水滴管家冯玉光:长租公寓没有“腰部” 空间的未来 ①

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  商业的核心在于人,而人们在居住空间、办公空间、商业空间里度过了绝大多数时间。在新一代人群的消费升级背景下,我们可以看到:从买到租,居住场景正发生巨大的变化;从联合办公、移动办公到智能办公,新的工作形态不断产生;从购物中心到街边小店,线下消费场景面临变革。在每一个空间里,都蕴藏着巨大的机会,每一个细分节点,都有可能诞生一家超级独角兽。

  我们极度看好这些空间里的生意,因此希望用「空间的未来」这个专题来探讨未来空间产品的形态变化,并以此挖掘关于新居住、新办公、新消费的商业机会。

  这是本专题的第一篇,36氪采访了水滴管家创始人兼CEO冯玉光,和他聊了聊公寓这个新型居住产品,以及他对未来的一些趋势判断。

  

  水滴管家CEO冯玉光

  最适合年轻人居住的产品

  冯玉光认为,长租公寓兴起的根本原因是新一代年轻人生活方式的改变。

  在消费升级背景下,年轻人愿意为自己吃得好、穿得好、玩得好、睡得好多付一些钱,其中也包括居住空间——参考发达国家,房租可占到工资的30%。说走就走的迁徙一代,需要一个“更轻”的生活方式,加之不婚、晚婚等多元化选择,长租公寓是与年轻人生活状态最匹配的居住产品

  政策红利也进一步推动行业发展。冯玉光表示,十九大以后,住房租赁作为房地产长效机制重要组成部分的地位已逐步确立。随着地产调控的深入,传统“拿地—开发—出售”的高周转时代已经过去,房地产开始进入“自持时代”。在顶层设计方面,政府通过供给端“非住转租”、金融端资产证券化、需求端租购同权,为住房租赁市场的发展提供了多方支持。

  目前市场上90%的国企房产公司已经进入公寓市场,30%的百强开发商也在陆续进入。不过目前长租公寓占整个租赁市场的比例不到10%,而欧美等发达国家这个数字在60%左右。可以预见,未来公寓将成为中国租赁市场最重要的产品形态之一。

  

  长租公寓面临的问题和解决方案

  被质疑抬高房价、爆雷、租金贷、甲醛等负面事件,暴露了长租公寓在发展过程中的种种问题。冯玉光认为,以上问题的出现主要有两个原因:一是租赁正处于从1.0转向2.0的过渡期,在行业急速发展的同时,现有的人、财、物等基础设施还不健全,市场机制、管理机制以及相关配套没有跟上;二是公寓的重资产、重运营属性所致。

  重运营下的多重管理压力:公寓运营从项目定位、选址、设计装修,到营销招租、租后管理,涉及的业务节点多达400余个,但由于行业尚未出现成熟的供应链和配套服务商,公寓企业需要自己承担多重职能,错综繁杂的管理节点,吃掉了公寓本就不多的利润,也让企业陷入重运营的困境。

  重资产下有规模不经济:不论是自持还是包租,长租公寓企业的前期资金投入巨大。企业几乎都在高负债、资金压力巨大的情况下运营。若包租集中式公寓,投资回收期一般为5年;若是自持,投资回收期更是长达50年。而目前的金融产品并不匹配公寓的长投资回收期

  针对这两个问题,目前公寓行业普遍共识是推进行业的智能化、信息化。以水滴管家为例,其提出了公寓管理软件和智能硬件一体化的解决方案,信息化、智能化提高运营效率,解决重运营难题用数字化、证券化助力贷款和融资,解决重资产问题

  冯玉光表示,要吸引金融产品进入,核心问题是租价比(一年租金/售价)太低,不到2%,而且分子和分母都很难调整。而观察国家政策的思路,要通过非住转租的方式调整分母(允许在集体建设用地、工商业用地等非住宅类用地上建设租赁住房)。非住用地相对价格不高,引入之后租价比可上升至6%以上,项目如果选得好甚至可以在10%以上。

  非住转租虽然从政策方向入手解决了租价比的问题,但一般非住转住资产流动性很差,并不适用做抵押产品,如果只看主体信用,融资主体范围也不大。

  2018年4月25日,证监会、住建部联合发布的《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》提出,房地产估价机构对住房租赁资产证券化底层不动产物业进行评估时,应以收益法作为最主要的评估方法。也就是说,租金水平将成为住房租赁资产价值的核心评估依据

  因此,租赁企业的运营数据和现金流非常关键。以水滴管家为代表提供的软、硬件一体化SaaS服务,可以将信息流 + 资金流 + 人流数据化、可视化,为科技金融提供助贷服务,并探索为Reits产品提供信息披露工具。

  “水滴管家不只是一家SaaS公司,而是一家长租公寓一站式服务商。我们出发点就是想把房子、互联网、金融结合起来,SaaS是我们经过多年摸索用来做风控的基础工具用科技风控支持公寓资产证券化。”冯玉光向36氪说道。

  

  水滴管家于2014年成立,2018年转型实施大客户战略,主要面向大型公寓运营商,针对公寓行业需求的十大场景,提出了战略咨询、公寓软装、智能公寓、委托管理等一站式解决方案。冯玉光表示,与服务中小公寓运营商相比,大客户战略的本质更接近企业服务,要不断发现客户需求,再定义产品,并寻找合适的供应商提供专业服务。

  目前水滴管家已经完成了从产品到市场、从销售到运营体系的模型搭建和验证,客户包括中建集团、光明集团、深物业集团、湖北科投集团、上实集团等。2019年水滴管家的目标是成交150个大客户,客单价提升至50万。

  未来的一些趋势判断

  关于长租公寓行业的发展,冯玉光每年年末都会作出一些预测。36氪从中选取了几个有趣的判断:

  长租公寓行业没有“腰部”

  随着国家队和开发商的入场,公寓行业的头部单位会快速崛起。参考公寓市场比较成熟的日本、美国,头部单位仅能占据行业20%的市场份额,剩余80%左右仍被区域属性更强的本地中小职业房东占有。市场成熟后,他们会定位一个客群、经营一个品类、深耕一个区域,具有一定的区域市场占有率。

  “蝌蚪型”的行业格局将逐渐显现,大头部、长尾部是其显要特征。冯玉光表示,没有腰部的行业格局并不是特例,在国内与不动产经营相关的行业,如酒店业、商超业、房产中介等都在此列。

  长租公寓的产品形态变化

  就分散式公寓而言,未来市中心会出现更多分散式优质整租,而分散式合租会慢慢退到城市外围。从资源匹配的经济规律来看,城市核心地段的分散式出租房源,居住的人群不会是普通白领,而是有更高消费能力的中高端人群。这部分人群的租赁新需求会越来越多,比如工作就近的租赁房、就学租赁房、家庭二次装修租赁房等。

  而看集中式公寓,现在的公寓楼几乎都是边角料的物业资产,噪音、通风、采光、隐私、配套都存在很多不足。公寓产品应该承载人的租住方式,租客对社区、空间都会有更高要求。未来,除了单栋集中式公寓,还会出现更多集中式的租赁社区,少由几栋楼组成,多则是租赁小区,开发商从规划、设计、内装开始考虑租赁需求,未来的租赁社区各种配套将更加针对单身贵族。

  更加精细的业态分化

  未来,长租公寓 + 新零售 + 新办公的租住社区有望成为主流发展趋势的一种。这种高度整合的社区,既满足了人们居住的需求,又满足了工作的需求,还提供了便捷的购物环境,形成了一个自给自足的微型生态社会。对于有效盘活存量,实现资产增值疗效显著。

  消费者在选择长租公寓时已经不止是简单的租房行为,而是一种生活方式的选择。随着公寓市场的成熟,也会出现更加精细的业态分化,如市场已出现专为女性服务的长租公寓,未来还有可能出现专为养猫人群、健身减肥人群等服务的长租公寓,老年公寓也将是一个重点发展领域。

  长租公寓服务商更成熟、行业分工更细

  早期公寓行业并没有类似酒店业的各品类供应商,而专注于长租公寓的硬装、软装、整体卫浴以及智能家居等服务从2018年才开始蓬勃发展。水滴也成立了公寓行业的专属供应链品牌——水滴物语,为公寓提供包括家电、家具、家纺在内的健康软装解决方案,以及包括验房、甲醛治理、保险等在内的公寓安全解决方案。

  此外,随着开发商的批量进入,2019年有大量品牌公寓的中高端房源入市,这也将带来行业供应链服务的蓬勃发展。

  长租公寓将成为一大IoT入口

  如上文所说,水滴管家所代表的软硬件一体化,能帮助公寓提升管理效率,实现无人化管理,并实现信息流 + 资金流 + 人流的数据化、可视化。此外,各大家居品牌、智能硬件供应商、智能家居解决方案提供商,产品和技术也都趋于成熟。

  大数据显示,2018年至2020年,国内品牌公寓的房源增量将超过千万间,智能化设备覆盖率将达60%。随着长租公寓的蓬勃发展,这些智能终端的接入也将呈数量级增长。届时,长租公寓有望成为继无人驾驶后的又一大物联网入口。

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