买的二手房，一直办不下房产证，退房后，中介费能退吗？

王钢蛋买了个比较新的二手房，买的时候房主还没有办理下房产证，中介机构和卖房人都承诺，房产证一、两个月就会办下来。
等过了三个月，房产证还没办下来，王钢蛋由于自己的资金情况，就要求退房，卖房人同意并退款。
这个时候王钢蛋想要回十几万的中介费。
中介称提供了房源，双方交易完成，就不退中介费。这种情况下，中介费能退吗？

什么样的情况下能够退中介费？中介费的交付有什么技巧，可以避免损失？还可以签哪些特殊条款，保证买房人的权益呢？

一、以下三种情况，可以退还中介费

1、中介代理的是没有产权证的房屋或者政策性房屋

王钢蛋买的房子，没房产证，等于中介代理的房屋没有产权，也就是没有物权。没有物权代理，中介公司代理这种房屋所收的中介费，本身就不合法，所以中介费是可以退的。

政策性房屋，比如说两限房、经济适用房、自住房，这些房子是不允许中介代理买卖的。如果房屋买卖这些房屋，发生中介费纠纷，可以要求中介退还中介费。

2、《房屋买卖合同》无效时

第一，房屋合同不是房主本人签的，事后房主也不同意卖房。

这个时候《房屋买卖合同》无效，是可以退中介费的。比如说，老人的儿女拿着父母的房产证去卖房，老人不知情，合同就无效。

第二，夫妻一方擅自出卖房屋，另一方不知情，房子属于夫妻共同财产，也可能导致合同无效。

第三，以恶意串通为目的，逃避债务等，损害他人利益而签订的房屋买卖合同，合同也可能无效。

在这三种情况下，中介机构无权收中介费，已收到中介费应全额退还。

3、由于新政出台，导致房屋买卖合同无法履行的

新政策出台，属于各方都没有预见的因素，因此导致合同无法履行，其实买方、卖方和中介公司都没有主观上的错误，各方无责解约，中介费应当退还。

如果房子涨价卖方不卖了，或者是房价下跌，买方不买了，这个时候中介费能退吗？

答案是不能退。

为什么？

因为中介的工作是给双方提供信息，给卖房人提供客户，给买房人提供房源信息，双方签订合法有效的《房屋买卖合同》，那么中介机构就可以收取中介费。

如果因为买卖双方自身的原因，导致没买成房和没卖成房，这个跟中介没关系，中介费是无法退还的。

二、如何签中介合同，能把损失降到最低呢？

可以在与中介签合同时，签一些补充条款，来保证我们的利益。以下三条都是常用的条款，而且受法律保护。

第一，分阶段支付中介费

一般中介都是要求全额支付中介费，但是你全额支付了，之后出现问题或者需要服务的时候，中介可能就没有动力帮你解决了。

所以，可以跟中介商定分阶段支付中介费，比如说支付首付款时，申请贷款批下来时，网签之后，过户之后，分四批交中介费。

这样保证交易无法完成时，减少自己的损失，又可以督促中介好好服务。

第二，特殊退费条款

可以和中介约定，双方自愿同意，如果房屋最终没有成功过户，中介应该退还50%或者多少比例的中介费，或者未付的中介费无须支付。

这个特殊退费条款是有效的，法律也是支持的。

第三，中介承诺条款

买房的时候，中介会给你无数的保证，但是真正出问题的时候，中介的条款写可能都是无条件免责。

所以中介跟你说好的口头约定，一定都要写在纸上。在中介合同上写明承诺的内容，没有达成后果和违约责任。

比如，关于凶宅买卖的条款“我公司承诺该房屋没有出现过非正常死亡事件，如果购房前房屋内出现过非正常死亡现象的，我公司同意按原价回购房屋，并退还中介费，期间发生的税费由我公司自行承担。”像这样落实的口头承诺，才是法律上认可的承诺。

三、中介费收多少是合理的？

北上广深等城市的中介费是1.5%到2.5%之间。

政府已经没有对中介费的价格限制了，所以现在的中介费都是市场价。

正常来说，北京的中介合同分为两部分：一部分叫居间合同2.2%，另一部分就是服务合同0.5%。

为啥中介合同写2个？当年政府有中介费的限制，中介机构就想办法脱离监管，做了两个公司，跟你签两份合同，其实还是同一班人马。

中介房是可以砍价的，北京买房，可以把按照2%左右的中介费砍价。如果房子交易比较火，中介费可能就会高一些，如果市场低迷，中介费可能低一些。

四、什么时候砍中介费？

看房的时候不要砍中介费，等你和业主达成协议的时候，这个时候在跟中介谈中介费。

要砍中介费，第一个事，就是居间合同是2.2%，用笔划掉，然后再商量中介费要支付多少。

所有的中介费都可以谈，什么经理，大区的经理，都有打折的权利，你就让经纪人申请打折中介费，如果他不同意的话，可能就会损失十几万的订单，几乎都不会不同意的。