“小阳春”刺激市场神经,未来楼市怎么看?

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  研究背景:近日,“楼市回暖”、“鹤岗白菜价买房”、“呼和浩特大学生半价买房”等热点新闻不断刺激楼市神经。面对市场的波动,中央政治局会议重提“房住不炒”、住建部对房地产价格波动较大城市进行预警,楼市调控依旧从严。一边是市场上弥漫的乐观情绪,一边是中央对调控的积极部署,未来楼市将会如何发展?

  “小阳春”在挑战,“抢人卖房”在试探

  根据3月份70大中小城市商品住宅销售价格数据,65城出现环比上涨,较二月增加8个城市,创5个月来新高。一二三线城市新建商品住宅售价分别同比上涨4.2%、12.2%、11.4%。楼市回温明显,房地产投资反弹,1-3月增速11.8%,创下近四年来最高纪录。“小阳春”的出现似乎对“稳楼市”产生挑战,“调控放松”论调不绝于耳。

  与此同时,部分城市开放落户和人才引进政策也在一定程度上打开了调控缺口。发改委近日发布《2019年新型城镇化建设重点任务》,明确指出大城市进一步开放落户。另外,各地陆续加码人才引进政策,部分城市更将优惠购房作为一项主打政策吸引人才(见下表),试图在激烈的人才竞争获取优势。这些政策变相降低了限购门槛,一定程度上刺激购房需求走向市场,带来上涨预期。

  

  中央调控延续,热点城市加码落实

  另一边厢,中央政府继续对房地产调控做出积极部署。4月19日召开的政治局会议再次对房地产市场做出部署,重申“房住不炒”,实好一城一策、因城施策、城市主体责任的长效调控机制。此外,住建部专题调研指出,一季度部分热点城市住宅销售回暖、土地市场热度回升,需引起高度关注,并对部分房价波幅较大城市进行了预警提示。自然资源部近日也下发通知,要求根据住房库存消化周期对住宅供地继续分类调控。

  部分热点城市调控政策仍在继续加码落实。4月份,包括北京、长沙等多个城市再度收紧楼市调控政策,如北京国管公积金二套房认定改为“认房又认贷”;长沙停止执行对家庭二套房契税优惠政策;合肥、保定、深圳等地加大对房地产市场违法违规行为的查处、整治力度等;济南、郑州等多个城市辟谣松绑限购限价政策。

  政策微调,未来市场分化加剧

  虽然部分城市在短期调控出现了一些“放松”的动作,但都是根据自身情况进行适度调整。中央层面已经明确释放信号,保证房地产市场持续稳定发展依然是工作重点。“稳”字当头,整体上调控力度依旧从严,尤其是一线城市以及部分热点城市,出现调控变化极为有限,市场企稳态势明显。

  另一方面,“因城施政”的推进使得城市间的分化不可避免。与此同时,地方政府的工作重心落向区域性经济发展上,大湾区、自贸区、各大都市圈的规划陆续推出落实。城市边缘模糊化以及城市区域外延化,不断提振周边市场的需求,持续的人口流入为房地产市场带来较大成长空间。而在一些缺乏产业支撑的三四线的人口“收缩型”城市,加上棚改红利减弱,预期将面临较大的下行压力。

  -The End-

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