按揭买房中购房合同无效或被解除,房贷合同必然被解除吗?

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  问题概述:

  按揭买房是当今社会购房的主要方式,对于购房者来说要签订两个合同:购房合同与房贷合同?《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。”那么根据上述规定,在购房合同无效或被解除后,房贷合同必然无效吗?

  基本案情[(2018)最高法民申2109号]

  1、2010年2月26日,吕某先是与天地公司签订《商品房买卖合同》,约定吕某购买天地公司开发的别墅一栋。

  2、2010年3月19日,吕某又与浦发银行南昌分行签订《借款合同》,约定浦发银行南昌分行提供180万元贷款给吕某用于购房,并将贷款转入吕某指定的天地公司在浦发银行南昌分行的账户内,天地公司提供阶段性担保。

  3、吕某与天地公司签订的《商品房买卖合同》系为套取银行贷款而签订的虚假合同,经法院确认合同无效。

  4、随后吕某依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定,请求解除借款合同。

  争议焦点:

  购房合同因开发商与购房者恶意串通确认无效,贷款合同能否被解除?

  

  裁判理由:

  因吕某与天地公司签订《商品房买卖合同》是为了骗取银行贷款,不具有购买、出售商品房的真实意思,系以合法形式掩盖非法目的,《商品房买卖合同》无效。但是,借款是独立于购房的意思表示,且发生在不同主体之间,《商品房买卖合同》无效仅导致《个人购房借款(综合)合同》的担保物发生变化,两个合同之间并不具有从属关系,前者无效不会当然导致后者无效。浦发银行在签订《个人购房借款(综合)合同》过程中,审查了吕某的首付款收据和工作及收入证明材料,吕某也在相应的借款表格和笔录上签名确认相关情况,浦发银行已履行了必要的审查义务。现有证据不能证明天地公司和吕某将骗贷情况告诉了浦发银行,也不能证明浦发银行知道或应当知道骗贷行为的存在,银行是被欺诈的一方。吕某与天地公司恶意串通骗取贷款,扰乱金融秩序,并不能导致吕某与被欺诈的浦发银行之间的《个人购房借款(综合)合同》无效。

  法律依据:

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

  第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。

  法理分析:

  根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定,购房合同无效或被解除,当事人请求解除商品房担保借款合同,法院应予支持。实务中,很多人认为购房合同解除且当事人又请求解除房贷合同的,房贷合同应当被解除。但是在本案中,却未如此。分析其中法理,可以感受到立法者在本条法律中立法用词之恰当,不可不为不深。

  注意上述法律规定,房贷合同解除的条件是“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现”,房贷合同一并解除的原因有三个:第一商品房买卖合同无效或解除;第二,房贷合同的合同目的无法实现;第三,当事人请求解除房贷合同。

  根据上述分析,购房合同解除并不是房贷合同解除的唯一条件、必然条件,还需要使得房贷合同的目的无法实现才能符合条件。本案中购房者与开发商的签订购房合同的目的系用于融资,房贷合同的签订系其真实意思表示,房贷合同的目的也是用于融资,而不是用于购房,故本案中在购房合同解除后,房贷合同用于融资的合同目的依然存在,并非无法实现,不符合上述法律规定,房贷合同仍应当有效。

  

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济南中银刘晓勇律师

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