按揭买房到期开发商未交房，解除购房合同后按揭贷款谁来偿还

　　问题概述：

　　按揭买房是当今社会购房的主要方式，在开发商未按期交房的情形下，购房者能否解除商品房买卖合同？解除商品房买卖合同后，银行贷款合同是否一并解除？银行贷款合同解除后，剩余贷款由谁来偿还？

　　基本案情[（2018）苏民申628号]：

　　1、2013年10月10日，周春林、顾春红与南港公司签订《商品房买卖合同》，约定购买南港公司开发的案涉房屋，交房日期不晚于2015年5月1日，逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。合同签订后，周春林、顾春红交纳了购房首付款，

　　2、同年11月29日，周春林、顾春红向大丰邮储行申请个人购置房屋的贷款270000元，用于购买案涉房屋；开发商南港公司提供阶段性担保。

　　3、现因开发商南港公司资金紧张，案涉房屋逾期一直未交付，周春林、顾春红也断供。

　　4、2015年9月30日，大丰邮储行以周春林、顾春红、南港公司为被告向原审法院提起诉讼，要求偿还剩余贷款。

　　5、2015年10月27日，周春林、顾春红以南港公司逾期未交房为由，请求解除购房合同，现两案合并审理。

　　争议焦点：

　　案涉银行贷款应当如何偿还，买房人是否应当偿还剩余贷款。

　　裁判理由：

　　因南港公司逾期交房已超过90日，显已违约，周春林、顾春红据此行使《商品房买卖合同》解除权，符合约定，依法应予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持，故案涉借款合同也一并解除解除。

　　本案中，商品房买卖合同的解除系因为开发商逾期未交房所致，故开发商应当承担购房者因合同解除所造成的损失，该损失当然包括贷款合同解除后买房人需要向银行承担的损失。

　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，故南港公司应当向大丰邮储行返还剩余贷款本息。但该司法解释并未免除周春林、顾春红在《担保借款合同》中作为借款人向大丰邮储行返还剩余贷款本息的义务。

　　综上，开发商、购房者的权利义务如下表：

　　开发商

　　1、返还银行剩余贷款本息；

　　2、返还购房者首付款本息；

　　3、向购房者返还已交纳的按揭贷款本息。

　　购房者

　　对开发商“返还银行剩余贷款本息”的责任承担共同还款责任，但在还款后可以依法向开发商进行追偿。

　　法律依据：

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

　　第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

　　第二十五条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

　　商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

　　法理分析：

　　在当今房价居高不下的社会现状下，贷款买房是最为普遍的购房方式。在贷款买房关系中，开发商将商品房出售给购房者，购房者使用银行贷款支付购房款，然后自己慢慢偿还银行贷款。但是在贷款中，因为购房者自身资金水平较差，贷款银行往往要求开放商对贷款提供阶段性担保，阶段性是指从发放贷款至交房办理抵押之间这段时间，实现银行贷款的低风险过度。

　　在购房目不能实现时，贷款合同的目的也就无法实现，因此在商品房买卖合同解除的同时，贷款合同解除也是必然的。两合同解除后，房地产商应当将收受首付款和银行贷款分别退回。实务中有很多人认为根据上述法律规定，合同解除后，只有开发商负责返还贷款，购房者对此不承担责任，但是这种理解是错误的，因为借款合同是买房者与银行签订的，根据合同相对性，买房者也要付偿还义务，上述法律也并未排除购房者的还款义务。