深圳写字楼跌到低谷,租金最高下跌30%,写字楼市场怎么看?

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  深圳写字楼的压力已经爬上山顶。2018年年中起,由P2P爆雷引发的金融企业离场、包租公司退租的风波仍在持续。大半年过去,深圳写字楼市场并无明显起色。

  第一太平戴维斯数据显示,今年一季度,深圳全市甲级写字楼市场平均租金环比下跌1.7%,同比下跌4.1%,至人民币每平方米每月225.8元。市场反映出的数据似乎更为严峻,多名中介表示,深圳多个写字楼租金与去年相比出现2-3成的跌幅。

  

  对于房地产市场来说,我们知道房地产市场有着两个非常大的市场,一个是我们所说的买房投资所代表的商品房市场,这个市场主要是以居住属性市场为代表。另一个则是以写字楼为代表的商业地产体系了,商业地产体系也是房地产的一个重要发展方向。比较有名的商业地产的运营商,大家之前比较熟悉的就是万达,万达就是专门做商业地产起家的地产运营商。

  但是商业地产和传统的住房而言有着截然不同的特点,对于住房来说,因为住房是中国人投资的一个选择,很多家庭是把买住房,作为自己的一个投资方向的,所以这也导致了住房市场,它的空间和场景往往是比较大的,而且它的周期是比较长的,很多人买了住房回来之后,实际上并没有把它立刻租出去或者使用掉,而是空置下来,作为一个家庭资产的储备。在房住不炒的理念贯彻实施之前,这是很多中国家庭的一个大方向,或者说一个普遍状态。这也导致了中国的商品房市场,往往比中国的商业地产市场的强度和韧性会更高。

  

  那么我们再把这个逻辑回归回来,看中国的商业地产市场,商业地产因为它基本上没有什么太大的投资价值,除了少数比较特殊的人流密集阶段的商铺之外,大部分的商业地产特别是写字楼的话,实际上是一个纯粹的使用价值市场。商业地产特别是写字楼的物业,往往在某种程度上是充分贯彻房住不炒理念的一个市场环境,所以对于市场而言,你这个城市的商业需求和办公需求有多少,往往是相对比较固定的。再加上我们看到商业地产的用水用电的价格,往往都远高于我们一般的家庭住房,所以一般情况下,企业也很少将商业地产给闲置下来。

  所以我们看到深圳的这件事情,就是从深圳的角度来看,之前由于互联网金融行业的发展相对较好,而且互联网金融的机构很多都集中于深圳,所以深圳的商业地产和商业写字楼有一个比较好的市场发展,但是在去年互联网金融出现较大,调整和市场变化之后,整个深圳的市场需求出现骤减。大量的写字楼出现退租现象,但是实际上我们又看到,对于写字楼而言,他的在一段时间的相对供给是比较充足的,但是相对需求也是比较刚性的,所以当出现供给过剩而需求不足的情况,就会出现写字楼价格的快速下降。但是我们要关注到的是,这个下降仅仅是写字楼的租金下降,因为租房子的人没那么多了,而它的供给又是过剩的,与其把房子放在那里浪费,还不如赶快租出去,所以在这样的理念之下才会出现租金大规模下降的现象,但实际上整个商业地产的本身的价格就是售价其实并没有出现这么大的变化。

  

  深圳写字楼出现这种大的变革,其实从某种意义上也给我们一些启示,这个启示就是对于写字楼这种比较特殊的地产,往往是有它特殊的市场环境和市场需求的,所以我们要紧紧的看着整个市场的变化规律,及时作出调整。

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