旭辉北征:48亿拿下太原项目

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  久攻之后,福建林中、林伟和林峰三兄弟终于如愿拿下了太原三给地块,旭辉集团完整的北方板块得以构建。

  4月24日,旭辉集团联合碧桂园、平安不动产以及太原本地企业凰泰地产以48.5亿元成功摘得太原市尖草坪区三给片区SP-1919至SP-1928共10宗地块,总占地面积约1009亩(67.4万平方米)。

  据报道,本次摘得的10宗地块,包含近200万平方米住宅项目,及超过50万平方米的商业项目,可售总货值超过300亿元,预计年内即可贡献部分销售。后续整个三给片区综合改造完成后,项目总货值预计将达近千亿元。该项目是旭辉历史上最大的旧城改造项目。

  三给片区隶属于太原尖草坪区,是市政府重点打造的新区,该片区不仅规划了重点学校、省级人民医院,更将陆续建设7大生态主题公园,未来或成为太原的标杆居住区域。

  在四家合作开发商中,平安不动产和凰泰地产担任纯粹财务投资的角色;而旭辉和碧桂园是具体的操盘方,两方差不多平分秋色。其中,旭辉操盘地块占地35.5万平方米,住宅占地29.7万平方米,商业占地5.8万平方米;碧桂园操盘地块占地31.9万平方米,住宅占地28.5万平方米,商业占地3.4万平方米。

  如今终于尘埃落定,但旭辉集团得到这块地的过程却并不顺利。早在2017年8月10日,旭辉集团就与尖草坪区政府签订了三给片区综合改造合作框架协议,总投资高达500亿元。但因该地块所有权存在纠纷,2018年10月26日,太原市国土局官网发布一宗公告,原定于10月31日公开拍卖的尖草坪区三给片区10宗地块终止拍卖。

  后曾有传言称,碧桂园和平安不动产萌生了退出之意。但由于此前平安、碧桂园、旭辉三家公司共同支付百亿元拆迁款,并且旭辉一直有强烈的意愿继续开发。旭辉一直跟当地政府保持沟通,最终在该10宗地块再次挂牌时,摘得该地块。

  那么,旭辉集团为何对这块地情有独钟,经历层层磨难而初心不改呢?查看旭辉的版图不难发现,集团一直迟迟未能进入山西省,如同拼图缺失的最后一块。而这块地的获取正好弥补了旭辉的空白,至此之后,集团的整体布局,尤其是在北方市场的布局得以完整。

  加速扩张

  2000年,旭辉集团的前身永升置业有限公司在上海成立。虽然立身上海,董事长林中却来自福建,旭辉也因此天然具有闽系房企激进的特征。

  2000-2006年,旭辉集团从一线城市起步,逐渐在上海、北京建立稳固的市场地位。从2007年起,集团开始全国化战略布局。2012年旭辉集团在香港上市。董事长林中、董事会副主席林伟和行政总裁林峰(三人为兄弟关系)一直是公司的实际控制人。2017年7月,引入平安人寿成为公司的第二大股东,持股占9.9%左右。

  引入平安之后,旭辉集团如虎添翼。2018年,国家在热点城市的房地产调控明显升级,限贷、限价及限售多管齐下。但旭辉集团仍然保持了激进扩张的态势,并且进入到了15个新城市,其中包括4个山东城市烟台、潍坊、济宁和淄博。

  截止2018年,旭辉集团的房地产项目分布于4个区域的44个城市,包括长三角、环渤海、中西部以及华南区域。从合同销售的贡献来看,这些区域的销售总额分别贡献约47.8%、24.1%、22.7% 及5.4%。环渤海区域对公司的重要性不言而喻,拿下山西市场对公司至关重要。

  在太原打造大型标杆项目,将为旭辉持续稳定地贡献销售,同时为提升公司在该区域的市场份额奠定基础。这一点也从董事长林中的讲话中得到了体现。

  林中表示,旭辉将以三给项目为抓手,以创新的产品和理念深耕太原市场,打造一座具有国际标准的生态、智慧新城。他同时表示,作为旭辉在太原的“压舱石”项目,三给项目将建设包含住宅、商业、教育配套等多种业态在内的大型城市综合体,进一步体现旭辉作为“城市综合运营商”的开发能力。

  如何快速做大规模

  此次获得太原三给项目,旭辉和碧桂园合作成为具体的操盘方。而这一直是旭辉拿地的策略,即通过增加合作方以降低权益比率的方式高速扩张。

  年报显示,2014年-2018年间,旭辉分别实现合同销售金额212亿、302亿、530亿、1040亿和1520亿,五年间增长了6倍多,按合同销售金额计算位居行业第15位。

  2014-2018年间,旭辉的权益销售金额分别为164亿元、201亿元、292亿元、550亿元、861亿元,占比分别为77%、66%、55%、53%和57%。也就是说,合同销售金额中只有一半多的比重是旭辉自己的销售,而其余的属于合作方。

  这一点也可以通过土地储备看出来。2014年底-2017年底,旭辉总土地储备分别达到960万平米、1250万平米、1750万平米、3100万平米、4120万平米;权益土地储备则分别达到740万平方米、850万平方米、1050万平方米、1600万平方米、2070万平米;占比分别为77%、68%、60%、52%和50%。权益土地储备呈现逐年下降的趋势。

  此次太原三给项目,旭辉最终拿下的也是差不多53%的土地储备。尽管旭辉在近年来备受规模注水质疑,但是采取与合作方分担的模式,对激进的旭辉来说却更为安全,不需要冒更大的风险。

  林氏三兄弟凭借这种相对安全的策略,迅速扩充了其全国版图,进一步深化其区域和省级的布局。而这也正是旭辉最近频频在武汉、成都、合肥等重点城市拿地的策略所在。

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