二套房的认定标准是什么？

本文讨论的二套房是指贷款时银行的界定标准，并非购房资格所说的“二套房”。二套房和首套房的贷款政策差距较大，按照目前济南大多数银行的政策，首套房贷款首付30%，贷款利率上浮5%，而二套房首付60%，利率上浮10%。购买200万元的房子，二套房比首套房要多拿出60万元；如果同样贷款100万元，25年，首套房支出的总利息为77.92万元，二套房支出的总利息为82.26万元，相差4.34万元。

几年前,住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发文规范二套房认定标准，对个人申请商业性住房贷款的二套房认定遵循“以家庭为单位、认房又认贷”原则。其认定标准如下：

（一）借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的；

（二）借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的；

（三）贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。

通俗的说，二套房以贷款家庭为单位认定的，存在“有房无贷、有房有贷、有贷无房”三种情况。

以下情况均属于二套房：

1. 个人在济南全款购买住房，再次购房

详解：目前银行对二套房认定是"认房又认贷"，虽然没有贷过款，但只要是在房屋产权交易系统中能够查到名下有房产，在不卖掉原有房产且向银行申请贷款的情况下，会被认定为二套房。

2.人在济南有贷款购买的住房，结清出售后再贷款购房

详解：目前银行对二套房认定是"认房又认贷"，也就是说之前贷款买的房产出售以后，家庭名义下已没有任何住房，但因为其之前有贷款记录，再向银行申请房贷也会被算做二套房。

3.婚后有一套全款购买的住房，房产证只写在一个人名下，以另一方名义再次购房

详解：因认定标准以家庭为单位，故虽房产写在一个人名下，再次购房时无论以夫妻双方谁的名义，仍按照二套房对待。

4.婚后双方共同贷款购房，离异后一方再申请贷款购房

详解：只要央行的征信系统中能够查到房贷记录，那么即便夫妻离异后房产判给夫妻任何一方，另一方再贷款购房时也会被认定为二套房。

5.未成年时名下有房产，成年后再贷款购房

详解：如果不出售现有房产的情况下，再贷款购房是属于二套房的，将按照二套房的政策执行。

6.在外地有贷款的住房，在济南购买首套房

详解：因为征信报告是全国通用，原先在外地贷款买房，贷款记录也会在征信报告里体现，所以即使在济南是首次购房，如果需要贷款仍需按照二套房标准执行。

7.外地户口在济南缴社保满两年，学历专科（包含）以下，在济南首次购房

详解：此情况虽然有购房资格，但按照相关执行细则规定：非本市户籍家庭购买住房贷款首付比例提高至60％，无法享受首套房贷款资格。

以下情况明确为首套房：

1.个人（夫妻）名下有全款购买住房，但已经卖掉，再次购房

详解：这种情况，个人（夫妻）名下没有购房贷款记录，名下也已无房产，此种情况可按照首套房对待。

2.离婚后全款购买的房子完全归一方，另一方购房

离婚之后，两个人属于两个家庭户口，如果房子完全归属一方，则另外一方名下无房，此种情况另一方购房按照首套房对待。

3.在外地全款买房，在济南购买首套房

详解：因为现在不动产还没有全国联网，在济南购房只能查询是否在济南有房产，故这种情况按照首套房对待。

4.非济南户口的本科以上学历购房者，缴纳社保满半年，在济南贷款购房

详解：2018年5月18日，济南市曾发布楼市限购细则，其中明确：全日制大学本科（含本科）以上学历的购房者，与用人单位签定正式用工合同，且连续缴纳社保满半年以上，可享有本地常住户口居民同等购房政策；对引进海内外的高层次人才，可由市人才工作领导小组办公室出具证明，享有本地常住户口居民同等购房政策。故此种情况贷款购房可按照首套执行。

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