短期偿债承压 佳源国际旗下项目被指“销售欺诈”

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  《投资者网》杨春霞

  2019年1月17日,港股上市房企佳源国际(02768.HK)股价遭遇断崖式下跌,短短两个小时内,自开盘价每股13.26港元,最高跌幅89%,收盘时下跌80.6%至2.52港元。也正是因为这次股价风波,将佳源国际这家百亿量级的房企推到了公众面前。

  此次事件过去3个月后,佳源国际再遇风波,旗下上海佳源梦想广场项目被曝出存在违规收取“团购费”、“茶水费”等行为,还被指捆绑车位销售,收取6000-15000元贷款金融服务费。且据业主称,在购房过程中,售楼处未将一房一价表进行公示。目前,上海佳源梦想广场四期正在销售,预计价格2.3万元/平方米。

  佳源国际(02768.HK)股价走势图

  涉嫌销售欺诈

  业主包女士2017年3月购买了上海佳源梦想广场三期边套户型,合同总价为177.4万,而包女士却付了183.4万元,其中多余的6万元据称是开发商违规收取的“团购费”。

  包女士告诉《投资者网》,这6万元原本是抵12万的优惠,而在完成全部付款后包女士发现并没有抵扣,反而在总价的基础上多出了6万元。“我们三期有1000多户都被收取了6-20万不等的团购费,名目不一,套路相同,这部分款项没有发票,只有收据”,包女士表示。

  从包女士提供的部分收据来看,金额确实不尽相同,且值得一提的是,收据上的落款盖章并不是上海佳源梦想广场的开发商——上海祥源房地产有限公司(下称“祥源地产”),而是上海利悦房地产有限公司(下称“上海利悦”)、上海舒仁房地产咨询有限公司(下称“上海舒仁”)、上海辉房信息科技有限公司(下称“上海辉房”)等。

  此外,有业主甚至没有收到正规的收据。业主陈女士告诉《投资者网》,其在买房当天被带到地下车库进行现金交易,涉及金额15万元,只有一张白纸留的字条,上面称其为工程款。

  业主陈女士提供给《投资者网》的“白纸收据”

  需要提及的是,除了被违规收取“茶水费”之外,《投资者网》了解到有部分业主还存在被捆绑车位销售的现象,价格约13万。还有很多业主反映被强制要求使用30%商贷,不能全部使用公积金贷款,并有不少业主在办理贷款的过程中被开发商收取了6000-15000元的金融服务费。

  

  业主提供给《投资者网》的“服务费收条”

  此外,《投资者网》在上海奉贤网上信访受理(投诉)中心官网发现,佳源梦想广场被业主投诉违规收取“团购费”“茶水费”的事情早在2018年7月份就存在。在举报信中,荣姓业主表示在交房款之前先交了16万元现金,而这16万元未计入购房合同总价当中。

  据了解,2013年6月27日,祥源地产以6.75亿元的总价拿下奉贤区柘林镇02-02、02-08、02-09区域商住办地块,成交楼板价为1712元/平方米。2018年6月,佳源梦想广场被注入佳源国际上市平台。

  针对上海利悦、上海舒仁及上海辉房等公司与佳源国际的关系以及业主所反映的违规收取“团购费”的情况,《投资者网》致函佳源国际,其公关代表回复称佳源国际不会收取购房款以外的任何款项,并会开具购房发票以作凭证,而上述提及几家公司为佳源国际柘林佳源新都(上海佳源梦想广场)代理销售。

  对此,上海易居研究院总监严跃进认为,没有发票,实际上就相当于变相收费,看似享有团购优惠,实际上购房成本并没有减少。而且往往因为没有发票,业主在维权方面也是困难重重。“对于此类开发商来说,其在和代理销售等方面的合作是不到位的,最终还是要对购房者负责”,严跃进补充说道。

  北京市东元律师事务所律师李松对《投资者网》表示,“团购费”收据虽然抬头写的不是开发商的名称,但开发商极有可能是知情者,且这种现象较为普遍。最终的钱款一般是由开发商和代理商按一定比例所分成,在这过程中,开发商负有相应的法律责任。

  短期偿债承压

  佳源国际隶属于佳源集团,是佳源集团地产平台唯一上市公司,2016年在港交所上市直至2019年已是第三个年头。2019年3月27日,佳源国际发布2018年业绩报告,2018年佳源国际实现销售额201亿元,而2017年这一数字仅为79.2亿元,同比增153.78%。佳源国际总裁张翼表示,未来三到五年,要达到千亿销售规模。

  销售额大幅增长一方面与其积极扩土储离不开,另一方面则与优质资产的持续注入有很大关系。截至2018年12月31日,集团合共拥有45个项目,分布在16个境内外城市,土地储备总建筑面积达920万平方米。

  而佳源国际在业绩会上曾公开表示,公司2018年有不少优质资产注入进来,如合并报表的销售合同金额达67亿元。其中,祥源地产所开发的上海佳源梦想广场就属于直接被注入佳源国际的资产。

  股权穿透显示,祥源地产分别由佳源创盛控股集团有限公司(下称“佳源集团”)、国祥房地产有限公司(下称“国祥地产”)和香港佳源集团有限公司(下称“香港佳源”),其中国祥地产占比约90%,不过2013年8月该股份全部转让给香港佳源。

  2013年8月2日,香港佳源通过收购国祥地产100%股权,从而受让南京新浩宁房地产开发有限公司(下称“南京新浩宁”)99%股权,作价1.20亿元。而佳源梦想广场原本是南京新浩宁旗下项目,也就是说,经过股权转让,佳源梦想广场成为香港佳源和佳源集团共同持股项目,而这两家公司法定代表人均为沈天晴(又名沈玉兴)。

  之后,沈天晴左手倒右手,于2018年将这一项目资产注入上市公司佳源国际。2018年年报披露,2018年6月5日,佳源国际与控股股东沈天晴订立买卖协议,间接完成对旗下上海汇景华庭、上海奉成名都、上海佳源梦想广场(合称“上海项目”)90%股权的收购,对价6.93亿港元。

  除了销售额实现大增之外,2018年佳源国际其他几个经营指标均有较好表现。2018年佳源国际营收约105亿元,同比增长37.5%;年内纯利同比增长38.6%至18.623亿元,当中归属于公司股东的净利润为17.94亿元,按年亦大增34.6%,年度核心利润同比增长32.5%至14.63亿元。

  不过从负债来看,佳源国际目前存在短期偿债压力。年报显示,截止2018年底,佳源国际拥有现金53.33亿元,较2017年的68.05亿元减少21.6%,而1年以内到期的债务约48.01亿元,其中受限制银行存款约8.57亿元,5.03亿元银行存款已质押给银行用于筹措资金。

  此前2019年年初,佳源国际就曾出现过债务违约。1月17日,也就是佳源国际股价暴跌的当天,被曝出一笔3.5亿美元的短期债券到期。1月23日,穆迪宣布,将佳源国际的公司家族评级从B2下调至Caa1,同时将佳源国际发行的美元债券的高级无抵押债务评级从B3下调至Caa2,评级展望均为负面。(思维财经出品)■

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