区去到西边工作。

说得更简单一点就是：中国城市一直都是全新的，抛弃旧的。政府说城市发展重心在哪，城市就往哪里去，最根本的原因是土地财政的推动。

三.

这几年，虽然只有北京杭州政府主动搬迁，来昭示城市中心的转移，上海、广州、深圳、南京、武汉、厦门、成都、重庆、郑州、西安还没有实际动作，但是这些城市都在培育城市副中心，老城区的衰落已不可避免，城市新中心才是集合了未来最多资源发展的地方。

在中国传统“大政府小社会”之下，市政府去到哪里，市中心就在哪里，中国大地上，正在发生异常轰轰烈烈的市政府搬迁。

用房地产的口气来说，就是中国正在发生一场轰轰烈烈由市政府搬迁而引发的城市中心转移。

郑州常西湖已经预留了市政府的行政用地，就等着合适的时机搬迁。

厦门也在酝酿从岛内搬到翔安，引领厦门从海岛型城市发展为海湾型城市。

珠海正打算抛弃破旧的老香洲，谋划着“东城西移”，搬到还拥有大量土地，有着高大上新城规划的金湾。

而这些被政府看上的地方，基本都是初具规模的新城，还有充足的土地，符合城市发展方向，城市本身底子又还可以。

不仅是市中心的搬迁，还有区中心的搬迁也是一样的道理。

区政府也一定是占领了区发展的黄金宝地。

例如5年前，黄埔区在广州是存在感非常弱的区，不属于主城区，而后来黄埔区政府痛下决心，终于离开了原办公的文冲小破院，跨过石化区，去到香雪公园旁办公。

从此黄埔区甩开膀子干，黄埔科学城成为广州高新企业集聚的片区，孵化了很多IT创业公司，周边的教育医疗商业配套水平立马提高了几个等级，也让黄埔成为广州郊区首个成型的卫星城，房价正式迈入4万+时代。

四.

而在众多城市中，我特别想提一下深圳，从罗湖到福田再到南山，深圳一路向西。

城市新中心向来鄙视城市老中心，第一代深漂引以为傲的老罗湖，正在被新深圳人所抛弃，所以我们可以看到更多90后、95后更愿意扎堆在南山，而不是罗湖。毕竟在福田中心区、南山的成熟过程中。

一张白纸的空地比罗湖的老破小好规划，你不可能把罗湖的老破小给炸了。你要建前海的那样的写字楼集群，只能是一张白纸。

虽然福田中心区在那个年代已算得上优秀，而随着城市的进阶，有一天也会成为旧中心。

但是福田中心区并不会像老罗湖一样衰落，因为它的起点就不低。

除了没有南山的那种黑科技地下管廊，其他基本与南山无异，所以福田中心区是在未来城市发展是具备更新和改造的基础的，并不会衰落得太明显。

五.

中国城市向来都是基建狂魔，城市野蛮生长的事实证明了——城市旧中心衰落、新中心崛起，已成必然，那这对我们的房产投资有什么启示呢？

未来不仅仅教育平权，地段也在平权，传统的地段会被颠覆，传统的老城区因为过度成熟，逐渐在陷入滞涨，而新中心因为集合了更好的人才、产业、资源，还有源源不断的房价红利释放。

所以你需要将你的投资性房产从成熟的老城区置换到未来符合城市发展方向的新中心，而且是有人口和产业自然流入、与城区基本没有断裂带、规划落地快速的核心新区。

毕竟中国的城市一向是宠爱新欢，甩开旧爱的。

老城区是没有未来的，抛弃它吧！