巴曙松:大陆城镇化进程还应有10年上升期

x
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈

  

  编者按

  

  当前,大陆城镇化进入关键发展阶段,由此引发的一系列效应传导,使房地产领域呈现出诸多不同于以往的新特征和新趋势,对房地产政策和市场各方提出了新挑战,也提供了新机遇。北京大学汇丰金融研究院执行院长香港交易所集团首席中国经济学家中国银行业协会首席经济学家巴曙松教授受邀在《大河报·大河财立方》开设专栏,从城镇化发展空间、增量人口分布、民众财富增长变化、城市土地供应四个方面对房地产业的发展趋势作出深入探讨。

  

  

  文 /巴曙松(北京大学汇丰金融研究院执行院长、香港交易所集团首席中国经济学家、中国银行业协会首席经济学家)

  城市是房地产市场生长的基础,城镇化为房地产提供了难得的历史机遇。从长期眼光认识和理解房地产业,需要从城镇化角度切入。当前,大陆城镇化率已接近60%,城镇化进入关键发展阶段,由此引发的一系列效应传导,使房地产领域呈现出诸多不同于以往的新特征和新趋势,对房地产政策和市场各方提出了新挑战,也提供了新机遇,需要审慎地加以应对、调节和优化。

  具体而言,可从城镇化发展空间、增量人口分布、民众财富增长变化、城市土地供应四个方面进行考察。

  一是从发展空间看,大陆城镇化率依然有明显的上升空间,未来10年的集中放量有可能是城镇化的最后一波房地产增量红利。

  虽然高城镇化率不是衡量发达国家和发展中国家的数据表征,但高城镇化率是发达国家的典型特征,它们的城镇化率都在80%左右。如今,大陆正处于城镇化快速发展期的后半段,仍有10%~20%的上升空间,发展速率仍可能处于较高水平。

  预计大陆城镇化至少还有10年的较快上升期,2030年将是大陆房地产市场的关键时间点。届时,大陆城镇化率将提升10%左右,城镇人口增量将接近2亿,形成巨大的增量市场。其后,增量市场将急剧萎缩,整体进入存量市场阶段。

  二是从增量人口分布来看,大陆中等以上城市规模和小城市数量发育较快,长三角、京津冀和珠三角三大城市群形成核心引领结构,房地产市场有望表现出以人带量、价格分化的特征。

  三大城市群在经济发展、人口集聚、科技转化等方面已经建立起顶端优势,与其他城市和城市群形成了发展级差。去年,三大城市群城镇人口占全国总人数的44%,并且人口规模仍在增加。未来,人口将进一步向三大城市群内部核心城市流动。随着常住人口的进一步增加,将呈现“以人带量”的特征。

  但是,“以人带量”在不同城市之间也存在较大差异:人口增量带动作用相对较小,需求没有充分转化。而在房价上则出现了分化:北京、上海、深圳等城市房价上涨幅度明显快于常住人口增加速度;重庆、成都、西安等城市房价上涨速度并未超过或接近常住人口增速。

  对比往年人口数据可以发现,小城市人口数量较为稳定,而大城市及以上级别城市较其他类型城市人口增长更快。预计到2030年,中小城市人口总量将保持稳定,但所占比例将不断缩小;大城市、特大城市、超大城市人口和所占比例将进一步增加。

  三是从国民财富增长来看,城市人均GDP与房价之间具有明显的指数拉动作用。大陆正处于跨越中等收入陷阱的历史关键期,如果转型策略有效,大陆国民人均财富将在2024年以后开始提速,2030年以后进入高速发展信道。

  未来10%~15%的城镇化率增量将是一把双刃剑,发展模式、城镇结构、人口结构等将成为新的关键因素。的消费群体将是一个购买力不断增长的群体。这一群体的需求也会不断发生变化,未来10年仍将以刚性需求为主,而10年后改善性需求将逐渐成为主流需求。与此同时,需求会逐步走向多元化,房地产业有着更深的想像空间。

  四是从土地供应方面来看,当前城市建成区扩张过快、人口密度提升空间仍较大,未来城区三大开发主题将是存量土地改良、已建低效用地改造和新增建设用地高质量发展。

  目前,大陆城市建成区扩张过快,没有适度的人口和产业支撑,造成城市人均建设用地面积普遍超标,土地被大量浪费,出现“空城”“鬼城”。与此同时,城市人口聚集度并未随着城镇化率的增长而加大,土地城镇化性能在变差。目前,深圳、上海、北京等城市的建成区人口密度均大于4000人/平方千米,但从国际经验来看,土地资源可承载常住人口的能力能达到8000人/平方千米以上,人口密度还有很大提升空间。

  

  

  文章来源:《大河报·大河财立方》2019年4月25日-5月1日(文中观点仅代表作者作为一位研究人员个人的看法,不代表任何机构的意见和看法)

特别声明:本文为网易自媒体平台“网易号”作者上传并发布,仅代表该作者观点。网易仅提供信息发布平台。

跟贴 跟贴 1 参与 2
© 1997-2019 网易公司版权所有 About NetEase | 公司简介 | 联系方法 | 招聘信息 | 客户服务 | 隐私政策 | 广告服务 | 网站地图 | 意见反馈 | 不良信息举报

北京大学汇丰商学院EDP

分享,交流,读书,进步,学习

头像

北京大学汇丰商学院EDP

分享,交流,读书,进步,学习

224

篇文章

156

人关注

列表加载中...
请登录后再关注
x

用户登录

网易通行证/邮箱用户可以直接登录:
忘记密码