在天府新区买新房,你以为还能随便挑?

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  毫不夸张的说,自2018年5月15日,成都开启分区限购后,天府新区成为整个中心城区最容易买到房的区域。

  但是,近期想住收到了大量购房者的咨询,很多购房者下半年即将有天府新区购房资格,买房会不会还有难度呢?

  

  图片来源:天府新区规划

  购房者的担心来源于2017年7月,成都开启的学历落户,天府新区收割了大量人才。根据公开数据显示,整个2017年7-12月,仅天府新区人才落户人数就多达5万人,2018年约7万人。这部分购房人群入市,会不会对天府新区的住房供应市场造成直接冲击?

  要搞清楚这个问题,我觉得购房者应该先搞清楚,天府新区市场的变化过程。

  我认为,天府新区的市场变化以时间点划分,可以分为三个阶段。

  第一阶段: 2016年底-2017年7月人才落户前夕

  我认为,这个阶段是天府新区楼市刚刚起步的阶段。

  因为在整个成都楼市热度起来之前,天府新区市场价格普遍在6000元/㎡左右,市场冷,楼盘去化惨淡。

  

  2016年9月,由城南掀起的市场热度,首先点燃了天府新区,大量投资客开始进场,天府新区房价涨势明显,从6000元/㎡的市场均价跃升至9000-10000元/㎡,开盘即清盘成为常态。

  在11月,高新天府首次被限制了户口和社保,但购买互通。

  由于限购门槛并不算高,市场热度依然保持。在此之后,天府新区大量开发商开始捂盘。但购房者想要买到房子并不难,因为过去天府新区市场积压的库存量实在太大,个别开发商对后市判断存在不确定性,依然还有存货陆续推出。

  第二阶段: 2017年7月-2018年5月

  2017年7月,成都提出人才落户政策,由于高新天府两区享有成都最高的购房权,吸引大量人群落户。

  落户后“0门槛”购房,高新区供应少,天府新区的市场热度被推至顶峰。

  由于限价政策严格,开发商捂盘成为常态,新房供应严重不足,大部分楼盘二手房成交价突破20000元/㎡。

  

  

  截图来源:链家

  新房出现大量违规套路,如渠道费、劣质精装房、只接受全款等。

  第三阶段: 2018年5月15日以后

  在2018年5月15日出台严格的分区限购后(高新天府不再互通),不少落户的投资购房者失去购房资格,这一政策出台对天府新区的市场打击非常之大。

  当月,想住成都推文预判天府新区二手房价格会降:<5.15新政后,天府新区二手房或将更难脱手>。

  往后的市场,确实有如我们预测一样,天府新区二手房价下滑非常厉害。

  

  截图来源:链家网

  在新房方面,大部分开发商不再捂盘,同期上市大量高性价比楼盘。但对于粥多僧少的市场,大部分楼盘的去化依然不太乐观。

  以上,便是天府新区市场经历的三个阶段。其中第一二阶段,对购房者来说买房并不容易,是足以让购房者恐慌的。第三阶段,也就是当下的市场现状,买房相对容易。

  但这种情况并没有保持太久

  从2018年底至今,我们可以看到,天府新区的住宅认购率是有持续走高的。尤其是在均价15000元/㎡以下的低价楼盘上。

  

  天府新区近半年开盘项目认购情况

  在天府新区近半年开盘的楼盘中,尽管只有个别楼盘开盘去化率未达到100%。但在接下来的顺销期内,大部分楼盘都完成了清盘。

  也就是说,越来越多的购房者已经满足天府新区购房资格,需求在持续进场。

  天府新区,买房会越来越难吗?

  我粗略统计了一下,目前天府新区可供应房源的楼盘超过30个。我相信,以天府新区现在的限购政策,以及巨大的供应体系,在天府新区买房绝对没有任何难度。

  但是,不得不承认,低价地一旦被消耗完,新开项目价格只会越来越贵。

  比如近期天府新区拿证的纯新楼盘,首创禧瑞锦江,开盘价高达20000-21000元/㎡,该楼盘楼面价11175元/㎡。周边中海锦江城、优品道锦绣售价13000-16000元/㎡。

  我从锐理数据库拉了一下天府新区2017-2018年拍卖的商品住宅用地。2017年天府新区拍出的地块平均楼面价8899元/㎡,2018年平均楼面价10813元/㎡(不包含人才公寓用地及产业配套住宅用地)。

  不出意外,未来1-2年,天府新区15000元/㎡以内的纯新盘将会越来越少。

  这是高新区走过的老路。

  去年,高新区售价15000元/㎡融创香璟台还面临过去化难的问题。今年20000元/㎡开盘的凯德世纪名邸综合中签率只有20%。

  一方面是市场预期的改变,另一方面是低价楼盘真的只会越来越少,而满足购房资格的人会越来越多。

  结 语

  目前,天府新区严格的限购政策,不会让落户人群立马转化为购房需求,冲淡了购房者对市场的直观感受。但持续走高的去化率,已经在提醒购房者,天府新区低价房会越来越少。

  并且,从长远角度看,天府新区作为承接主城区外溢需求及外来购房群体的最主要的区域,存在大量的潜在购房需求。

  想住的本意并非炒作区域,而是提醒购房者要时刻怀有忧患意识。如果你有天府新区资格,又有购房需求,建议尽早考虑。

  

  声明:以上内容由< 想住 >原创。未经授权,严禁转载或镜像,违者必究。

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