旭辉控股 3000亿目标底气何来

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  2018年,林氏兄弟创办的旭辉控股集团(00884.HK)实现销售收入1520亿元,距离其2021年的3000亿销售额还有将近1500个“小目标”。

  3年时间增长1500亿销售额,恐怕只有奔跑中的大象级企业才敢制定这样的目标。2017年,旭辉销售额成功破千亿,达到1040亿元,同比增长96.23%;2018年同比增长46.2%,2019年,集团的销售目标为1900亿,增速25%。

  房地产走出“黄金时代”,旭辉的增速也在不断下滑。要想实现3000亿目标,未来三年的年均增长率要达到25.44%。

  压力不小,但旭辉相信“我的成功可以复制。”

  在战争中学会战争

  曾经排在旭辉之后的世茂、阳光城、新城控股都已经超越旭辉。

  旭辉集团董事长林中曾经预言,一家房企在实现6000亿元销售规模之前,其增长速度基本不会停滞不前。因此,规模依旧是旭辉追求的目标。

  旭辉计划的“第二个五年规划”中,提出2017年-2021年,旭辉要达到“百亿利润、三千亿规模、千亿市值”,年复合增长率达到40%,进入房企TOP8,跻身第一方阵。

  但目前来看,这一目标还有较大差距。根据克尔瑞的数据,以销售额排名,2018年旭辉仍旧位列第15位,江湖排序和2017年并未发生变化。

  曾经排在旭辉之后的世茂、阳光城、新城控股都已经超越旭辉,在以规模和速度比拼的房地产行业,新晋房企凶猛,奔跑的速度少有迟缓,就有被超越的风险。

  从资本市场来看,尽管旭辉控股股价从2018年10月低点上涨超过100%,但目前其市值仅不到500亿港元,距离千亿市值还有巨大差距。2018年归母净利润为54.09亿元,距离百亿利润还需要加把劲儿。

  此外,旭辉计划在2021年末再培育5家上市公司,分别对照物业、长租公寓、装配式住宅、中旭教育、房地产金融。

  旭辉提出“房地产+”的多元化业务战略,官网显示这些业务包括物业管理(永升物业)、长租公寓(旭辉领寓)、商业管理(旭美商业)、EPC住宅产业化(上海毅匹玺)、教育(中旭天下教育)、工程建设(上海新置建筑工程有限公司)和基金管理(上海晨曦股权投资基金管理有限公司)“七小龙”。上述公司将成为未来旭辉除了房地产业务外的新增长动力。

  2018年底,旭辉旗下永升物业赴港上市,成首家转板物业股,永升生活服务(01995.HK)也是内地第十一家在港交所主板上市的物业公司。

  目前,旭辉旗下长租公寓目前还没有盈利。不过,其2018年管理房间数达到5万间,开业1.5万间。今年长租公寓管理计划达到8万间,开业达到4万间。

  在商管方面,林中接受采访时表示:“整个商业比重在未来会逐年增加,过去的比重在10%以内,希望在未来几年能增长至15%、再逐步增长至20%。可能十年以后看旭辉,就像看香港新鸿基一样,一半是开发业务,一半是收租业务。”

  物业公司是林氏家族的起家业务,业务模式相对成熟,登陆资本市场也是水到渠成。而长租公寓等新兴业务尚未成熟,而且资本市场受政策影响巨大,实现5家上市公司的目标将更加充满不确定性。

  身处激进的房地产行业,没有速度意味着错失机会。林中就告诫员工:“要先做大再做强,在战争中学会战争,等你在家里把这些梳理明白了,机会就没有了。”

  在房企的“中场战事”,这样的目标看似庞大,但旭辉深知即便没有完成,也不能掉队。

  坚守财务“铁三角”

  旭辉的财务“护城河”标准相比企业房企更加严苛。

  在2018年度业绩报告会上,旭辉控股总裁林峰再次强调,旭辉一直坚持“铁三角”原则,即关注增长率、负债率、利润率的平衡。

  规模、负债、盈利组成的财务“铁三角”是旭辉长期看重的财务指标。众所周知,如果一味通过扩大负债率提升规模,势必吞噬利润,在融资成本提升的金融环境下,长期来看将影响企业未来发展。

  据悉,旭辉内部设置了70%的净负债率红线,要求未来企业净负债率严控在70%以下,瞬间不超过80%。与此同时,对于不同发展时期的净负债率有相应的调整,规模在500亿高速发展时期,净负债率不超过70%;500亿--1000亿期间,净负债率控制在50%左右;而在1000亿之后,净负债率争取维持在30%。

  相比较来看,旭辉的财务“护城河”标准相比企业房企更加严苛。在实际操作中,也显示出较大优势。

  据财报显示,2018年期末旭辉控股综合融资成本5.8%,处于行业较低水平;净负债率67.2%,较中期下降近5个百分点;但比2017年度50.9%大幅上升。短债占比较去年同期继续下降8个百分点至17%,账面现金为446亿元。

  在盈利方面,剔除并表影响旭辉的毛利率达34.7%,较2017年提升5个百分点;核心净利润率维持在13.1%的高位,同比上升0.3个百分点。

  作为衡量企业综合盈利能力的指标,旭辉净资产收益率(ROE)上升至23.26%,已连续3年增长并保持在20%以上,处于行业领先水平。

  如果说资本是撬动房企增长的杠杆,那么土地储备就是房地产企业发展的燃料库。

  截至2018年底,旭辉的总土储已达5500万平米,对应货值8000亿元,其中分布在一线,二线和准二线城市占比91%,已确权面积为4120万平米。从土储的分布来看,二线和强三线城市成了旭辉未来的主战场。

  坚持量入为出,甚至逆周期拿地的原则。林峰指出,旭辉买地的特点是:“楼卖得好的时候,我们基本上就不买地了,楼卖不出去的时候,买地的机会就来了。”

  与此同时,旭辉长期秉持了类似万科的“小股操盘”合作开发模式,也有利于降低风险。但旭辉相比其他主流房企,权益金额占比相对较小。根据克尔瑞的数据显示,2018年旭辉权益金额占比仅为53%,相比2017年的60%继续下滑。

  一边是规模不断膨胀,但另一边,却更多依赖合作开发的路径。如何提高权益占比,培育内生式增长动力,是未来旭辉要思考的问题。

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