宝龙地产(01238)净负债率高企,2019年还要打“硬仗”?

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  2019年开年后,房地产行业回暖。然而,对于负债率高于行业平均水平的宝龙地产(01238)来说,无疑仍是处境艰苦的一年。智通财经APP了解到,2018年,公司借款总额达到491亿元,大幅超过了410亿元合约销售总额。除公司净负债率快速上升外,由于融资成本的升高,公司净利润也有所下滑。

  对此,宝龙地产总裁许华芳在定下2019年500亿销售目标的同时,也提出今年将把控债务、降低融资成本、优化财务融资结构作为公司主战略。这对于公司来说,2019年又将是一场苦征之战。

  控融资成本失利 净负债率创101.6%新高

  据公司去年年报显示,全年公司实现营收195.9亿元人民币,其中实现合约销售金额410亿元,同比增长96.5%,创历史新高。销售面积也实现了80.6%的增长,达282.2万平方米。截至年底,毛利约为人民币75.53亿元,同比增长44.6%,毛利率也同比增长5个百分点至38.5%。

  而在本是量价齐升的背景下,净利润却未能保持队形,持有人应占利润意外下滑近15%。智通财经APP了解到,之所以出现这样的反转结果,主要由公司融资成本大幅增加、汇兑损失上的失利所致。

  2018年,公司融资成本净额由2017年的5.73亿元大幅增长至13.77亿元,同比增幅超过了140%,对净利润形成了大幅吞噬。智通财经APP了解到,公司融资活动产生的汇兑亏损于2018年达到8亿元,同比增长3.24倍,主要由去年大量借入以美元/港币结算的借款所致。

  由于公司年内借款总额增长,2018年总利息开支也同比上升了约46.2%,约人民币29.58亿元。实际利率由2017年的6.29%上升至2018年的6.48%。对此,公司也意识到其这一问题,并将降成本作为其今年的主战略之一。

  除控制成本外,把控债务规模也是公司今年的另一项主战略。智通财经APP了解到,截至2018年底,公司借款总额为人民币491.02亿元,同比上升了38.2%。净负债率则飙升至了101.6%。

  融资渠道方面,来自银行及其他占比最高,约占公司借款总额的61.8%。除此之外,债券及优先票据的占比达30%以上。

  

  其中,在借款总额中,一年内到期借款额为147亿元,一年后到期借款约为343.8亿元。然而,据智通财经APP了解到,公司于2018年底的本集团现金及现金等价物,加上受限制现金共为人民币158亿元,与公司目前的债务水平来看,公司现有的现金仅能覆盖一年内到期的借款。

  对于2019年,公司管理层在业绩会中提到,今年公司仍有100多亿已获批但没有发的债务规模。就开年以来,公司仍在进一步加大其融资步伐。其中包括3亿元票面利率为5.85%的超短期融资券,10亿元发行利率为7.2%的第一期中期票据,3亿元票面利率为7.2%的住房租赁专项公司债券(第一期)。此外,还包括2亿美元9.125%优先票据。

  就上述数据来看,公司在降低融资成本方面,一方面取决于今年汇兑损益变化对公司的影响,另一方面,公司也将通过低成本置换高成本的方式使融资成本有所下降。相较之下,公司在能否控制好债务规模上则仍存在更多的未知数。

  脸谱不清 竞争地位尴尬

  十年前,宝龙地产曾与万达齐名,两者均主打商业地产。而在三四线城市向一二线城市转型中,由于未能成功占据市场先机,迅速与昔日对手的销售规模形成天差地别的对比。

  若就盈利模式而言,宝龙地产以现金流滚资产及开发补商业经营为主,与新城类似。而与新城相比,宝龙的整体规模则比新城要小得多,较新城也更为保守。

  宝龙对于自身的定位是商业物业开发商,而据数据显示,宝龙地产于2018年实现合约销售总额(连同共同控制实体及联营公司的合约销售额)410.36亿元,实现合约销售面积为282.16万方,分别同比增加96.5%、80.6%。其中,住宅地产的销售总额为328.86亿元,占比80.14%;而商业地产销售总额则为81.5亿元,占比19.86%,对总销售总额的贡献不及两成。

  如今,公司的战略核心商业地产地位正面临挑战,业内对于公司的发展也心存隐忧。除公司自身面临着的不断上涨的资金压力外,随着大悦城、华润置地等其他竞争者在商业领域上的发力,宝龙要在商业地产中维持其占有率仍需要做出许多努力。

  整体而言,2019年的宝龙地产,正面临的困难重重。能否从高企的负债水平,以及攀升的融资成本中走出对于其来说认识一个未知数。而要从面临挑战商业地产中脱颖而出,仍有许多路要走。

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