你大爷还是你大爷！沈阳铁西老城地价破万！

拍出新天地

4月26日，新一轮土拍来袭。本应拍卖6块土地，临时被改成了三块，但铁西两块热地扛起了此次土拍，点燃了土地市场和关注者的热情。先来看一下这次土拍地块的基本信息。

浑南大道北侧B-1#地块面积较小，而且紧邻中海和平之门，其他开发商不便开发，中海顺理成章拿下，略去不谈。

22中学西地块地处铁西二环内老城区核心，周边基本都是三十年往上的老楼，但就是这样一个不大的地块，引得9家房企竞相角逐，最终被首创以10600单价拿下，创下了铁西地价的记录。

180中学南地块位于铁西二环外，隶属于新区府板块，在44轮的竞价之后，被首创以8900的单价、117%的溢价率拿下，创下今年溢价率最高记录。

老城区的高价逻辑

铁西老城区与张士这类的新区相比，二手房（非学区房）价格不算贵，而土地拍卖价格却高的吓人。很多人不理解，铁西房价也不算高，特别是老房子根本卖不动。怎么拍个芝麻大的地居然这么贵？地价10600元/建面，按照规定精装修肯定没跑，而且十有八九是高端产品。开盘销售价25000元/㎡没跑了。一万六千平方米的土地，相当于120米见方，也就两块标准足球场的面积。2.2的容积率基本只能盖3栋高层住宅，如此迷你的楼盘究竟谁会买？

关于老城区高地价的逻辑，我们来捋一捋。

1，老城区和新城区的拿地逻辑不同：老城区出让的净地多以迷你地块为主，新城区出让的土地更大，更好规划。老城区一般通过动迁一些老小区来释放土地资源，这类土地一般占地很小。而新城区一般拥有大量“处女地”可供开发，不愁土地资源。

2，物以稀为贵，地少价就高。老城区没有那么多净地资源，一旦有位置不错的土地出让必然引发开发商哄抢。铁西、和平、沈河、皇姑、大东鲜有净地出让，开发商都憋着一股劲。

3，老城区有大量的改善需求。“低端”改善会向价格相对便宜的新城区流动，而“中高端”改善更多的选择留在市内五区。这给老城区本就不多的净地资源又加了把火。

4，总价不高。与三环外地块面积较大，不便宜的土地相比，老城区的迷你地块总价其实并不高。三环外屡屡拍出总价十几亿的地块，而这块总价3.84亿的土地其实并没有给大开发商带来过多的资金压力。

5，标杆效应。而拍出一块属于自己的“地王”，然后打磨出一个高品质的楼盘，会给品牌在本土落地带来很大益处。与收购地块的烂口碑、低品质不同，自己拿地能够更加随心所欲。品质升级后，大家对这个开发商的印象也会好很多。之前一提首创想到的都是首创国际社区、首创光和城这2个刚需盘。以后再提首创，想到的是铁西中心区单价25000的高品质社区，自然不可同日而语。

风水轮流转

1、曾经铁西被建设大路分割成南北两个区域，北侧工厂区，南侧居住区，最早居民都居住在建设路以南的老城区。

2、2012年开始，工厂区经历了6年的“东搬西建”，出让土地筹措发展资金，整个建设路以北成了第一轮房地产热潮中的主要区域。新城区的大批商品房兴建起来，吸纳了无数购房者，迅速让铁西成为沈阳人口最多的区。

3、但“新城区”缺乏大开发商，建楼思路老旧，人群密度大，缺乏园区和公园绿化，导致近两年以来，大批改善居民涌出，流向了张士板块。

4、随着张士板块格局已定，原以为需求会继续流向西侧开发区，但风水轮流转，老城区的拆迁地块和新区府接下了接力棒，成为新的新贵。此次拍卖的两块地就分别是老城区和新区府的代表。

悄然间，铁西老城区的地价已经稳定过万，新区府的地价也在不断提升。

铁西近年来动迁区域很多，随着地价水涨船高，未来将更有动力进行动迁。铁西大量动辄三十年的老房子终于有机会动一动，这对城市和居民都不是坏事。

另一方面是新盘对老城区的带动作用。铁西老城区的配套多年没有改进，各项基础设施较为老旧，反观张士去年连盖两座勋望。新盘除了对老城区价格有带动，还会为老城区注入全新活力，推动配套翻新。

风水轮流转，期待老城换新颜！