五一小长假将至,向壹师哥咨询两个哲学级问题的人又多了起来——房价会不会涨?哪时候出手买房?
在经历了2018年下半年以来的楼市低谷期之后,眼下的一二线城市房地产市场有所回温,但后市究竟是继续回暖还是下调,各大机构与媒体给出了不同的答案。
从数据来看,先是央行公布了一季度信贷数据,全面超过预期;接着国家统计局公布了3月份70个大中城市住宅销售价格统计数据,65城新房价格环比上涨。
从政策来看,一是首批12城“限售”城市已到期解禁,二是国家发改委公布《2019年新型城镇化建设重点任务》,中国将全面放开大型城市落户门槛;
此外南京、武汉、合肥的土地市场,也接连出现高价地块成交,光武汉两天就成交13宗地,揽金310亿。楼市似乎有开始回暖征兆。
地产壹线(house_163)之前也曾就小阳春楼市回暖发文。《警告:别炒作“小小小小小小小小小小阳春”》
各种“回暖”呼声喧嚣尘上之时,一连串的政策信号又给楼市前景打上问号。
2019年4月19日中央政治局会议重申房住不炒,这个会议的级别和权威性,想必各位读者朋友从字面上也看得懂;
住建部也表态,将对第一季度房价、地价波动幅度较大的城市做出预警。4月22日中央财经委员会第四次会议强调,货币政策将根据经济增长和价格形势变化及时预调微调。
调控政策或将继续收紧的担忧也开始再次蔓延,在市场数据趋暖的关键时期,收放并存的政策调控究竟想传递些什么?
部分城市调控再加码
部分城市鼓励购房
具体到微观层面,2019年4月12日,合肥市自然资源和规划局发布《关于调整滨湖新区居住用地区域最高限价执行标准的公告》,调整了最高限价的标准。
当日晚间,国管公积金中心也发布通知,明确对二套房贷款实行“认房又认贷”,二套房首付比例调整为最低六成且最多贷60万元。
2019年4月17日,自然资源部官网发出通知,要求各地制定实施2019年住宅用地“五类”调控目标:其中,消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要适当减少供地;18-12个月的,维持供地持平水平;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,要显著增加并加快供地。
2019年4月18日呼和浩特发布“大学毕业生安居工程”通知,部分普通全日制本科及以上学历的应届毕业生或三年及以内往届毕业生可半价买房。
2019年4月19日,长沙市财政局下发通知,规定自4月22日起,在长沙市范围内停止执行家庭第二套改善性住房的契税优惠政策。
2019年4月21日,宁波市政府新闻办公室的公众微信帐号“宁波发布”公布了最新的人才政策解读。该政策明确了基础人才购房补贴相关细则,其中包括大学生购房补贴等内容,其中高层次人才最高可获得60万元的住房补贴。
从近期发布的以上政策来看,其中部分城市调控再加码,也有部分城市调控较为宽松甚至还出现了鼓励人才购房的现象。
楼市究竟是唱“松”字诀,还是要念“紧箍咒”?
谨防新一轮房价上涨成共识
对此,中国人民银行调查统计司原司长盛松成认为:“目前部分城市房地产市场已经出现回暖态势,并且宏观经济形势也有利于房价上涨。应坚持房地产调控不动摇,谨防新一轮房价上涨。”
招商证券则认为,当前的政策并没有大幅放松,所以也不存在收紧的可能,政策从“坚决遏制房价上涨“的前期表述转变为“稳地价,稳房价,稳预期”的思路并未发生改变,政治局会议更多的意味在于对“稳”字的践行与强调
有“国社”之称的新华社则发文评论称,房地产市场调控是一盘棋。对地方为政者而言,既要考虑眼前利益,更要站在全局谋划城市长远发展。“时刻警惕市场预期出现不稳,投资投机卷土重来,一旦发生扰乱市场的情况,必须直接亮剑,坚决遏制投机炒房,给老百姓吃定心丸。”
来自官方层面上的信号,似乎在敲打“调控放松”、“房价冒头”的言论和举动;市场人士对当前调控形式,也认为不应持“侥幸心理”。
叶檀财经认为,目前多部门对楼市发声,这是调控收紧的信号,并表示:“楼市调控有‘红线’,‘红线’到了,调控可能就不远了。”
“相比过去的房地产调控,目前的长效机制在思路上主要有两大转变:一是夯实城市主体责任,调控主体由中央变为地方,地方政府拥有更大的调控自主权,可从各地实际情况出发,在调控政策工具箱中自主地选择合适的调控政策组合,因地制宜、精准施策。中央则由调控主体转变为监督考核者,加强对各地房地产市场监测预警和考核评价。二是强调因城施策,从过去‘一刀切’式的调控转变为一城一策。由地方政府确定适合本地房地产市场的调控目标和政策组合,中央加强对地方房地产市场的监测和考核,“稳地价、稳房价、稳预期”,促进市场平稳健康发展。”恒大研究院任泽平称。
因此,壹师哥认为,不应把各地适时市场调节,支持合理自住需求的举动,视为调控松绑、房价地价将抬头的表现,监管部门遏制投机炒房的决心并未改变。
房企并没有多兴奋
房价最多上下波动10%
事实上,与市场上部分人士盲目乐观炒作“调控松绑”不一样,房企们的对楼市形式的看法却谨慎得多。
新城控股副总裁欧阳捷表示:最近部分城市的土地市场先行升温,楼市也出现量增价涨,但事实上,部分城市销售面积有所增长,多数城市销售面积仍是下滑的。因此更多城市的住房市场并没有让房企感到兴奋。
国家统计局数据显示,1-3月份,商品房销售面积29829万平方米,同比下降0.9%,降幅比1-2月份收窄2.7个百分点。
富力集团董事长李思廉也曾表示:“今年政府的语调非常清晰,即平稳发展。平稳的意思就是不希望它大涨,也不允许它大跌,这是今年的的基调。由于政府的强势,还有政府在资金市场上面的控制,我相信今年没有太大变化,如果以现在的价格为基准,向上向下的波动幅度都不会超过10%。”
不仅如此,在各大房企制定2019年销售目标时,无论是龙头房企还是千亿房企,都不约而同采取了保守的态度。
从目前已提出2019年业绩目标的房企来看,目标增长率普遍在20%左右,低于2018年30-50%的业绩目标增长率。
2019年3月14日,旭辉控股2018年年度业绩发布会上,旭辉集团董事长林中就曾表示房地产市场正进入“平稳增长,低频波动,震荡上升”的新长周期。
就连融创2019年的销售目标也仅为5500亿元,同比增幅甚至没有超过20%,在业绩会现场,孙宏斌也表达出了对市场的不乐观,并表示“拿地要小心”。
图片来源:中房网
冷暖自知,炒作的宽松预期的可以歇一歇了!
事实上,无论旁观者如何的评论与分析,市场的真实水温只有真正在市场中拼杀的房企们感受最为深切。这一点可以从各大房企定下的2019年业绩目标以及在各大房企的业绩发布会上一窥端倪。
虽然部分城市在3月份出现了一定的升温,但这主要还是源于前期金融条件的改善以及部分城市调控放松的原因,真正热门的城市却并没有增加住宅用地的供给。
欧阳捷表示,在一二线城市土地供给难以增加、调控动作难以退出,以及三四线城市有效需求缓慢释放、刺激政策不会再来的大背景下,楼市的总体横盘依然是预期中的结果。
至于近期同样呼声较高的“2019年第一季度各大房企积极参与土拍”的真相却是2019年第一季度房企土地购置面积处于近几年的最低位。
据统计局数据显示,1-3月份,房地产开发企业土地购置面积2543万平方米,同比下降33.1%,降幅比1-2月份收窄1个百分点;土地成交价款1194亿元,下降27.0%,降幅扩大13.9个百分点。
这主要是由于一线城市土地供应有限,以及三四线城市市场走冷的影响,虽然各大房企参与土拍的热情很高昂,但基本集中于二线城市,增长有限。
由此看来,目前的整个房地产市场,在政策层面有房地产调控约束,“稳”字依然当头。
在宏观市场层面得承受经济下行的压力,在企业层面还得关注债务和周转率,2019年“回暖”也许并不如说的那样容易。
你说呢?
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