棚改下宜春增量房与二手房市场变化

宜春房价在棚改货币化安置的助推下，从2017年初的均价四千上下，一路高涨， 到2018年中， 均价已经是六千上下。在国开行宣布其分支行暂停"棚改"项目的资金审批权，其审批权限上收回国家开发银行总行后，楼价上涨趋势得到有效遏止，特别是投资投机性购买需求得到了有效遏止。宜春房价趋于稳定，在2018年年末前后，之前坐等购房者上门的部分房产商也推出优惠促销活动。

2019年，宜春棚改安置方式发生巨大改变，由货币安置转为实物安置。由此，棚改货币化安置创造的巨量购房需求急剧减少，再加上在此轮房价上涨浪潮中，宜春大部分刚需前两年也在忐忑与恐慌中上了车。宜春购房需求大大减少，宜春房价还能坚挺吗？

我们要用动态的，理性的视角去看待回答这个问题。总体上宜春房价体现了中国这个大时代的轨迹。

2008年，全球金融危机，中国政府推出四万亿货币救市，补充流动性刺激中国经济的同时，货币的趋利性导致流动性流入楼市，刺激了房产投资与消费，房价一路上涨（全球经济也在回暖），宜春房价也由一二千元上涨至四五千元，不料2015年年中的股市泡沫破裂，大量财富一夜间烟消云散，市场流动性骤然减少，经济预期下降，房产交易骤减。2016年，宜春（不仅宜春，全国大部分三，四线城市）商品房库存高企，房价下行压力大，政府不得己通过契税返还等一系列措施鼓励居民去库存。到2017年中，棚改货币化安置接力去库存。

我们可以推测：在2017和2018年商品房交易火爆的行情下，宜春的增量房及房企手中的库存房应销售所剩无几。再加上房产商从资金成本压力等方面考虑，一般也会提前一两年预售商品房。所以，现在在建一两年后交付的商品房可能大部分也已经售馨。你现在看到的热闹的施工，是在为前两年的火爆销售建房。基于未来政策的走向和人口趋势的变化，房产商也会减少拿地并减缓之后商品房的开发。

在2018年，很多地产公司去掉了地产二字，探索转型之路。万科喊出了活下去的口号，并提出万科要转型为美好生活的服务商，而不仅仅是房产商。

宜春的房价未来几年能坚挺吗？

第一：宜春住宅商品房现在库存有限，未来房产开发商也会根据市场需求拿地开发，市场低迷时少拿地，少开发，保持供应市场的稳定。同时，房产虽不能说绑架了经济，但房产是中国财富的蓄水池，也是亿万家庭的资产池。经济是政治的基础，政治是经济的集中体现。在政治稳定的今天，我国经济，包括房产经济不能也不会出现大的波动。

第二：棚改的初衷，是拆除老破小，提高居民的居住水平，改善民生。如果你去城中村走走，有些楼房，亲嘴楼是非常形象的形容，棚改能提高居住品质，这是大部分人支持棚改希望棚改的原因。当杂乱无章，房屋密集的城中村被拆除，建设成道路更宽，功能更全，品质更高的现代化小区时，依附在小区楼房上成本和价值也就更高，你也就需要付出更高的价钱。质优和低价是矛盾，质优和高价才是兄弟！

第三，房价上涨，城市中的个人，企业、政府才能够从这种房价上涨中追求到财富，并源源不断地保持追求财富的动力。如果，房价下跌，棚改如何进行下去？棚改后的安置房拿什么建？

至于房价上涨部分，谁来承担？勤劳的广大的劳动人民！

从长远来看，房价在未来一段时间内都会保持坚挺和微上涨。宜春的新房也是一样。那二手房的情况呢？

现在棚改， 实行向实物安置倾斜，无奈安置房却要几年后才能建起，棚改拆迁一面使二手房和可出租房源减少，更是让廉价的二手房和可出租房源减少，一面又使宜春租房者增多，宜春租房价格上涨也就是供求关系的最好诠释，二手房租售比提高也提高二手房房东的持有价值同时，又进一步促进二手房和增量房的交易。信心比金子重要！

有市民担心：当棚改安置房大批量建成并向交付使用时，会对宜春的楼市产生怎样的冲击

首先，安置房从拆迁到建成是要耗时好几年，用时间换空间，城镇化率提高和改善性需求又将产生新的住房需求。

再者，安置房大部分是已经销售给拆迁安置房的房子，房产分散，风险也分散。且政府可能会为这类房产设置一定的销售条件，对市场影响较小。

有棚改安置户担心：要是几年后，棚改安置房没有如期建成怎么办？政府还会如期给付租金么？

您的担心，更是政府的最担心：这是民生问题， 也是经济问题！

至于棚改的影响，后人自有评说，就如20世纪90年代末的国企改革！利大于弊！！！！