【鹤岗真相】来自鹤岗人的发声

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  内容来自知乎

  作者:@Francis

  地产营销总收集整理

  01

  【冰冻三尺 非一日之寒】

  首先,我作为一个鹤岗人(注:鹤岗市为地级市),想先向大家澄清一个事实:

  事实上,鹤岗的房价并非今日才如此之低,而是至少早在5年前,也就是2014年的时候,我们的二手房市场中就已经存在着大量500元/平方米的房子了,这5年基本上没有什么太大变化

  鹤岗没有经历2016年以来的全国性楼市牛市,它只经历过2009-2011年那轮楼市牛市,部分房价一度高至6000元/㎡,而同期隔壁的佳木斯市仅为鹤岗市的一半出头。

  而时至今日,佳木斯市的平均房价已经是鹤岗市的两倍不止了。

  早在2015-2016年,我在大学本科时就曾和同窗好友说起过自己家乡的房价,对我的同窗好友而言,10万元可以买到120㎡的住房,这简直是骇人听闻。

  可想而知,现在大众惊闻还有如此“白菜价”的住房存在,又将是多么的惊诧不已。

  之所以今时今日,鹤岗市的房价如此引人关注,实则是“幸存者偏差”。

  正如“潮水退去,才知道谁在裸泳”一般,只有当房价普涨结束、“房住不炒”开始后,人们回望四线城市的房价,才惊奇地发现居然有如此低的房价存在,并把它当做2019年的重大新闻看待。

  而事实却是,对于我们而言,这早已是旧闻了。

  02

  【假亦真时真亦假 口水吐沫见真章】

  其次,有时候我真的不知道,进入移动互联网时代,出现了大量的自媒体和社群,究竟是一件好事还是一件坏事?

  这个时代,人们真正成为了“信息人”,任何信息只须一部手机就能迅速触达,人们在阅读信息的同时,也传播着信息,每一个人成为行走的信息源,不断向外扩散信息。

  然而,这却导致了三个严重的问题:

  第一,自媒体、社群的出现,丰富了媒体源,使得信息量骤然增加、信息获取简单可行。但是,信息有真有假,真信息会在网络中传播,假信息也会在网络中传播。

  在这场信息大爆炸中,人们难以分清信息的真假,导致的结果就是,人们不仅可能被动地接收了假信息,还可能在不经意间广泛地散布了假信息——哪怕这则信息来自于权威媒体。

  第二,进入移动互联网时代,流量成为媒体的制胜武器。握住流量,传统媒体可以转型为新型媒体,自媒体也可以实现对传统媒体的弯道超车。

  而为了流量,媒体日趋追逐热点,文章报道求快而不求质,所以,蹭热点、赶上热点最后一班车的现象极其普遍。

  这些文章报道不是从实际出发、对问题进行深入的调研所撰写的,自然是或华而不实、或流于表面,或粗制滥造、或胡编杜撰,这种不用心所得出的结论也只能是粗浅万分、不过尔尔。

  第三,当今社会,人们已经不甘于被动地接受信息,而是更乐于表达看法。移动终端的普及和社群的出现,为人们发表个人见解提供了便捷的工具和适宜的场所。

  但是,这也使得“没有调查,却想要发言”的现象日益普遍——以当事人身份或参与者身份用心搜集资料,基于客观事实表达看法的人越来越少,以看客身份主观臆断地、尽情恣意地发表观点的人却大有人在。

  社群不仅成为信息共享的舆论场,更成为口水吐沫的角斗场。

  正基于此,在“鹤岗房价白菜价”这一信息的传播过程中,谎言、谬论夹杂其中。

  在热议中,也多有对鹤岗市房价的曲解和逻辑不自洽的看法,甚至还存在对家乡和地域的诋毁、侮辱言论。

  作为一个鹤岗人,实在无法再沉默下去,谨以此文作为对假信息的回击和对家乡房价的思考。

  

  ( ▲一位知乎网友对本人家乡的侮辱,什么叫“小破地方”?)

  03

  【没有调查 就没有发言权】

  再次,对于信息传播,我想亮明我的观点——“没有调查,就没有发言权”。这句话不是我说的,而是毛主席说的。

  然而,我们的媒体在鹤岗市房价白菜价的报道中,却不做调查、胡编乱造,盲目蹭热点、闹出大笑话。更让人难以置信的是,这则报道竟是由权威媒体、官方媒体的北京青年报撰写、人民网转发!实在是令人大跌眼镜!让我们一起看看媒体是如何赶上这趟热点班车的。

  在一篇题为《1.5万一套 鹤岗房子卖出“白菜价”?》的报道中,我们看到了对房价这样的描述:

  

  (▲新闻报道中提到的房价数据)

  咦?我作为一个土生土长的鹤岗人,我怎么不知道有这么高房价的楼盘存在呢?于是我百度了一下,搜索结果如下:

  

  (▲安居客鹤岗房价数据)

  

  (▲58同城鹤岗房价数据)

  在安居客上,该网站长期没有鹤岗市的二手房价格数据,却在2019年2月起突然有了数据,这样的数据是否可信是存疑的,引用作为“环比下跌”的论据是否妥当?

  而在58同城上,“鹤岗房价涨跌榜”板块信息完全缺失,“热搜均价”与房价走势图完全不匹配,“热门小区房价”中的热门小区更是在百度上查无此区。

  这样的数据是否可信?是否还能够堂而皇之地得出“房价断崖式下跌”、“房价几乎腰斩”的结论?我相信各位心中已有答案。

  

  ( ▲新闻报道中提到的热门楼盘)

  在报道中可以看到,文中所列举的热门小区分别为“越湖名邸”、“美韵公寓”和“阳光水榭花园(1-47幢)”,正是58同城中所提到的热门小区,楼盘均价15000元/㎡至20000元/㎡不等。

  慢着!我怎么不知道有如此之高的房价?而这些所谓的热门小区,本人更是闻所未闻。那么我们来百度搜索看看,验证一下这些小区到底在哪里?

  

  (▲ 越湖名邸百度搜索结果)

  

  (▲美韵公寓百度搜索结果)

  

   (▲阳光水榭花园百度搜索结果)

  如图所示,以上三个楼盘均位于江苏省苏州市吴中区。

  58同城提供了无法置信的信息,但作者却全盘接受。仅仅动手百度一下就能验证真伪的信息,作者撰文时却不愿多按一下鼠标,何其怪哉。

  这只能说明,作者作为一名记者,却忘记了做一名记者的本分——亲身调查,为公众带来真相。

  

  (▲新闻报道中提到的城市数据)

  再等等!61.7万!我们鹤岗市什么时候只有这么点儿市区人口了?

  于是我进入了鹤岗市官网,打开了《2017年鹤岗市国民经济和社会发展统计公报》,赫然写着“年末全市总人口100.9万人。其中城镇人口83.3万人”的字样。

  

  (▲《2017年鹤岗市国民经济和社会发展统计公报》节选)

  既然作者在报道时已经引用了《2017年鹤岗市国民经济和社会发展统计公报》中的经济数据,却为什么不一并引用人口数据?实在令人费解。

  在人民网公众号上,这篇推文本早有10万+的阅读量,在有编辑和责编的前提下,却能够出现转发这样报道的现象,简直是滑天下之大稽,值得媒体反思。

  (目前,由于向公众号反馈文章数据错误信息,该篇报道已成功从公众号上删除;同时,图中已隐去编辑、责编及记者的姓名)

  总的来说,这篇报道堪称漏洞百出、弄虚作假。作者在流量时代学会了用“卖出白菜价”这样的标题来吸引读者的技巧,却没有学会只有用心调查才能写就一篇好报道。

  在这里我真诚地希望,媒体以后能够真正做到踏踏实实做调查,不要蹭热点、赶班车,而是用详实的数据做真报道,传播真信息。

  04

  【再论鹤岗 房价为何白菜价】

  最后,看到大家对鹤岗市房价为何白菜价的看法,我也谈一谈自己的看法。

  从目前大家的讨论来看,对于这一现象的解释,主要集中在东北经济下滑、人口净流出以及鹤岗市为资源枯竭型城市等原因上,比较偏向于宏观,因此,我作为一个本地人,想从本地人的视角谈一谈微观一点的。

  第一,鹤岗市是一座高城市化率的城市。

  在很多人的印象中,城市的城市化是近些年才有的事情,而且高度城市化的城市应为北上广深这样的大都市,但是数据会告诉你,你的这些认知都是错误的。

  早在2000年,我在上小学一年级时,就在全校大会上听到过校长对鹤岗市核心城区的人口描述,我印象深刻,是67万人,通过在中国统计信息网上查证《2001年鹤岗市国民经济和社会发展统计公报》,鹤岗市的总人口为111.25万人,可大致得出当年的城市化率为60.22%

  而同期全国的平均城市化率为37.66%,鹤岗市高出全国平均22.56个百分点。

  

  (▲《2001年鹤岗市国民经济和社会发展统计公报》节选)

  接下来,我们再在中国统计信息网上查证《2005年鹤岗市国民经济和社会发展统计公报》,公报中显示全市总人口为109.88万人、其中非农业人口88.55万人,这是可查证的、最早公布的载有非农业人口或城镇人口数量的一份公报。

  通过计算可以得出,当年鹤岗市的城镇化率为80.59%,而同期全国的平均城市化率为42.99%,鹤岗市高出全国平均37.6个百分点。

  

  (▲《2005年鹤岗市国民经济和社会发展统计公报》节选)

  时至今日,鹤岗市的城市化率约为82.56%,与15年前几乎没有差别,并相对于2018年全国的平均城市化率仍呈现出遥遥领先之势。

  以上这个结论,和你最初的印象相比,惊不惊喜,意不意外?

  第二,房地产价格是由市场供需决定的。

  任何市场分为供给端和需求端,房地产市场也不例外。从房地产市场的供给端来看,新开发的楼盘、存量的二手房、城市保障房、棚户区改造房等,共同构成了天平的一端。

  而天平的另一端,则是有购房需求的居民。对于供给端,我们通常有着清晰的认识,却往往忽略了对需求端的分解,那就是购房需求的居民是由怎样的结构构成的?

  从城市内部来看,一是由人口年龄结构驱动的购房需求,从表征来看,通常是年轻人出于结婚等原因,从父母家搬出来,在城市中购置新房;二是由存量置换驱动的购房需求,从表征来看,通常是家庭在旧居居住多年,想要购置新房。

  从城市外部来看,一是由城镇化驱动的购房需求,从表征来看,通常是城市附近的乡村人口向城市迁居,在城市中购置新房;二是由人口净流入驱动的购房需求,从表征来看,通常是其他地区的人口向该城市转移,需要在当地购置新房。

  所以,一座年轻人口增量少、早已高度城市化且人口20多年净流出、人口负增长的城市,对于其房地产市场,我们可以得出怎样的结论?

  鹤岗市,这是一个主要依靠存量置换需求撑起的房地产市场。

  第三,鹤岗市的房地产市场早已陷入流动性枯竭。

  2001年,鹤岗市的城市化率约为60.22%,相比于2005年的80.59%和2017年的82.56%仍有很大的差距,说明当时的购房需求结构是多样的,既有人口年龄结构驱动、存量置换驱动的原因,也有城镇化驱动的原因,它们共同构成了房地产市场的需求端。

  而由于商品房市场才刚刚放开,鹤岗市同其他城市一样,其住房供给仅仅依靠新开发的楼盘,房地产市场显然处于供不应求的状态,房地产价格也是一直向上的。

  截止到2005年,鹤岗市的城市化率从2001年的约60.22%上升到该年年底的80.59%,这时鹤岗市开始进入到了以存量置换驱动为主的房地产市场。

  对于这四种购房需求而言,唯独存量置换驱动的需求给房地产市场带来的影响与其他三种需求不同,这体现在存量置换意味着在需求端购置新房的同时,虽然供给端减少了一栋新房,却在供给端多出了一栋二手房!

  这意味着什么?当一笔存量置换交易达成后,这座城市的房地产市场需求端在短期内甚至永久性地减少了1个单位,但房地产市场供给端却没有任何变化,一旦供给端继续增加,将会彻底压倒需求端,打破供需平衡的天平!

  既然在2005年,鹤岗市就已经进入到了存量置换驱动为主的房地产市场,为什么房价在2012年或2013年以后才进入到了长期的低位横盘期呢?这时一种并非基于居住的购房需求出现了——炒房。

  很多人在对这一事件的评论中都说到,鹤岗市做到了“房住不炒”,其实不是这样。

  在2005年以后,鹤岗市的房地产市场仍然处于供需平衡的状态也好,还是房价的上涨通常具有惯性也罢,总之当时的房价仍然是向上的,这极大地激发了市民的炒房需求,特别是2009年“四万亿”开启了全国性的房价普涨,鹤岗市的部分房价一度超过6000元/㎡。

  在2009-2011年,炒房投机最为盛行。2012年之后,由于保障房、棚户区改造房陆续加入到了房地产市场的供给端,住房需求和炒房需求加在一起也无法与之抗衡,天平被彻底打破。

  当真实的购房需求渐趋于零,住房供给却日益增多,房价自然回落。

  2013年或2014年以来,鹤岗市的房价下滑至500元-4000元/㎡的区间。时至今日,在当地人手中,通常每家都有2户住房,个别人手中甚至有5户以上也不为过,在某种程度上,这正是那些年炒房所带来的后遗症。

  没有人需要新的住房了,也没有人去炒房了,房地产市场的流动性自然陷入了枯竭,任何房产都面临着无人交易、无法变现的窘境,大量囤积的房屋被清仓式甩卖,只是为了换回可以用于日常生活的、流动性最好的东西——人民币。

  在鹤岗市,我听闻的最无奈的一件事就是,子女要到国外读书,父母手握数套住房却无一售出,由于缺乏货币,最终不得不在白天做着人人向往的体面工作之外,还要在夜晚兼职滴滴或者出租车,每日工作14个小时为子女赚取学费。

  奋斗半生,手握资产数百万,却只有价格、不见货币,年近半百仍要为此拼搏,不禁让人唏嘘不已。

  05

  【写在最后 警世恒言】

  未来的房地产市场是什么样的?可能没有人能够真正预测。“一千个人眼里,有一千个哈姆雷特”,每个人的看法可能都不尽相同。

  只是在我的看法里,除了一二线城市的房地产市场仍处于“白银时代”,其他城市的房地产市场我不并看好。

  在我个人所持的观点中,今日鹤岗市的房价,只是未来中国楼市的一场预演。

  当潮水退去,或许人们才会发现,真正有价值的不是房子,而是手中的人民币,只有它才能在日常生活中广泛地被使用,我们只有通过它才能完成一笔又一笔的交易,满足自己的衣食住行等一系列需求。

  也只有当潮水退去,或许人们才会发现,原来流动性如此重要,当手中的资产无法变现,一切不过是“纸上富贵”,这些资产都将变为废纸。

  房产作为一种流动相对较低的资产,当你选择它作为投资标的,意图实现保值增值,在不远的未来,它又是否会将你带进截然相反的、一望无尽的深渊?

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