土地市场的这波行情,该如何判断?

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  近期热点城市土地市场明显升温,特别是3月以来,热点一二线和强三线城市土地竞拍市场普遍回暖,如3月21日,合肥共出让6宗住宅用地,其中三宗地块溢价率超100%;29日,杭州一宗住宅用地经过166轮报价,最终成交总价超过30亿元;4月23日,武汉单日成交7宗住宅地块,揽金超200亿元。土地市场高温背后的驱动因素是什么?随着土地竞拍的升温,房企又会面临哪些风险?未来又将如何应对?针对这些问题,本文将逐一进行探讨。

  土拍热

  竞拍热度提升,地价及溢价率明显上行

  ▌特征一:热点城市宅地集中热拍,地价显著上涨

  图:2016年至2019年4月全国300城住宅用地成交楼面均价与溢价率月度走势图

  

  注:4月数据截至4月25日,下同。

  数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

  全国300城整体住宅用地成交楼面均价及溢价率均有所回升,3、4月以来表现尤为显著。2019年以来宅地市场整体明显升温,全国300城住宅用地成交楼面均价持续上涨,2月成交楼面价同比结束了连续11个月的下跌态势,3月同比涨幅进一步扩大,4月楼面价同比涨幅保持在20%以上,绝对价格已达历史单月次高水平,仅较2017年9月最高水平低400元/平方米。溢价率也现底部回升态势,3月300城住宅用地平均溢价率为23.6%,较去年同期提升2.6个百分点,较今年2月提升13.0个百分点,4月宅地平均溢价率较3月继续提升。

  表:2019年以来热点城市单日住宅地块集中成交情况

  

  3月以来部分城市集中推地,其中苏州、武汉、杭州以及合肥单日成交金额均超100亿元,以合肥为例,3月21日合肥共成交6宗住宅用地,成交楼面均价超1万元/平方米,平均溢价率达到118.1%,企业拿地积极性显著提高,市场热度明显回升。

  图:2019年以来热点城市高价地块成交情况

  

  从单个地块来看,今年以来热点城市内高价地块频出,部分地块已接近甚至超过全市楼面价最高水平,特别是3月以来,高价地块成交数量明显增多。经梳理,目前广州、杭州、成都、济南等一二线热点城市以及位于城市群内部的南通、绍兴、常州等城市均有高价地块出现,如广州天河区和荔湾区成交的两宗地块,楼面价均超过3万元/平方米,刷新区域楼面价,其中天河区地块也刷新了广州全市的楼面价记录;杭州成交的一宗上城区地块,楼面价超4.5万元/平方米,为区域最高水平,与全市单价地王(位于下城区,楼面价45368元/平方米,成交于2016年3月)的楼面价基本持平。

  ▌特征二:土地流拍热象退潮

  图:2018年至2019年4月全国300城住宅用地流拍宗数占比情况

  

  注: 流拍宗数占比=流拍宗数/(流拍宗数+成交宗数)

  300城住宅用地流拍宗数占比回落至低位。2019年以来,300城宅地流拍宗数占比逐月下降:1月流拍占比为8.5%,较去年12月下降5.2个百分点,2月流拍占比下降至6.1%,3月流拍占比为1.8%,已降至2018年以来的最低水平,4月以来流拍占比虽有回升,但仍处于较低水平,截止4月25日,共流拍28宗住宅用地,22宗位于三四线城市,热点一二线城市仍受企业关注。

  整体来看,2019年春节后,特别是3、4月,土地市场热度确实有明显回升,其中一二线城市热度普遍提高,这背后的驱动因素到底是什么?

  原因追踪

  资金短期充裕、补仓意愿高,收敛聚焦热点城市

  ▌部分大型房企短期补货意愿强烈

  一方面,2016年以来房地产市场持续高位运行,土地储备快速去化,房企备储需求较为旺盛;叠加在行业竞争愈发激烈的背景下,部分大型房企坚持稳中有增的规模扩张战略,在提升销售目标促动下,需大幅增加土地储备,综合来说,2019年房企整体补货意愿较为强烈。另一方面,2018年土地市场经历理性调整,部分城市地价出现一定回落,且不乏有2018年流拍地块调整要求再次入市,整体出让条件符合房企预期,受2019年春节后政策改善迹象带动市场预期向好影响,房企普遍认为短期内为拿地最佳窗口期,导致集中抢地情绪蔓延。

  ▌融资环境改善下,企业资金压力得到缓解

  自2018年末,监管层逐步调整和优化企业融资政策,如:加快公司债审批节奏、支持符合条件的企业申报发行优质企业债券等,在此影响下企业发债热度有所回升。2019年一季度,房企融资继续呈现回暖迹象。Wind数据显示,一季度,房企信用债发行总规模1745亿元,较去年同期增长76.4%。公司债发行规模820亿元,同比翻番;海外债发行规模216亿美元,同比增长20.5%。此外,在政策支持下,房地产ABS和公募REITs等创新类融资也取得了显著发展。整体来看,受益于融资环境的改善,企业资金压力有所缓解,拿地意愿亦随之逐渐恢复。

  ▌行业投资更加聚焦一二线热点及强三线城市

  伴随房地产市场调控的深入,城市间的分化更加明显,行业进入精细化竞争阶段,作为房企的“粮仓”,房企土地储备规模和布局对业绩的影响持续加大。同一二线城市相比,我国大部分三四线城市基本面尚未有明显优势,人口吸引力不足。随着棚改总规模和货币化安置比例的下调,其市场或将面临较大的调整压力。在此情况下,一二线及强三线城市普遍成为多数房企2019年的投资重心,武汉、郑州等城市今年以来成交的住宅用地总金额和总面积均位居全国top10。中海、万科和保利等房企均表示今后将继续聚焦于一二线城市。而从实际拿地数据来看,2019年一季度,大型房企战略布局多个一线及热点二线城市。如:绿地和中海在上海积极补仓;融创、万科和华侨城等企业在天津、福州和西安等地拿地金额领先。

  图:2019年1-4月25日全国住宅用地成交面积和金额top10(市本级)

  

  ▌短期土地市场供不应求导致竞拍热度加剧

  受2018年下半年土拍持续遇冷影响,多地政府推地节奏放缓。2019年一季度,全国300城宅地供应规划建筑面积同比下降,其中3月降幅超三成,市场供应规模明显缩减,而此时房企补货需求集中爆发,导致短期宅地市场显著供不应求,进而加剧了竞拍热度的提升。其中,土拍热度较高的南京、杭州、武汉等地3月宅地供应面积同比降幅均在四成左右。进入4月后,为缓和当前宅地市场竞拍情绪,政府推地节奏开始加快,据中指数据库数据显示,4月300城宅地供应规模同比增长15.6%,环比大幅增长七成以上,但是仍不能明显缓和目前企业高涨的拿地情绪。

  土地市场本次回暖主要源于市场在经历一定时期的调整后,受短期预期缓和导致补货意愿强烈、房企资金充裕,以及供地规模缩减、房企聚焦一二线等多因素综合影响。但值得注意的是,在目前“稳房价”总基调下以及房地产市场仍处在调整周期等背景下,土地竞拍热度持续提升需受到特别关注,尤其是对于房地产开发企业而言,若贸然追高投资,则会面临一定的风险。

  房企风险

  追高投资,资金安全存压

  ▌房企资金压力犹存,追高投资将加剧资金风险

  从货币政策最新变化看,房企融资持续宽松的可能性降低。2019年4月19日中共中央政治局会议继续定调“积极的财政政策要加力提效,稳健的货币政策要松紧适度”,同时再次强调“房住不炒”定位,重提“结构性去杠杆”,结合人民银行一季度例会上“把好货币供给总闸门”的提法,目前经济运行好于预期,全国货币政策难有继续大规模宽松空间。2019年春节后土地市场热度的明显提升与房企融资改善关系密切,考虑到土拍热对整体市场预期的影响力及“房住不炒”的调控定位,预计松紧适度导向下房地产行业货币金融管理将更加审慎,房企融资持续宽松的可能性明显降低。

  图:2019-2023年房地产行业债券需偿还规模

  

  数据来源:中指研究院综合整理

  另外,2019年起房企进入集中偿债高峰期,流动性风险加剧。纵观房企近几年的融资路径可以看出,2016年企业借助国内宽松的融资环境,通过发行公司债等手段进行规模扩张。2017年,在国内融资渠道受阻的背景下,海外债券融资明显升温。但从2018年下半年开始,企业债务集中偿付期逐渐到来,至2019年整个行业需偿还的国内外信用债规模将超过5000亿元,并于2021年接近万亿元,债券到期金额逐年增加,未来企业资金压力依旧不减。

  ▌运营高价项目极为考验操盘能力,若房企综合实力不足,资金压力将被放大

  房企高价拿地普遍建立在未来房价上涨的预期之上,而目前各地以“稳房价”为调控目标,未来房价走势更大概率呈现稳定运行的格局。在此背景下,高价地块利润空间被明显压缩,运营存一定压力。尤其是针对快速扩张、负债较高的中小房企而言,在整体融资环境较为严格的背景下其融资实力难与大型房企匹敌,融资存压,且自身负债水平高,资金面压力显著;如若投资高价地,资金占用规模较大,开发运营过程中极易发生资金链风险。

  ▌高价项目入市难、去化存压直接影响资金回笼

  “稳房价”基调下,热点城市普遍实行限价限签政策,政府限制叠加房企不愿降低预期,高价项目普遍面临入市难困境。根据中指院对高价地项目的监测,截至今年3月,2016年以来全国住宅高价地项目开盘率不足两成。同时,全国经济整体承压背景下,部分城市高端项目消费需求弱,高价项目去化亦存在较大压力。入市难、去化存压均将对房企的资金回笼造成直接影响。

  房企策略

  着眼长远,稳健运营

  整体来看,随着土地市场热度持续回暖,其中蕴含的风险也在不断提升,在这种市场境况下,房企在策略上应更加谨慎应对。

  ▌投资端:切忌追高,着眼长远

  在投资决策上,房企应综合评估自身资金实力、土地储备与布局城市房地产市场的现状与发展潜力,合理设定土地储备区间,避免受市场热度刺激过度投资;同时需基于房价稳定预期,在投资测算时为地块留足运营空间,谨慎追高,规避高溢价地块。若地块确实存在突出的投资价值但竞争激烈,也可以通过与当地房企或其他大型房企合作的方式,联合投资降低风险。

  另一个角度来说,目前部分热点城市推地力度不足仅为短期现象,如成都2019年商品住宅类用地供应计划同比增长33%,整体规模扩大;广州全年计划供应住宅类用地超100宗,今年一季度实际仅供应不足15宗;南京商品住房用地计划供应600公顷,整体规模与去年基本持平,而一季度实际供应规模同比明显缩减。这些城市在一季度供地力度不大的背景下,后续供应则会相对充足,在“稳地价、稳房价、稳预期”导向下,房企不必拘泥当下的争夺,建议着眼长远,理性投资。

  ▌运营端:合作开发,差异化定位,积极营销,快速回款

  开发阶段,房企可积极利用自身资源寻求合作伙伴,尤其是对于已取得高价地但独立运营存风险的房企而言,可通过合作开发的模式分摊项目运营风险,以便于顺利回笼资金。产品设计方面,通过对城市发展特点、市场主流需求以及竞品的精准分析,进行自身产品的补充与加强,借力与市场需求特性相符的差异化高品质产品来提升客户对项目的需求偏好。最后,在营销端,要根据市场实际情况,合理降低价格预期,辅以市场主流优惠措施,并积极拓宽营销渠道,保障项目去化以快速回笼资金。

  综合以上,在当前复杂的市场形势下,通过投资端及运营端的谨慎应对和合理评估,来降低风险的发生概率以及风险带来的影响,不仅可促进企业的稳健发展,也有利于整个行业的健康稳定运行。

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