2022年，粤港澳大湾区将超越东京、加州湾区？

　　今年2月，国务院正式印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》。受益于改革开放40年的高速发展，在5.6万平方公里的大湾区，已形成了7000万人口、GDP超过10万亿元的庞大体量。

　　作为国内经济活动最活跃的区域，粤港澳大湾区的地产价值也引发了大量探讨。近日，中国房地产报、中国房地产网、中房智库、中外城市竞争力研究院等机构联合举办2019首届粤港澳大湾区发展论坛。在论坛上，中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁指出，影响大湾区未来发展的因素有三个：

　　一是人口流入速度放缓；二是产业结构调整，从工业业向服务业进行转变，服务业占比上升；三是交通基础设施的建设，当服务业占比高于工业时，就会大力发展以轨道交通和人流为主导的交通模式。

　　粤港澳大湾区房价从中心城市向外围城市递减，广州和深圳都出现了地产郊区化现象。要想解决房价问题，可通过增建轨道交通、调整空间结构等方式进一步发展郊区房地产。

　　戴德梁行粤港澳大湾区业务发展总经理及高级董事江冰河认为，无论增量市场还是存量市场，大湾区都是未来潜力最好的发展区域。但同时，也为开发商带来了种种挑战。

　　第一，在大湾区背景下，开发商拿地成本越来越高、城市更新周期越来越长；第二，在这个过程中，土地和项目的收并购会加快；第三，资产服务型的人才、创新性的人才会面临紧张，很多开发商也面临部分业务的转型和优化；第四，在大湾区产业转型的过程中，传统产业虽然在退出舞台，但新兴行业还没有完全崛起，在这个错位过程中，产业地产商要有长线思维，做好克服困难的准备；第五，城市更新和存量资产决定开发商是否能走得更远更稳。

　　从资产交易来看，广州、深圳、香港是资本最看中的城市，而珠海、中山、佛山、东莞为普通人提供了房产与土地投资机会。

　　粤港澳有望超越世界三大湾区？

　　在粤港澳大湾区城市互惠共融下，大湾区有望实现与全球三大湾区东京、纽约和旧金山并驾齐驱。

　　中外城市竞争力研究院院长桂强芳直言，和世界三大湾区比较，粤港澳大湾区的产业门类是最齐全的，其未来的竞争优势和潜力无可估量。

　　“预计2022年粤港澳大湾区的经济总量和竞争优势将会超越东京湾区、纽约湾区和旧金山湾区。香港、深圳将会成为粤港澳大湾区核心领头的城市。”

　　桂强芳认为，粤港澳大湾区是国际化程度最高、资源整合能力最强、产生经济价值和经济效益最高的地方，其房价、地价也一定会是最高的。在粤港澳大湾区购置房，仍然还有空间和余地，也还有上涨的机会。

　　目前粤港澳大湾区的规划虽然已经落地，但是具体政策还未完善。

　　全球化智库 CCG 副秘书长秦刚认为：“我们在城市功能上，除了就业创业之外，我们在文化、休闲、娱乐、教育、艺术等，如何美好生活的方面，在刚需需求之外的软性需求方面，这是很大的欠缺。”

　　深圳市经济学会副会长邓志旺表示了相同看法。9个城市之间的互联互通都非常困难，城市之间的利益博弈非常复杂。希望大湾区的规划建设能够通过15年时间达到均衡。就城市竞争而言，深圳肯定是大湾区的龙头。