两会房地产开启“稳模式” 3月深圳首套房贷利率仅上浮5%

2019年3月份正值全国“两会”召开，每年“两会”的政府工作报告，关于房地产的消息总是格外引人关注。而在今年的政府工作报告中，房地产却是被提及次数最少的一次，2019年作为经济关键之年，房地产被弱化了，其中透露出哪些房地产政策信号?

一、【全国政策】“两会”释放的房地产5大看点

1、深入推进新型城镇化。

【简评】：城镇化背负着扩大内需、拉动增长的重任，因此未来一段时间内城镇化仍是重要工作，但是和此前提出的城镇化不同，新型城镇化则突出集约资源实现城乡基础设施一体化和公共服务的均衡发展。

2、租赁住房

【简评】：从政策内容看，主要是加减法政策，加法增加供应，减法，减少选择租赁居住的阻力。主要有两个方向：一类是直接影响房源供应，供应70年产权的出租房用地，包括北京、上海等城市做的比较积极。另外一类是针对租购同权的政策，增加租房者获得的权益。这种到目前为止全国已经有超过8个省份20个以上城市发布了政策内容。政策着落点主要是保护租房者、维护租赁关系稳定。

3、一城一策“稳”市场

【简评】：不同城市在落实房地产调控过程中，根据自身的经济发展、楼市成交、库存状况、房价情况等，来制定适合自己的调控政策，但前提是确保房价、地价、预期的稳定，防范风险。

房价过快上涨不是稳，过快下跌同样也不是“稳”。去年10多个调控不力的城市被住建部约谈，今后调控不力的城市很有可能继续被问责。

4、继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。

【简评】：房地产投资是经济发展的动力之一，但是去年房地产开发投资增速呈现前高后低的下滑趋势，楼市调整使得开发商拿地投资意愿降低。

预计今年一些调控政策不会松动的热点城市或加快旧改步伐，应对楼市持续降温。

5、健全地方税体系，稳步推进房地产税立法

【简评】：“房地产税”对长效机制的建设和完善，对稳定市场预期有积极作用，也是楼市政策中绕不过去的坎。从表述来看，讲究“稳”，说明短期内不会出台，即稳定当前市场情绪，也稳定市场预期。

针对今年的房地产政策，具体来说，购房者可根据以下几方面条件相机抉择：

其一，一线城市可买入高品质楼盘。受限价政策影响，一线城市价格管控异常严格，部分区域、板块甚至出现一二手价格倒挂现象。短期内，一线城市调控难言放松，中高端市场更是价格管控的重点。因此，一线城市特别是上海、深圳的市场长期看好，利空已经出尽，价格触底现象隐现，中高端优质楼盘值得介入。

其二，人口净流入、前期价格涨幅相对较低的强二线城市，房价明显下跌的概率不高。前期涨幅过快、交易低迷的强二线城市购房者可观望一段时间，相反，前期涨幅相对偏低、与一线城市房价差距更大的二线热点城市库存已大幅下滑，房价上涨潜力仍然存在。

其三，核心城市对周边三四线城市溢出效应仍值得期待。特别是一线和强二线核心城市周边、高铁一小时经济圈三四线城市、卫星城，房地产市场将可能继续分享核心城市的人口、资金溢出的红利，住房潜在需求较大，房价稳中有升的趋势可期。

二、【深圳政策】多家银行房贷利率继续下调，首套房利率上浮5%

四大行的首套房贷利率已经调整为基准利率上浮5%，二套房贷利率调整为基准利率上浮10%。

2019年3月份深圳银行最新房贷利率如下

2019年3月份深圳地区包括6家国有大行在内的多家银行首套房贷利率由上个月基准上浮15%降低到基准上浮5%，利率由5.635%下降到5.145%，二套房贷利率由上个月基准上浮20%降低到基准上浮10%，利率由5.88%下降到5.39%。

【分析】2018年7月份最高时有银行执行基准利率上浮30%，到了2018年底多家银行从上浮15%降至上浮10%，2019年3月4日多家银行从上浮10%调至上浮8%，而到了3月11日前后除花旗银行上浮4%，平安银行保持上浮10%以外，其余12家银行全部调整为上浮5%，一年不到时间内转变如此之大，着实惊人。房贷利率的下调必将对后期楼市成交有很大的影响。

实际上，除了房贷利率下调，我们认为楼市调控似乎也在慢慢向刚需倾斜。比方说，从3月11日起东莞二手房交易个税可按照两种方式征收：全额2%或者差额20%。即按旧政策走，非满五唯一的房子个税计算方式为（现交易价-原交易价）*20%，如今购房者可选择还按差额的20%计算，也可以按成交价的2%计算。不论是房贷利率下调，还是二手房交易个税政策调整，都降低了刚需买房的成本，这对刚需来说是好事。

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