我是新中产,这是我离北京别墅最近的一次

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  对于新中产,胡润研究院发布的《2018中国新中产圈层白皮书》中,是这么定义的:

  在常住地至少拥有1套房产,最好有私家车;

  一线城市家庭年收入30万、新一线及其他城市家庭年收入在20万以上,且家庭净资产在300万以上;

  接受过高等教育;

  企业白领、金领或是专业性自由职业者;

  80后是新中产的主力军,其次是70后和90后;

  主观自我认同为中产。

  据称,中国大陆新中产人数已达1000万户以上。六大特征首当其冲的,就是要求有稳定的居住条件:常住地至少拥有1套住宅。

  而对于这部分人来说,随着财富进一步积累或家庭结构调整,居住改善往往也是刚性需求

  反观北京新房市场,限竞房为主流,大多需遵循70/90政策,90平三居肯定是不够住,而动辄几千万甚至上亿的别墅又够不上,新中产竟似乎无房可买。

  但别忘了,限竞房里也有别墅产品。

  01

  只买对的

  新中产,财富有点儿自由,又达不到完全自由。购物虽注重品质,却不能完全无视价格。另外,工作是财富主要来源,不能丢。

  而对比传统别墅项目,限竞房大多地段还可以,通勤时长能接受,限均价又往往低于周边房价,这里面的别墅产品或许是个不错的选择。

  严肃君整理了下,发现已开盘的49个限竞房地块里,31个有别墅产品,近7成位于5环-6环之间。只有3个位于五环内,佑安府、国风长安、金融街·融府,全在丰台。

  另外,北京院子二期、观承别墅·大家、北京岭秀、和棠瑞著4个是纯别墅项目。

  

  PS:别墅产品性质所限,建面与实际使用面积会有一定出入,一房一价,具体还请详询售楼处哦~

  02

  三档价格

  严肃君简单粗暴的分了三个价格区间,不同实力的新中产家庭可以对号入座~

  【500万就能住别墅】

  北京别墅做到这个价格,只能是六环外。

  其实还有两个总价不到500万/套的。密云京投发展·锦悦府400万/套起,主打190-284㎡叠拼。平谷北京岭秀由三个地块组成,体量相当大,220-260㎡叠院最低430万/套起。

  同样在平谷的纯别墅项目和棠瑞著,全部是350㎡叠拼合院,总价670万/套起,目前还推出了首付69万的优惠活动。

  位置所限,以上几个项目大多只能做第二居所或用来养老。想兼顾工作和生活的话,还得考虑实际通勤问题。

  房山万科·七橡墅,距离地铁房山线3.5公里,270㎡上叠550万/套起,330㎡下叠530万/套起。对比区域同产品的天恒摩墅,单价低8000元/平。附加万科的产品质量和万科的物业服务,在同商圈的同类产品中,叠拼性价比很高了。

  中海云筑距离4号线天宫院站仅4公里,139㎡合院,总价约740万/套。

  华萃西山距离已通车的S1号线始发站石厂站仅700米,一个红绿灯上莲石快速路,距离西六环入口约5公里,方便到达5、6环。别墅产品为4层上下叠拼,上叠135㎡,下叠220㎡,总价700万/套起。

  

  (华萃西山下叠户型图)

  难得的是,华萃西山地下仅一层,且凭借台地优势,做到全明采光,真正的浅山别墅。

  从220㎡下叠户型图来看,客厅、客卧,客卫、厨房位于一层,真正做到了南北通透,客厅还可以直接进入南侧小花园。二层做了3个卧室,南北两个卧室面宽都达到4米,2个卫生间都是明卫。动静完全分离,可以说是平层的价格,别墅的体验了。

  另外同属于金地操盘的大湖风华,同样是4层上下叠拼,地下只有一层,预计5月开盘。

  【千万级别墅扎堆】

  这个价格段的项目最多,大部分都位于五环-六环间,面积200平起步。

  表现最亮眼的是朝阳顺义的中央别墅区组团。6个限竞房项目销量都不错,而且出现了一些更高价格段的产品,比如禧瑞春秋800㎡临湖合院仅有10套,总价在4700万-5000万/套,北京院子二期也有430-520㎡独院,2300-3000万元/套。

  其中两个还是纯别墅社区,十分难得。北京院子二期已经售罄,观承别墅·大家300平最低1600万/套,400平合院2300万/套起,而项目北侧4公里外的优山美地D区414平合院都要3100万/套起。

  观承别墅·大家严肃君之前详细说过,地上3层卧室全部都是套房设计,而地下2层做成了复式设计,挑高能达到7.2m,“别墅玩家”们评价还不错。

  

  

  

  

  

  (向右滑动查看全部户型图)

  海淀翡翠云图、山屿湖别墅产品关注度也很高,但目前只有面积和价格段,尚未有具体户型图流出。

  大兴瀛海府不光88㎡三居神户型秒光,叠拼也去化很快。严肃君查了下住建委官方网站下发的瀛海府叠拼预售证,目前已几无可售房源。而对面的海宴春秋(万和斐丽)可选的还有很多。

  【五环里内城别墅】

  可以说,内城别墅才是用来住的别墅。一方面可以保证事业和生活最短距离,节约时间成本;另一方面,也能高效地享受最优质的生活配套。

  目前五环内,仅有3个限竞房推出别墅产品,全部位于丰台。

  其中佑安府叠拼别墅共10栋158套,8栋四叠、2栋六叠(7、8号楼),均为独门独院,花园入户,私家电梯,私密性较高。下叠南侧花园入户,上叠(及中叠)北侧花园入户,每个户型花园面积各不相同,其中边户花园最大达到100平

  

  佑安府别墅沙盘效果图

  佑安府限均价79459元/平,叠拼别墅300~500㎡(使用面积),总价在2500万~4200万元(包含车位)。

  而2公里外的纯商品房玺萌壹号院,户型面积基本以330~500㎡为主,仅有126套房源,预计总价在3000万至5000万之间。再远一点,西四环外的西府大院平层均价113000元/㎡,下跃据说要卖到9000万/套。

  另外国风长安已知是280㎡叠拼;金融街·融府为320-520㎡叠拼,总价1700万起,具体户型未知。

  03

  短板也短

  毕竟限竞房“先天不足”,不吹不黑,限竞房里的别墅产品短板也很明显。

  不纯粹的别墅。前面提到过,31个有别墅产品的限竞房中,只有4个为纯别墅项目。

  “向高层要销量,向别墅要利润”是不成文的规则,这也是为何大量的限竞房项目要做高低配社区,并尽可能用更多的土地建别墅。但就算如此,限竞房里的别墅产品容积率还是偏高。

  另外鉴于之前的围墙之战,高低配社区大概率不会做隔离,如何搞好不同业主之间的关系,十分考验后期物业的能力。

  所以,预算够,有机会的话,尽量选择纯别墅项目。

  不完整的别墅。传统意义上,“有天有地有院子”是别墅的基本要求。而限竞房别墅产品只能用“麻雀虽小,五脏俱全”来安慰自己。

  首先是小,有的项目单层只有60平,常规来说,这个面积只能做一居,不能再多了。

  其次是碎。院子往往被切割成长条状,中叠住户一探头,就能看到下叠住户在喝茶还是锄草。名义上是独有电梯,但上叠用户进门前,其实要先穿过中下叠。

  不阳光的别墅。由于地下面积属于50年产权的仓储性质,开发商往往通过深挖地下,打包一口价,导致限竞房大量出现地下3层,甚至4层的别墅产品。

  要么是抬高负一层,作为入户层,但注意,这50年产权的仓储性质变不了。

  要么是赠送名义扩大实际使用面积。但地下空间往往在通风、采光、防水等方面存在问题,前期装修以及后期维护成本较高,再就是地下空间的实际使用率也令人存疑。

  互动时刻

  当然,自“禁墅令”发布后,真正的独栋别墅已十分稀缺,北京别墅市场多以叠拼、联排、合院等类别墅产品为主,以上问题也不光限竞房别墅产品独有

  但限竞房里的别墅,价格优势却是明明白白摆在那儿的,尤其是佑安府、融府等项目还有地段配套加持,可谓之经济适用“墅”。

  所以,今天你“新中产”了吗?

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  加群时请备注心仪的购房区域(如:海淀),可以直接走快速通道喔~

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