激情过后!小阳春告一段落,天津楼市下一步要……

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  自从今年春节后,“小阳春”这个词的出镜率奇高,事实上,也并非干打雷不下雨,楼市确实回暖了。

  在这波热闹的行情中,大家都在猜测,今年小阳春的有效期是多久?

  其他热情高涨的城市我们不做评论,就天津楼市来说,这波小阳春的时长大约为:2个月。

  没错,在现在的时间点内,小阳春已经接近尾声了。

  无论何种行情,开端与结尾都有“标志性事件”。

  1

  复盘2019天津楼市小阳春

  来复盘一下今年的小阳春。

  能实锤小阳春无疑的“标志”,是很多项目开始酝酿涨价,并且加推节奏已经上升到“紧急”的状态。

  

  万科西庐价格体系调整到小高层毛坯价20000元/平米,还有很多新房或许最终涨价没能“落地”,但在那一时期都出现了很明显的“意图”。

  金地艺墅家在3月基本每周末都有加推;星河国际3月1日开盘的高层很快售罄了,3月2日又赶紧再加推……整体市场加推节奏很紧密。

  同时,一些项目售楼处里也是人头攒动。

  

  这些都是当时市场的主流现象。

  我们一直都说,即使是小阳春,楼市也是分化的,虽然有开盘售罄的,但也有售楼处里空荡荡的。

  只是说,涨价、紧急加推、售楼处人多……是“发声”最多的现象,这也是给小阳春盖上实锤章的重要标志。

  那么,标志着小阳春进入尾声的,就是如今很多项目的“大力度特惠”。

  比如和平翰林公馆、路劲太阳城、金地藝墅家、社会山西苑、大唐盛世、龙洲道188号、天房璟悦府、新城樾风华、上东金茂府、新业御园、融创伍杄岛、鸿坤理想城……

  多个项目在最近一周都给出了特惠房源,优惠3-15个点不等。

  

  同样的道理,即使小阳春进入尾声,楼市也是分化的。

  比如贝肯山、碧桂园大都汇4月20日开盘售罄了,宝坻金厦龙第公府、力高阳光海岸开盘去化率都相当高。

  但现在的主流发声并不再是酝酿涨价、紧急加推等,反而特惠房源、一口价优惠占了C位。

  二手房方面,几乎与新房行情是同步的,成交量是最有力的佐证。

  从春节假期后的第一个周末开始,成交量起势,不断冲高。

  在3月中旬达到顶峰,周末最高成交量达264套,日均成交量在130套左右。

  进入4月以来,成交量有所回落,周末最高成交量为148套,日均90套左右。

  据了解,3月天津二手房购房人群中,外地人占比约70%,而4月份下降到60%。一般外地人都是在周末来津买房,因此周末的成交量有所下滑。

  

  今年的楼市一定还是小波段行情,而第一波段——小阳春的持续时间大约2个月,从2月中旬到4月中旬。

  如今正以各种“大促”的形式,宣告结束。

  2

  别太敏感

  需要大家正视的是,这是一个正常现象。

  每年的小阳春都不会是一个“持久战”,甚至可以说,今年的小阳春相对来说成色十足。

  天津的购房需求就像行人过红绿灯,凑齐一波,一旦变灯,就走一波。

  很显然,2018年积累的需求,在年初政策放松的刺激下,已经在小阳春中释放得差不多了。

  接下来市场又进入了“积蓄能量”的状态,等待下一波段的的来临。

  很多人都将天津小阳春的结束归于“419政治局”会议,但事实并非如此。

  天津的这波行情是自然发生、自然结束的,并不存在外力压制。

  楼市很敏感,其实我们更敏感。中央一句话,胜过千军万马。

  因为有些地方一季度的小阳春,过头了,上头就要给地方一些压力了。尤其是南方城市,又感受到了高地价的压迫感,市场也很亢奋。

  这里面有很多原因,有宏观信号的积极解读,有金融宽松和货币灌水,也有你吓唬我我吓唬你的舆论煽动。

  但天津并不在这次“冒头”的城市中,看看天津的推地节奏和价格,都很漂亮啊。

  中央的信号还是要接住的。

  至少有一点明确了,房价还是不允许出现明显反弹啊。

  大涨可以被摁住,大跌也可以被拉住,对刚需是利好,对投资是利空。

  如此一来,大家都要调整好心态,房子只是一种长期持有的资产配置。

  简单的讲,在今年,购房者担心的房价上涨,以及房企高价拿地、指望价格大幅松动的情形,都不会出现。

  接下来天津的行情,很有可能会回到去年四季度的状态,热度会慢慢降下来,等待下一个刺激点。

  最可期待的就是“落户政策放宽”,这也是今年全国范围内的“主旋律”。

  3

  小阳春“后遗症”显现

  天津的小阳春基本告一段落,但“后遗症”出现了,并在持续着。

  今年的小阳春,主要是新天津人推动的,他们的购房需求是低总价、小户型。所以,环城200万以下的小户型新房都特别走量

  同时,老破小也是新天津人的“着眼点”之一,150万以下二手房的价格较2018年底平均涨了10%,可见购买力有多强。

  根据贝壳二手房数据,3月天津14个区中,二手房成交量最高的是南开区,其次是河西区。

  

  数据来源:贝壳找房

  具体来看,南开区成交量最高的是王顶堤,其次是向阳路;河西区成交量最高的是挂甲寺,其次是下瓦房和小海地。

  

  数据来源:贝壳找房

  

  数据来源:贝壳找房

  这些板块中,大多都是老破小,总价100-150万左右。老破小有人接盘后,拿到钱的业主是要去改善的。

  这也是我们一直说的,小阳春过后,天津楼市就面临换挡,活跃的二手房市场带动了改善需求的释放。

  现阶段,更多的是预算在200-250万左右的刚改需求。

  对于刚改来说,地缘性是很强的。

  

  南开区的刚改购房者,势必要沿着外环线选房,目标就是西青区的中北镇、精武镇、李七庄。

  事实也如此,小阳春接近尾声,但李七庄还在持续火热,最大的原因是,握着卖房款的南开业主们陆续进场了。

  艺英里4月22日新加推洋房,已经带上了精装修,均价23000元/平米,并可能与车位一起卖。2月时洋房的价格为毛坯20000元/平米。

  锦庐目前洋房均价22000元/平米,毛坯,据了解,后期也要加精装修

  这与一些“大力促销”的新房是完全不同的画风,因为有需求量托着。

  毕竟李七庄距离外环线更近,附近还有地铁10号线,总价能控制在250万以内,符合南开刚改的需求。

  精武镇的华苑西组团也是他们的“瞄准点”,刚好“镶嵌”在外环线边上,与南开区的融合度比较深。

  格调松间3月30日加推南里洋房和高层,全部售罄。高层均价23000元/平米(26层);洋房均价29000元/平米。高层最小109.4平米,总价最低240万左右。

  目前19号楼小高层已启动排卡,即将加推130平米户型。

  这一组团另外可选的还有联发地块,纯洋房社区,主打刚改,预计6月亮相。

  另外一个刚改“虹吸点”是精武镇的学府工业区组团,紧邻地铁3号线高新区站,也是王顶堤和华苑的“外溢区”。

  旭辉地块楼面价12736元/平米,据透露将由美的地产操盘。

  

  相比之下,精武镇的大南河组团,也就是万科西庐和金地艺墅家(南区)的位置,还是更偏重于刚需,改善氛围还没有那么浓。

  中北镇的改善属性有些拔不上去,翡翠嘉和、禧瑞郦城、万科西华府总价段都要在300万以上,刚改还不太够得着。

  万科西华府目前仅推洋房,最小面积125平米,高层暂时不售。

  接下来楼市冷静的一两个月,一定还会是“点状”火热。李七庄、精武镇华苑西组团、学府工业区组团将是“换挡”后的接力选手。

  河西区的刚改就没有那么“幸运”了。

  二手房最活跃的地区都在黑牛城道以北,但却没有新房供应,手握100多万房款的居民只能向南走。

  但是新八大里、陈塘、新梅江起步区的总价段都要在400万左右。

  河西的刚改只能继续向南,但他们都是很“傲娇”的,津南区入不了眼,可海教园没问题。

  毕竟是天津第七区,又有一张学校的“王牌”,马上地铁6号线就要通车,这样高逼格的板块,河西人民是能认同的。

  所以在小阳春之后,楼市的另外一个热点出现在了海教园。

  雅居乐御宾府4月20日加推了24号楼,小户型89平米,均价22500元/平米,总价能控制在200万出头。

  非常符合河西居民的刚改需求,因此就不奇怪十几分钟就卖了十来套房。

  仁恒海和院南苑4月20日也加推了洋房,带精装的均价22000元/平米。

  景瑞翰邻有一款95平米两室户型,可以做成小三室。刚改在控制总价的同时,最看中独立空间的增加,尤其是两个孩子的家庭,小三室才是标配。

  

  接下来要入市的是路劲赞成,预计86平米总价170万起,106平米总价200万起。

  可以发现,海教园如今正在回归小户型,一改之前“大而贵”的作风,也是在迎合市场需求,你看现在的“成绩”多优秀。

  当然,河西老城的居民也会向西青区外溢,比如格调松间就有一部分客群是来自河西区。

  南开区、河西区这两个全市二手房成交量最高区,在接下来的一段时间,将会带动西南部的一些刚改板块,成为楼市换挡后的“聚焦点”。

  但这并不代表刚需盘会瞬间冷下来。

  去年引进的13.3万“海河英才”还在陆续进场,而今年第一季度又引进了2.3万人,这都是潜在的购房需求。

  接下来将是“刚需接盘,刚改启动”的一个轮动节奏。

  我们之前一直强调,在今年小阳春这个波段中,也就是3、4月份,最适合卖小房子换大房子。

  有的群友按照这个节奏行动了,确实小户型房源在涨,但大户型房源还在降,这就成功的在这一波段中踩对点了,也算是受益了。

  今年是多波段行情,有置换需求的购房者,后面还有机会可以把握。

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